中国大城市房地产价格不断上涨原因的探索

　　近20多年，中国大城市房地产价格不断成倍上涨，直到今天，在中小城市房地产不景气的情况下，主要大城市的房价还在上涨。本文把其主要原因归纳为3点：一是城市化与城市特大化的需要；二是由房地产支柱产业现实决定的；三是房地产是国人投资保值升值主选产品造成的。

　　近20年多来，中国的主要大城市的房地产价格成倍上涨，如北京四环内在20年前，每平米多为8000元左右，而到现在北京四环内新盘供应的价格已经很少低于8万元了，基本上都在8万元以上了，甚至四环外的很多新盘的价格都已经在6万到8万元。再有两年，就会看到北京四环内新盘的价格达到10万元以上。全国有不少大城市与北京一样，房地产价格在不断地创造新高，本文对其原因做如下探索。

　　城市化与城市特大化的需求

　　中国是全世界经济发展速度比较快的国家，也是农村向城市移民最多的国家，按照国家规划，到2020年，将要有1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户，为此还专门制订了政策保障，要有序地放开人口50-100万城市的落户政策，合理放开人口100-300万的大城市的落户限制，这对于房地产业，包括住宅，商业，文化等房地产业均是重大利好，因此随着城镇化进程，人们多向大城市迁徙，大城市的房价必然会随之而升高。

　　发达国家的城市化平均水平已达到70%以上，而中国城市化水平只有40%多，而中国城市化水平与发达国家比还有很大的差距，这就意味着还有大量的农民要进城，这些进城的农民需要住房，住房需求空间还非常庞大。中国正处于经济调整增长中，城市化进程正在加速，城市化进程的加速，必然伴随大量非城市人口涌入。多是涌入大城市，特别都愿意涌入特大城市生活居住。2012年北京市常住人口已达2069.3万人，与2005年的1538万人相比，短短7年间增长了530多万人。2014年3月发布的北京人口普查公告显示：全市常住人口2114.8万人，比上年末增加45.5万人。其中，常住外来人口802.7万人，占常住人口的比重为38%。这种情况不只是北京，上海也是一样。2012年，上海市常住人口达到2380万人，比2011年增加33万人。到2014年末，上海全市常住人口总数为2425.68万人。其中，户籍常住人口1429.26万人；外来常住人口996.42万人。深圳的人口也从改革开放之初的30万人迅速蹿升到2012年末的1054.74万人；广州的人口更是从第五次人口普查时的不到1000万人，迅速增长到“六普”时的1270多万人。

　　人口向大城市集聚并非中国独有。有研究指出，二战后，世界范围内城市化发展的总趋势是集中化、大型化。纽约人口从1950年的1234万，增长到2010年的2010万。东京都市圈1950年人口为1127万，到1965年翻了一番，2010年则增长到3693万。发展中国家大城市人口增长更为迅速，2010年，新德里人口达2194万，墨西哥城人口达2014万。英国伦敦占英国人口总数的13.1%。法国人口的比重，有相当一大部分是集中在巴黎，达到了15.9%。韩国有20%左右的人口集中在首尔。奥地利有20%左右的人口集中在维也纳。秘鲁首都利马的人口占到整个秘鲁人口的25%。人口向大城市集中，这是世界的问题。

　　大城市人口越来越多，就需要越来越多的房地产，大城市人多地少，对房地产需求量大，这样房地产的价格必然一路走高。这是符合市场经济规律的。有专家预测：2015年一线城市（北京、上海、广州、深圳）的房价相比现在还会有15％左右的涨幅。

　　房地产是支柱产业的现实决定的

　　高科技不太发达的国家，经济发展离不开房地产，支柱产业地位难以动摇。不发达国家的城市多造血功能不足，只有依靠房地产来带动经济的发展。房地产的开发，是城市方向的引领者。房地产开发到哪里，城市就延伸到哪里。房地产的带动作用，是谁也不可能低估的，几乎带动所有行业的发展，比如服装、化妆品等看起来与房地产无关，实际上服装和化妆品业的发展也有房地产的功劳，开发的大量服装和化妆品主题商城及专业市场，无不在推动其发展的车轮。离开房地产，各行各业都将受到不同程度的打击。房地产以及相关行业在我国经济当中的份额是相当可观的，2014年房地产销售额、房地产开发投资额、房地产行业增加值分别相当于或达到GDP总量12%、15%和6%。从产业结构角度来看中国的房地产行业一直是国民经济的支柱产业。

　　房地产对经济的支持，目前在中国仍然是排到最重要的行业，没有任何一个行业现在能够代替房地产行业的这个作用。即使在未来二三十年以后，房地产可能不是像现在这样占的比重这么高的行业了，但它仍然是中国经济一个很重要的支柱性行业，这不会发生有重大的改变的。2011年GDP：47万亿。2011全社会房地产竣工面积32.9亿平米，其中商品房销售面积11亿平米，销售额5.9万亿元。那么，32.9亿平米总面积里边减去11亿商品房面积，还有21.9亿平米的自建房集资房等小产权房屋，按平均造价每平米2000元计算，总造价为4.3万亿，加上商品房的5.9万亿，房屋总的产值是10.2万亿，除以GDP47万亿，比例是21.7%。

　　从上面事实来看，中国的房地产名副其实地是支柱产业。房地产是地方财政的主要收入来源。这已经是一个不争的事实，我们不说房地产对地方经济的拉动，单是房地产开发所需的土地供应，就是地方财政的支撑点，如果缺了土地收入，地方政府的腰包就会囊中羞涩，减少了财政收入，就会影响到地方政府的行政力量、职权力量。

　　2013年上海土地市场土地出让金总额达2129.7亿元，创下国内土地出让额最高纪录，比2012年增长137.4%，较此前的2010年1382亿元的上海出让金纪录高出54%。2014年，北京市累计土地出让金达到了1916.9亿元，较2013年的1821.81亿元上涨5.2%。2014年全国土地出让金收入4.29万亿元人民币，同比增长3.1%。

　　事实说明：土地出让收入已经成为地方政府最为重要的收入，各级政府决不愿意让房地产价格下跌。

　　房地产是国人投资保值升值的主选产品

　　从《北京至o物价志》、《上海价格志》、《广州市志o物价志》等资料上查询了1978年的单品价格，包括食品、医疗、衣服、交通、烟酒和居住等6大类，然后和今天的价格相比，估算出1978年的51元的购买力，大概与今天北京3000元相当。31年贬值了58倍，换算成通货膨胀率的话高达每年14%！

　　在这个通胀预期的大形势下，大家都怕钱不值钱，就先放楼市里，这样带动楼市价格上涨也确实是顺理成章，怪不得现在通胀已经成了楼房涨价的最有普遍意义的理由。

　　在很多人的眼里，房子是保值增值的最佳的投资。房子已不再仅仅是居住的，同时更是一种理想的投资产品。在银行利息式微、股市风险较大、黄金行情不稳等因素催动下，房子成了百姓最为保值增值的投资产品。20多年来，可以说其价格行情一路高凑凯歌，只见升值，从未出现贬值的情况，即使有价格下挫的时段，那也仅是短暂的，是市场的自然震荡，并不是房子本身的贬值造成的。许多已经买过房的人都享受到了房子巨大增值所带来的利益，以前没买房的人都后悔了。这也正是许多有钱人一而再，再而三地不断买房的原动力，在中国，拥有2-3套房的人则比比皆是，而拥有5-10套房子的人并不少，有百套房子的人也常见于网上报导。房子超强的增值能力，像兴奋剂一样，令国人振奋。前些年出现的大批炒房团，也正是看上了房子的超强增值能力，并且大都从中获得了巨额利润。因此，造成大城市的房价不断上升，这种趋势一时难以改变。

　　迟晓云

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