楼市，当激情退去

　　一下子，喧嚣的楼市安静了许多，“涨价”与“抢房”等夺人眼球的字眼渐渐远离，当激情退去，我们要做的，恐怕就是要习惯平淡，平静面对楼市的潮起潮落，花谢花开。但平静绝非意味着可以原地踏步，不求改变与出路。要知道，房地产市场绝非一个没有风暴的海洋。

　　钱越来越难赚

　　2015年，先抑后扬的楼市着实让人有种“大圣归来”的快感，在一片叫好声中，万科、中海、碧桂园及华润等各大房企的半年报随即出炉。

　　以行业翘楚万科地产为例，万科财报数据显示，今年上半年，万科累计实现销售金额1099.6亿元，同比上升9.0%。除此之外，其它经营数据也表现不错。上半年营业收入502.7亿元，同比增长22.72%，实现归属于上市公司股东的净利润48.5亿元，同比增长0.77%。但值得一提的是，在行业整体下行通道中，万科的毛利润也有所下降，房地产业务毛利率为21.04%，较2014年同期减少0.84个百分点。

　　万科尚且如此，其他房企自不必多说。

　　“我们又看到一个有意思的现象，大多房企今年上半年的收入较去年有比较大的增长，然而利润的增长的比例较小，赶不上收入的增长比例，有的甚至不增反跌，而利润率则不约而同一致下滑。”在易居中国执行总裁丁祖昱看来，规模房企纷纷采取了薄利多销策略，赚个吆喝。

　　时代真的变了。在楼市回暖的“好年景”下，房企却很难收获高利润，倘若市场遇冷，那后果会怎样？想想就触目惊心。不要忘了，企业逐利是天性。当钱越来越难赚的时候，转身逃离无疑是一种不错的选择。

　　近来，浙江广厦、莱茵置业、华丽家族等曾经叱咤风云的房企正式宣布告别这个行业。

　　有业内人士撰文表示，表面上看，这是土地价格越来越高、建造成本不断上涨、对外融资成本飙升、销售越来越难、三四线城市房价不振，这些外在的因素造成了行业利润率的下跌，像是一个阶段性的现象，但实际上，从经济发展史来看，这是任何一个爆发式增长的行业转变为一个正常的行业的必然趋势，这个趋势一旦形成，就很难再逆转了。就像此前一度迅猛增长后又归于平静的彩电行业、电脑行业、手机行业、汽车行业一样，房地产行业也必然要经过这一个阶段，从千军万马到寡头垄断，从暴利到微利，从蓝海到红海。

　　据克而瑞监测数据显示，全国42个重点城市，8月上半月商品住宅成交880.25万平方米，环比7月下半月下跌14%，各能级城市成交环比全线下跌，成交量继续走低。其中，一线城市北上广深全面降温，北京跌幅最大达16%，而二线城市环比下跌16%，三、四线城市环比下跌10%。

　　可以预见，未来的市场竞争势必会愈演愈烈，那么，房企该何去何从？恐怕没有人能够给出准确的答案，但可喜的是，如今已经有越来越多的房企开始摸着石头过河了。

　　挖掘“物业”宝藏

　　摸到的第一个石头，便是物业。

　　近日，众多的房企半年报都不约而同地提到了分拆物业单独资本化，“分拆物业上市”俨然成为房地产市场的“新风口”。

　　在8月20日富力地产的2015年中期业绩发布会上，富力地产董事长李思廉表示，公司正在研究物业管理业务的分拆上市。

　　同样，今年5月，万科总裁郁亮在股东大会上透露，万科正在培养更多新的业务，未来都将独立分开上市，其中物业板块有望成为率先上市的平台。

　　此外，中海也在7月份表示，已向香港联交所递交上市申请。

　　物业管理真的有这么好么？其实，房企不约而同扑向物业管理业务，与彩生活分拆上市的表现不无关系。

　　据媒体报道，2014年6月，花样年旗下物业公司彩生活分拆上市，挂牌仅3日，彩生活市值暴涨至55.6亿港元。在房企利润率下滑的情况下，彩生活利润率大幅超越行业水平。今年上半年，彩生活总营收2.78亿元，毛利率达73.9%。彩生活分拆上市后的新业务市值“猛涨”。

　　“在物业管理行业内分为两个流派：一个是开发企业下属的物业管理公司；另一个是专业的物业管理公司。事实上，在一两年前，前者的物业管理业务并没有被集团房企所重视，大多数的物业管理都是来配合营销的。”丁祖昱表示，在去年6月花样年分拆彩生活之后，物业公司资本化成为业内一直关注的焦点，所有人都发现这中间好像有巨大的金矿。

　　可以说，正是彩生活分拆上市打开了房企对物业管理公司的想象空间。“新增购房需求已基本得到满足，购房者需求将转向品质或增值服务的提升。”一位业内人士表示，分拆上市，使得母公司的融资体系和分拆业务的融资体系并列运作，有利于财务体系的稳健运作。另外，物业管理公司过去一直附属于传统开发环节，通过分拆上市，能够从过去的输血转变为造血模式。

　　那么，在转型时代，分拆物业上市真的是房企再次起飞的风口吗？

　　值得一提地是，早在2014年光大证券发布的相关报告便指出，物业管理是“被忽略的蓝海市场”。该机构称，自2012年以来，房价、地价在共同繁荣中走向分歧，企业净利润不断被压缩。相比之下，物管公司从提供品牌溢价转为独立输出，将带来“实质转变”。

　　光大证券看好物管行业的持续高速增长，并测算物管收入的空间为2.7万亿元，若以3%收取端口费，则对应798亿元，是尚待开垦的蓝海市场。

　　单单测算物管收入便可见如此大的市场空间，倘若“互联网+物业”的模式呢？

　　这不是概念，不是未来，而是正在发生的现实。

　　“互联网+物业”已成趋势

　　“咱万科终于也有应用了，真给力。”青岛万科业主于先生还记得刚安装完这款APP时候的心情。“看见小区不文明的现象，或者公共设施有损坏等，随手一拍便能够得到解决。用‘住这儿’APP，真的太方便了。”

　　“住这儿”是一个移动APP系统，它以社区为中心，紧紧围绕居民的衣、食、住、行、娱、购、游等生活需求提供服务，构建了一个生态圈。即可足不出户享受社区周边的各种购物与服务，极大地便捷了社区业主与居民的生活，满足了社区居民日常的生活需求。

　　据了解，业主每天在“住这儿”客户端和其他邻居发生超过1万次的社交行为，分享生活细节。连接了前后端。平均一个月内业主通过“住这儿”联系物业次数超过40万次，约75万业主使用，日活超过65000名，平均每一个用户每周使用3次以上。显而易见，这里蕴藏的未来商业潜力还有很多。

　　“事实上，分拆物业上市的背后，瞄准的正是庞大的业主群体，这是为未来的社区O2O做铺垫。”一位业内人士坦言。

　　据了解，所谓社区O2O，就是指移动互联网和电子商务普及的时代，通过线上到线下资源的整合，完成产品或服务“最后一公里”的配送，其核心正是以社区生活场景为中心，构建用户与商家、上门服务提供者之间连接的平台。

　　以新城地产推出的社区O2O产品——新橙社为例，它便是致力于实现业主生活“幸福一公里”，为广大业主提供贴合家庭生命周期的深度生活服务。采买/装修/家政等生活所需可以直接通过一个APP软件一键get。

　　日前，在深圳举行的“社区O2O高峰论坛暨一应云联盟创始大会”上，万通投资控股股份有限公司董事长冯仑亮出观点：社区互联网+改造取代传统物业服务已成不可逆转的趋势。

　　从前，但凡能够帮客户开门、拿东西、打车的物业，都可以被冠以“好物业”的美名。而如今，这些都已经被社区电商服务的方式颠覆了。

　　正所谓，“看得见未来的人才有未来。”手机行业中苹果公司的成功无疑给我们提了个醒。当一个行业的激情退去，回归平淡，从“暴利”转向“微利”，一切以用户需求为中心，让用户产生依赖，势必将获得更多的市场认可，从而获得更大的商业回报。

　　当然，罗马并非一天建成的，从0到1，是量变，更是质变，这并非易事。

　　本刊记者/于洋