万科半月三抢地王 行业转机在年末

　　素来有谦谦君子风度的万科也开始按捺不住，7月3日以总价48.7亿成功竞得位于上海的一块商住用地，溢价率高达88.6%。这是上海年内总价地王第四次刷新，也是万科在7天内第二次拿下地王。此前的6月27日，万科就联合保利以53.72亿摘得重庆江北区溉澜溪组团地块，这一成交总价也刷新了2013年重庆总价地王纪录。7月8日万科在广州再度出手，凭借6.03亿的成交价把广州荔湾区的新地王收入怀中。

　　是什么因素让曾经放言‘不拿地王’的万科一改初衷，半个月内频频出手连抢地王。万科抢地的背后折射了行业什么动向？

　　股价萎靡不振 地产市场火爆

　　上半年地产个股的股价可谓是过山车，地产指数2月创新高后，新国五条出笼一度让地产股全线暴跌，但经历三个月的休整，地产指数在5月底再度逼近了2月的高点，正当人们期盼地产指数创新高的时候，一场不期而至的金融地震将大盘拖入深渊，而地产股也是难以幸免。地产指数跟随沪指创出了年内的新低。

　　与地产股股价截然相反的却是全国土地市场的火爆。截至6月26日，北京前6个月经营性用地出让收入为629.75亿，同比增幅高达334%，接近2012年全年的647.92亿；上半年上海经营性用地出让金为597.84亿，同比大涨307%；截至6月20日，广州市上半年土地出让收入已达430亿，超过2012年全年的412亿。除了北上广三大城市外，其他一些主要城市的土地市场也在上半年高潮迭起。杭州1~5月土地成交金额比2012年同期上涨453%，今年上半年苏州土地成交金额同比猛涨530%，上半年南京土地出让金额同比大涨122%。

　　年初“国五条”落地后，虽然北京版细则较为严格，但从全国市场看，绝大部分城市细则落地力度有限，导致了房地产市场整体依然处于高位。特别是今年上半年房企普遍延续了去年下半年销售畅旺的势头，资金情况处于最近几年最宽裕的时间，而开发商手里的土地储备消耗得太厉害，这使得房企在全国各地拿地的积极性都明显上涨。

　　也就是在这样的背景下，万科加大了土地储备的力度。1-6月万科新增44个项目， 共获取权益建面1139万平米，远超716.4万平米的销售面积，同时，上半年万科实现销售金额836.7亿元，同比升33.8%；销售均价11679元/平，同比升12.5%，恢复至11年同期水平，毛利率将持续回升。良好的销售势头，毛利的回升为万科拿地创造了条件。

　　总的来说，万科打破不拿地王的宣言，一方面是优质地块越来越少，在某些区域房企几乎是最后一搏；比方说这两年北京政府供地90%都是六环边上的，7月3日竟拍的北京今年年内单价地王夏家胡同地块是近年来北京三环内唯一入市的地块，地段稀缺性导致竞拍价格飙升。另一方面是为补仓，否则明后年将面临‘无货可卖’的境地， 对于具有庞大资金实力的龙头企业与央企地产企业来讲，势必会考虑增加土地储备，积极拿地“换仓”谋求下一轮的市场发展机会。

　　中报靓丽 三因素制约股价

　　从已经公布了业绩预告或业绩快报的地产公司来看，近七成实现增长。其中：1)增幅超过500%以上的4家，包括世荣兆业、滨江集团、南国置业以及泰禾集团；2)增幅在100%-500%的5家，包括深物业A、宜华地产、粤宏远A、嘉凯城、冠城大通；3)增幅在0%-100%有招保万金、荣盛发展、世联地产、广宇集团、电子城等。

　　中金公司的研究报告认为：地产重点公司中报业绩平均增长21%，上半年实现销售额已达全年目标的51%，住宅类开发公司增速显著高于商业地产公司；2013年1季度末，A股主要地产公司净负债率均值为64%，显著好于2008年高峰值约80-100%的水平，房地产板块预收款总额是2012年全板块结算收入的0.97倍，而龙头公司达1.27倍，处在历史相对高位，表明开发商资金链无忧。因而，尽管近期市场流动性偏紧，但房地产板块短期暴露偿债危机概率小。此外，市场一致预期2013年收入增长25%的情况下，目前重点公司预收款已锁定13年业绩的90%，未来行业实现稳定增长有保障。

　　中报靓丽，业绩增长喜人，但6月份地产股价跌跌不休颇让人看不懂，究其原因：一是金融去杠杆的影响还仅仅是开始，一些大型房企由于现金流充沛且对银行贷款的依赖不强，“钱荒”带来的影响应不大，而对于一些资产负债率较高且高度依赖信托等金融产品的中小房企来说，“钱荒”或对其产生较大的负面影响。二是对政策的忧虑，地王频出，房价继续上涨，考验政府的忍受力，政策是否会再度出手，让人摸不着头脑。如果打压政策再度出笼，地产个股势必又是一轮下跌。三是作为权重股，万科、保利等都是许多ETF基金的标配。如果指数再继续下跌创新低的话，ETF势必要卖出权重股，就算是万科、保利这样的优质个股也难幸免。资金恐惧蓝筹股的自相践踏，当下也不敢贸然买入地产龙头。

　　投资策略：土地市场热火朝天，房价节节攀升的趋势短期难以逆转。地产板块中期业绩增长也是确定无疑。也就是说地产行业处于景气中，地产重点公司业绩优良，这就决定了地产个股存在错杀的倾向，跌时重质的股谚应用在地产股上是再合适不过。因此，在投资策略上，如果追求长期收益（一年左右），分批低吸是可行之策。如果追求短线收益，则还应等待，等待大盘筑底完毕，经济和政策形势明朗再出手，时间可关注四季度。重点个股：看好龙头（招保万金）+二线成长（滨江、荣盛、金科、华夏、南国）+反转潜力股（外高桥、京能、中天、阳光城）。

　　本刊研究员 陈斌