转换思路 稳操保值利器
- 来源:金融理财
- 关键字:思路,保值,房价
- 发布时间:2011-07-13 08:32
作为在通货膨胀中资产保值的利器，房产仍然是很多人热衷的对象。因此，在国内楼市调控趋紧的情况下，作为投资者，商业地产、高端房产或海外房产或将是不错的选择。
政策松动可能性小
4月末，海口市可能取消限购政策的传闻得到业内广泛关注，尽管随后海口市政府官方辟谣，但从中可看出地方政府放松调控的意愿较强。但从中央的动向来看，除温家宝总理再次强调继续调控房屋，中央政府还派出了大规模、高规格的督察组，一方面是为了了解调控效果，为下一步政策出台提供依据，另一方面也是为了向地方政府传达中央继续加强调控的决心。1-5月较好的经济增速、仍然高企的CPI指数和物价上涨预期，都决定了短期内房地产政策没有放松的可能。
房价的坚挺将可能使得行政式调控政策再度加码。从上半年的成交数据来看，房地产市场进入僵持阶段，尽管成交量出现明显下降，但是价格依然坚挺。楼市调控或将向着更纵深的方向发展，房地产信贷政策、土地政策、税收政策都可能再度加码。
另外，发改委发布“一房一价”政策在5月1日得到实施，多个地方政府也已出台相关细则，尽管并非新政策，但发改委的加入标志着中央政府通过行政手段直接调控房价的措施正在升级。
调控威力初显成效
房地产行业主要指标显示，此轮严厉的调控政策的威力已经开始显现。
房地产投资：投资增速依然维持在历史高位。根据国家统计局公布的数据，1-5月份，全国房地产开发投资18737亿元，同比增长34.6%。其中，住宅投资13290亿元，增长37.8%。
新开工面积和施工面积：1-5月份，全国房地产开发企业房屋施工面积377516万平方米，同比增长32.4%；房屋新开工面积76118万平方米，增长23.8%；房屋竣工面积21621万平方米，增长12.9%，其中，住宅竣工面积17238万平方米，增长12.7%。
行业资金来源：资金链压力随销售放缓和银行信贷收紧不断趋紧。1-5月份，房地产开发企业本年资金来源32340亿元，同比增长18.5%，较1-4月份增长1.1个百分点。其中，国内贷款5803亿元，增长4.6%，比1-4月份下降0.8个百分点，占比17.9%，增速与占比均在历史低位；利用外资266亿元，增长57.3%；自筹资金12486亿元，增长30.9%；其他资金13785亿元，增长14.6%。在其他资金中，定金及预收款8259亿元，增长23.3%；个人按揭贷款3443亿元，下降8%。
商品房销售面积和销售额：1-5月，全国商品房销售面积3.02亿平方米，比去年同期增长22.5%，增幅比1-4月回落10.3个百分点。其中，商品住宅销售面积增长19.9%，办公楼增长74.5%，商业营业用房增长45.7%。1-5月，商品房销售额1.58万亿元，同比增长38.4%，增幅比1-4月回落17.0个百分点。
5月份当月，商品房销售面积6777万平方米，比上月减少1274万平方米，下降15.8%；商品房销售额3335亿元，比上月减少1113亿元，下降25.0%。
“看不见的降价潮”上演
在当前的信贷和限购政策下，房地产投资者面临的不仅仅是支付能力的预算约束，更是购房资格的硬约束。由于投资性需求的消逝，则意味着当前楼市的需求更多取决于刚性需求，而刚性需求的约束不仅仅在于支付能力，还在于总量有限。
整体流动性不断收缩，房价短期内并未达到公众预期的调控结果，购房者陷入观望，依靠各种行政措施的高压，楼市呈现暂时被抑制的脆弱状态。在这种情况下，尽管开发商降价的意愿仍旧不高，但其促销意愿渐浓。尤其是随着部分标杆开发商开始“投石问路”以促销试探市场，各种变相的促销手段让楼市正在上演“看不见的降价潮”。
我们预计本轮调控对市场的影响将会更久一点，这既是由于信贷、利率、税收等政策的配合叠加，也是鉴于当前中央调控的及时和决心。市场必须习惯房地产调控的长期化、常态化与制度化。因此，作为热衷房地产的投资者来说，商业地产、高端房产或海外购房仍将是不错的选择。
□ 建行华贸财富管理中心 刘俊淋 l 文
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