地产股率先发力 多重因素支撑股价

　　周二早盘受外围市场弱势影响，A股市场早盘跳空低开，但地产股却在一则误传的全国城镇化工作会议即将召开的消息刺激下全线反弹，中华企业强势涨停，新湖中宝、冠城大通、中国武夷等11股涨幅逾5%，“万保招金”四大龙头涨幅均超过4%。地产股普遍上涨，红盘个股多达121只，占比逾9成。尽管周二晚上发改委辟谣：全国城镇化工作会议不会在4月召开；但地产板块具备多重因素支撑股价，从基本面上看，无论是行业还是龙头企业，均有着相当稳健的财务状况和业绩；从技术面上看，大部分地产股包括四大龙头都已经回补了3月4日（国五条细则出台）的跳空缺口，意味着利空已经被消化，这次被当做催化剂的传闻被否认，并不能抹杀板块向好的趋势，因此，近期地产股仍然会有较好的投资机会。

　　低PE铸就地产不死传奇

　　虽然新国五条细则一度引起冲击大盘，但统计数据显示，虽然自3月4日以来，地产板块下跌了6.51%，但仍低于上证A股7.37%的同期跌幅。而自4月以来，地产板块走势更是连续三周跑赢沪深300指数。股指继续探底，地产则拒绝新低的一个重要原因是目前行业的平均PE居于上市公司行业中倒数第二位。周二涨幅居前的地产股也能发现显著的共同点，就是估值较低。涨停的中华企业市盈率为15倍，冠城大通、珠江实业、首开股份等市盈率不足10倍。四大龙头公司中除招商地产市盈率为14倍外，其余3家公司的市盈率均在10倍左右。

　　地产公司业绩“稳当”龙头业绩靓

　　近期密集披露的年报及季报显示，行业经营状况较佳。截至4月16日，93家房地产板块上市公司披露去年年报，仅绿景控股、万好万家、*ST珠江三家亏损，亏损率为3%。而截至目前，1565家已披露年报的上市公司总体亏损率约6.3%。

　　在营业总收入和净利润增长率方面，房地产上市公司遥遥领先于上市公司平均值。以目前已披露的数据统计，上证A股营业总收入合计同比增长率仅为8.62%，地产板块为26.08%；上证A股净利润同比增长率3.05%，房地产板块为17.15%。截至去年年底，上证A股每股收益算术平均值为0.35元，房地产板块则为0.40元。从每股现金流量净额平均值来看，上证A股为0.17元，房地产板块则为0.47元。

　　行业景气、龙头公司的业绩也普遍好于预期，地产股四大标杆“万保招金”2012年业绩全部出炉。数据显示，四大龙头地产公司去年共实现签约销售金额超过3134亿元，同比增长近3成。同时，这四家公司今年一季度的销售情况也超出预期，共实现销售金额920亿元，同比增长超过60%。从资金流向来看，市场资金较为追捧业绩靓丽的龙头公司。据数据统计，4月16日当天共有14.81亿元资金流入地产板块，万科A、保利地产分获4.01亿元、3.34亿元资金净流入，仅这两家龙头公司就瓜分了整个地产板块近半数的净流入资金。

　　地方细则犹抱琵琶半遮面

　　本轮对地产造成巨大冲击的国五条政策遇上地方的“化骨绵掌”。三月底各个地方省市细则在千呼万唤中扭扭捏捏登场，细看之下，地方细则基本照抄央版，没有更严厉的政策，以表达态度为主，在限价和限购方面似乎都留有余地，二手房20%所得税为能核实原值就征，不能核实就不征，后续地方细则执行空间巨大。

　　北京市的限购细则最为严厉，但也没超越央版。新增加的禁止京籍单身人士购买第二套房的措施也不是首创，上海早在去年就增加了禁止沪籍单身人士购买第二套房。重庆仍然是唯一没有实施限购的直辖市。

　　政府打压地产的本钱不足

　　地方政府对执行“国五条”的懈怠态度也是出于不得已。2月底国五条细则一出，三月份土地市场迅速降温，出现了趋冷迹象，加重了各地政府对调控这档事“投鼠忌器”的心理。统计数据显示，3月份上中旬，万科、远洋、华润臵地、融创中国、保利、金地、中海、招商、恒大、富力、雅居乐、龙湖等12家标杆房企拿地金额仅为130亿元，除了融创中国于3月16日以总价90亿收购了一宗位于上海的商住地块占据大半外，其他企业并未出现之前普遍大规模拿地的现象。数据显示这12家标杆房企在1月共拿地30块，而到了3月，截止3月下旬，仅拿地10块，特别是万科等企业拿地相比调控前明显趋紧，根据统计，万科前1至2月在全国拿下15块地，但3月以来截止下旬，仅在大连拿了1块地，暂缓拿地态势十分明显。

　　国家统计局4月15日公布的2013年1-3月份全国房地产运行数据则更全面。1-3月份，全国房地产开发投资增速比1-2月份回落2.6个百分点；房屋新开工面积下降2.7%，较1-2月份14.7%的增速大幅回落；1-3月份，房地产开发企业土地购置面积同比下降22.0%，降幅比1-2月份扩大3.4个百分点；土地成交价款下降10.2%。

　　投资新开工、土地购置的大幅下滑将使地方政府更拮据。而土地财政在中短期却是绕不开的死结，2013年地方财政预算案对土地出让金的依赖度不仅没有下降，还比2012年大增，2012年预算中土地出让收入的期望增速是下降18.6%，而2013年则提升至下降3.9%。众所周知，房价约有60%进入了财政，以土地出让收入作为偿债来源的地方债务余额占有偿还责任的地方债务余额比重已接近40%，土地抵押贷款在2011年就已突破5万亿。

　　另外，从中央层面看，目前国家新一任领导人在各场合对楼市均无更加严厉的表述，多以“坚持楼市调控”、“保持房地产市场健康稳定发展”等语句带过，对地方已出细则也未进一步跟进、督促，似乎也有淡化“新国五条”的意味。

　　总之：地产板块近期的走势基本反映了市场对国五条细化政策的态度。政策落地、商品房成交稳健、地产公司业绩增长较为有保证，且估值较低，避险的需求较多将对地产股价有支持。目前时点，重点关注两类公司，一是在政策加码导致的行业洗牌中受益的地产龙头：招保万金；二是受此次调控政策影响相对较少的区域龙头：阳光城、荣盛发展、华夏幸福、金科股份。

　　本刊研究员 陈斌

关注读览天下微信， 100万篇深度好文， 等你来看……