2010年房产市场将发生什么

　　当前国内房地产市场价格飙升过快的原因，根本就在于住房投资比重过高，少数人住房持有过高，他们利用银行的金融杠杆大量地炒作房地产。这种现象滋生有两个根本原因，一方面是住房的税收政策出了问题。综观全世界有房地产市场的国家，哪一个国家的住房投资会不征税的？只有中国例外。另一方面是住房的信贷政策，投资住房可以享受优惠信贷政策，这岂不是让其他人来补贴这些投资者？

　　2009年中国的房地产市场，遇到现代房地产市场出现以来前所未有的繁荣。本来全球出现了严重的金融危机，经济出现了全面的衰退，许多国家的房价持续下降及房地产市场出现危机，但从2009年4月开始，中国各地的房地产市场出现全面量涨价升的大好形势。这种房地产市场繁荣为何会发生？其动力是什么，能否持续？不能够持续的情况下，国内房地产市场又将发生什么？

　　繁荣的原因

　　2009年国内房地产之所以走出这种繁荣，可以说是人为政策的结果。在全球金融危机爆发后，一系列旨在刺激房地产市场的优惠政策纷纷出台，其中包括契税和营业税减免、住房按揭贷款利率全面下降及过度的优惠利率等。这些政策的出台不仅恢复了房地产市场的信心，而且改变了房地产市场购买者的基本格局。国内房地产市场由消费为主导的市场改变为以投资为主导的市场，从而中断了国内房地产市场挤出泡沫的调整，制造了房地产市场的短期繁荣。

　　2009年房地产市场为什么能够在这样的背景下迅速繁荣或量价齐涨？理由很多，每一个人或每一个集团都会站在其利益的角度找到一种或几种有利于其利益的理由。比如，房地产开发商说是什么住房的“刚性需求”。但是，对此一个十分简单的逻辑是，既然是“刚性需求”，那么这种需求在什么时候都会存在，但为什么在2008年这种“刚性需求”会消失得无影无踪。

　　也有人说，2009年上半年房地产市场量价齐涨，就在于居民手中的钱太多，自然要让这些钱找其出路。房地产市场就是这种出路。但从市场的情况来看，无论是房地产开发商还是地方政府及购买民众，对政府的房地产政策十分关注，尤其是第二套住房的信贷政策。这说明居民的住房购买与银行的信贷政策密切相关。不是居民的钱太多推高了房价，而是居民的钱太少，只能通过政府的信贷优惠政策进入房地产市场。最近市场十分担心个人住房按揭信贷政策调整，就足以说明上述谬论不攻自破了。

　　实际上，目前中国的房地产市场根本就不存在所谓的“刚性需求”，也不存在居民的钱太多来推高房价，而是这些人过度地使用具有公共性质的商业银行体系，通过银行体系的高杠杆在炒作国内住房。

　　过度优惠的个人住房按揭利率

　　笔者在2009年上半年就指出，2008年9月的美国金融危机救了中国的房地产市场。因为，尽管在2008年中国经济出现了一些问题，中国金融体系却没有出现危机，但是，在美国金融危机之后，我们出台了比美国更为强劲的救市政策，让中国的个人住房按揭贷款优惠利率降得很低。

　　这种过度优惠的个人住房按揭利率机制，必然导致几个结果。一是由于利率过度优惠，即以往的基准利率向下浮15%调整到向下浮30%，再加上由于与美国救市政策协调，国内的基准利率处于极低水平。在这种情况下，由于购买住房贷款下降幅度过大，定会吸引住房的消费者及住房的投资者都涌入房地产市场。在市场的信心没有确立之前，先进入者是住房的消费者，住房投资者随后跟入。当大量购买者进入市场，房地产市场的信心就开始恢复。

　　二是由于优惠利率无差异，这就使得高风险的住房投资者在市场的信心一旦恢复之后更有强烈意愿进入房地产市场。因为，在这种情况下，不仅让投资者的进入成本降低，而且投资者享受较高的优惠利率本身就是把其投资风险让整个社会来承担，收益则归自己。显然，越是信贷定价风险无差异，高风险者（还款能力差及过度的炒房者）越是有意愿进入市场。在这种情况下，不仅很快让房价飚升，也让市场潜在风险增加。

　　三是这种过度的优惠其实是一种财富转移机制。因为，这种过度的优惠利率，表面上是让购买住房者受益，但实际上最大的受益者则是地方政府及房地产开发商，而利益受到损害的是银行的存款者（把存款利率降得过低）。对于房地产开发商及地方政府来说，由于优惠利率让购买住房者涌入市场，不仅可以让房地产商的利润得以实现（在高房价时把住房卖出），也为其不断地推高房价创造了条件。当房价推高，土地财政也就增加了。

　　这种财富的转移也让国内商业银行的利益有所减少。因为，过度的优惠利率必然导致利差的缩小，让商业银行收益水平降低。2009年商业银行信贷尽管达到了天量的增长，但是，2009年商业银行利润水平还不如2008年信贷紧缩的年份。

　　在过度的优惠利率下，1~9月份个人按揭贷款达5345亿元，同比增长107.7%。个人住房按揭贷款的增长已经达到2007年的水平。可以说，个人住房按揭贷款的快速增长已经成为引导房价快速增长的最为主要因素。因为，从四个房价上涨最快的一线城市（上海、北京、深圳、广州）来看，不仅投资者的比例较高，而且个人按揭贷款增长的比例也高。这些都说明了投资者基本上在利用银行金融杠杆炒作房地产，推高当地房价。再加上中国房地产市场的税收优惠政策，更是让房地产投机者如虎添翼。

　　中央政府对房地产政策的权衡

　　住房问题既是一个经济问题，也是一个民生问题和一个社会问题。正是在这个意义上，中央政府的政策权衡成为房地产市场发展的关键。

　　房地产过度优惠的政策在实施一年之后，其正面作用与负面结果都已经显示了出来。针对这些优惠政策给经济带来的严重的负面影响，中央会对这些政策进行全面的权衡。2009年12月14日召开的国务院常务会议提出了旨在促进房地产市场健康发展的四条政策措施，要求“在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头”，这为2010年的楼市调控定下了基调。

　　笔者认为，中央政府对房地产政策的权衡主要表现为几个方面：一是如何保证房地产市场是一个消费为主导的市场。这方面不仅在如何加大保障性住房的建设力度，加大对保障性住房的9000亿投入，而且在于如何抑制房地产市场炒作过度。当前国内房地产市场价格飙升过快的原因，根本就在于住房投资比重过高，少数人住房持有过高，他们利用银行的金融杠杆大量地炒作房地产。

　　这种现象滋生有两个根本原因，一方面是住房的税收政策出了问题。综观全世界有房地产市场的国家，哪一个国家的住房投资会不征税的？只有中国例外。另一方面是住房的信贷政策，投资住房可以享受优惠信贷政策，这岂不是让其他人来补贴这些投资者？

　　促进国内房地产市场调整的一个重要因素是商业银行。别看2009年商业银行天量贷款增长，但是2009年并非国内银行业大丰收的一年。因为信贷政策的转移机制，巨大的利益转移到房地产开发商与地方政府手上了。而且这种财富转移是牺牲存款人利益及商业银行利益的结果。从最近的一些信息来看，商业银行已经意识到其问题的严重性并开始在改变这种状态，2010年应该是优惠利率政策从特别应急政策恢复到常态。

　　笔者一直在强调，个人住房按揭贷款政策是国内房地产市场得以繁荣的核心。2008年9月以来的住房按揭贷款已经到放任自由的态势，它是导致2009年房价快速飙升的根源。所幸的是，个人住房按揭贷款利率调整及信贷政策的调整已经开始，它对房地产市场的影响也已开始。

　　打破僵局

　　2010年最初几个月国内的房地产市场将出现僵持的局面。

　　对绝大多数消费者而言，由于房价过高，他们无力进入这个市场；对投资者来说，他们面临着救市的货币政策退出，面临着个人住房按揭政策回归到常态，这让他们的市场预期发生巨大的变化，因此，他们或是不会轻易地进入市场，或是会把手上持有住房卖出；对于房地产企业来说，由于2009年房地产市场的繁荣完全改变了其生存状况，它们完全有实力让房价持续在高位而不愿意出售；对于地方政府来说，2008年的财政困境已经解除，2009年土地财政大获丰收，尽管一些地方性的房地产优惠政策还计划延续，但不是每一个地方政府都如此，而且这些政策对房地产影响不是最关键的；对于商业银行来说，如果信贷政策调整，它们是最大的受益者，因此，国内商业银行乐见信贷政策的调整。再加上监管部门最近一系列个人信贷管理办法出台，2010年商业银行违规操作几率会比较小一些。

　　如此情况下，僵持的局面不可避免。而这种僵持局面的打破就在于中央政府对房地产市场如何认识。遏制房地产投机炒作将是2010年的重要任务，房地产市场的政策调整也是必然，只有让国内房地产市场成了以消费为主导的市场，才能保证国内房地产市场及中国经济持续健康发展。

　　（作者系中国社会科学院金融研究所研究员）

　　2009/12/31文|易宪容