张家鹏的2012--另立新门户

　　冷了住宅，火了商业，受政策调控影响，中国房地产市场格局正在悄然生变。在此背景下，张家鹏另起炉灶，也从另一个侧面展示了中国房地产市场的发展变化。

　　无论是中国经济，还是房地产行业，2012年都不是非常景气的一年。

　　张家鹏，原戴德梁行中国区董事、现RET睿意德执行董事，资深商业地产人，他的这一年如何度过？

　　再创佳绩另立门户

　　总结2012年，张家鹏感慨万千，有迷茫，有成绩，有失落，也有激情。

　　今年年初，张家鹏服务了10年的老东家国际知名房地产顾问行戴德梁行进行了一系列的业务调整。先是，为参加香港特区行政长官的选举，原戴德梁行亚太区主席梁振英正式辞职，紧接着，连年亏损的戴德梁行正式被澳大利亚上市公司UGL并购。

　　“梁先生一直是我们的精神领袖，他的退出，我们心里有些失落迷茫。”于是，神色黯然的张家鹏开始萌发创业的念头。

　　很快，他做出了一个决定：带着所在部门业务实现了历史上最高增长纪录--营收增长35%的成绩，正式从戴德梁行辞职，联合自己的老同事原戴德梁行华东区董事总经理陆逢兆和原中国区商业地产服务主管聂绮冰一起创业，创办新公司RET睿意德。

　　6月，他主持并购了一家北京房地产开发公司；接着，带领自戴德梁行追随他而来的40人团队迅速加入新公司RET睿意德；8月，RET睿意德品牌正式对市场公开。

　　新公司依然专注于商业地产顾问服务，业务涵盖策略顾问、建筑策划、租赁销售、商业运营。而张家鹏依然负责自己擅长的商业地产项目策划业务。不过，这一次，他已不再是个高级管理者，而是老板。

　　虽然整体经济形势不是十分乐观，但自创业以来，张家鹏的事业运作得却是顺风顺水。

　　8月3日，“四城同开RET睿意德起航”发布会隆重举行，在会上，RET睿意德发布了与万科、凯德以及富华等行业龙头企业正式合作的消息，同时与和昌集团、金太阳集团等企业在现场举行了重大项目及战略合作的签约仪式。初步统计，截至7月底，这家诞生不久的公司在顾问以及代理方面的合作签约销售额已累计突破百亿元。

　　“我们的员工团队已经超过预期，达到了200多人。我们四家分公司的业务也是非常的饱和。”如今，张家鹏干劲十足，“我们今天刚刚又签下了青岛和昆明的两个项目。”

　　弯道好超车

　　TESCO乐购门店接连关闭，南方某房企“自杀式”退出楼市，万达商业地产业绩下滑……今年，中国商业地产陷入了一片“混战”。

　　然而，虽然正式挂牌尚不足5个月，RET睿意德的小日子却已是风生水起。张家鹏是如何做到的呢？

　　“RET睿意德此时介入，恰是市场机会。”在张家鹏看来，第一，如今中国的商业地产正在由卖方市场转向买方市场，卖方市场的时候，对操作团队能力要求不强，但现在市场整体形势不是很好，一些开发商应付不了，需要服务团队的支持；第二，目前，国内的商业地产服务商，有的偏重策划，有的偏重管理，但没有一家公司能够从头做到尾。

　　“现在就是到了一个弯道的时候，弯道才能超车。”张家鹏称，“RET睿意德此时介入，正是迎来了一个新的市场机会，能获得更多人才，我们的理念也能得到更多客户的共识，也才能显出我们的实力。”

　　创业有风险，行动需谨慎。虽然时机不错，但张家鹏也不打没把握的仗。“创业对很多人而言，本身就是一件很焦虑的事情，创业之初，我们做了两件事：有钱、有人。”

　　据了解，RET睿意德的创办得到了海外基金的支持。张家鹏告诉记者，公司资金非常充足，即便今年开十家分公司也不会有问题。

　　关于人才储备，张家鹏下了大工夫，除了从戴德梁行带出来的40多人外，其他的员工也多数来自前四大国际地产顾问公司，拥有数年商业地产服务经验。“在过往时间里，我们的团队曾服务于50个城市、为逾100个项目、超过1000万平方米商业项目提供了商业综合服务。”张家鹏称，“做咨询就好比找医生，我们拥有最好的医生。”

　　有人有钱，心里不慌。但市场的竞争也是极其得激烈。据了解，目前，一线城市商业地产咨询顾问业务多被仲联量行、戴德梁行等“五大行”包圆儿。

　　不过，面对“五大行”的强烈攻势，张家鹏并不发憷，“国内顾问行和国际顾问行在业务上存在一条沟壑，国际的偏向租赁，国内的偏向代理。如今综合体市场份额越来越大，项目里面既有租也有售，我们作为一家拥有多年国际行从业经验的本土顾问公司，租售并举，正是我们的发展空间。”

　　市场向下沉

　　自2010年房地产调控以来，业内兴起了一波由住宅向商业地产转型的热潮，但是结合自身从业感受，张家鹏还是感觉到，今年，商业地产开发投资有所减缓，人们正在走向成熟理性。

　　“一方面是因为现在各个城市从一线到三线，商业地块的供应基本都在城市外围，这使得开发商拿地更谨慎了；另一方面则是因为前一轮做商业地产出现了一些问题，这也给后来的开发商带来警惕。”

　　一线城市饱和，二三线城市扎堆，商业地产“泡沫论”甚嚣尘上。但张家鹏分析认为，二三线城市仍是未来市场的重心所在。理由有三：第一，二三线城市数量众多，可选择空间较大，竞争激烈程度相对较低，开发商比较容易得到更好的市场溢价；第二，二三线城市，政府为了招商引资，有可能提供一些优惠条件；第三，知名品牌渠道下沉带动了当地的商业地产需求。

　　张家鹏的想法是做华人当家的国际顾问行。“我们觉得中国是全球最大的房地产市场，一定能够诞生最大的地产顾问公司。”

　　为此，RET睿意德的全国战略布局已经全面铺开，公司成立伊始便在成都、沈阳和郑州同时开设分公司，更好地覆盖东北、西南、中部城市的发展。

　　不过，面对中国商业地产的蓬勃发展，张家鹏也存有一些担心。

　　“担心主要还是在于政府规划、地块供应，政府应该有个节奏控制和好的规划。”在张家鹏看来，因为规划没做好，导致商业地产项目问题频出的现象非常普遍，“就拿北京的望京来说，目前所有的商业项目都在广顺大街上，但因为没有规划好，这些项目之间不是一个步行可及的距离，聚合度不够，所有项目并没有形成一个商圈，反而更像一个个点，对内对外都有竞争。”

　　很多开发商不注重项目的前期定位规划，一味追求高端，也是让张家鹏非常头疼的一件事。“尤其是二三线城市，位置稍微好一些的项目，都希望自己做奢侈品做高端，对形象过于重视，而忽视了生意的利润，竞争就很激烈。未来我希望大家心态放平一些。”

　　对未来的发展，张家鹏也早已拟好了计划：3年内开设10间公司，10年希望能走到中国以外的地区，在亚洲有些发展，通过合并的方式，成为国际上有影响力的服务商。

　　伴随着住宅市场的日渐饱和，商业地产开发已成为地产行业的蓝海，不过，张家鹏十分清楚，“这仅仅是个开始。”

　　张家鹏的2012，新起点，新视界。

　　文|《小康·财智》记者刘彦华

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