租赁合同中的税收风险及控制（三）

　　经营租赁房屋转租的税收风险及控制

　　实践中，总是存在一些企业或个人转租房屋的行为，这种转租行为涉及到房产税、个人所得税和营业税等税种。对房屋转租行为的税收风险不可忽视，应该正确依法进行税务处理，依法履行有关的涉税义务，规避税收风险。对此分析如下。

　　（一）税收风险

　　企业和个人发生房屋转租时的税收风险主要是：对个人转租房屋的个人所得税计算不准确而申报个人所得税不准确；对转租收取的租金实行差额征收营业税而没有对转租额实行全额征收营业税；对转租额申报缴纳房产税而出现重复缴纳房产税。

　　（二）税收风险控制

　　1.个人转租房屋必须按照以下规定进行个人所得税处理。国家税务总局《关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》（国税函[2009]639号）对个人取得转租房屋收入有关个人所得税问题规定如下：（1）个人将承租房屋转租取得的租金收入，属于个人所得税应税所得，应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税。（2）取得转租收入的个人向房屋出租方支付的租金，凭房屋租赁合同和合法支付凭据允许在计算个人所得税时，从该项转租收入中扣除。（3）国家税务总局《关于个人所得税若干业务问题的批复》（国税函[2002]146号）有关财产租赁所得个人所得税前扣除税费的扣除次序调整为：①财产租赁过程中缴纳的税费；②向出租方支付的租金；③由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用；④税法规定的费用扣除标准。

　　2.转租房屋必须依照以下规定进行房产税的处理。《房产税暂行条例》（国发[1986]90号）第二条规定：“房产税由产权所有人缴纳。”第九条规定：“房产税由房产所在地的税务机关征收。”由于《房产税暂行条例》规定产权所有人才是房产税的纳税义务人，而转租行为人不是产权所有人，因此，转租行为人对其取得的转租收入不需要缴纳房产税，房产所在地的税务机关也无权要求转租行为人缴纳房产税。但要注意地方的税收法律规定：

　　（1）要差额缴纳房产税的地方规定

　　山东省地方税务局《关于房产税、城镇土地使用税若干政策规定的通知》（鲁地税函[1999]282号）第三条规定：“对承租人转租的房产，由转租人按其所得租金收人扣除转租房产所支付的租金后的余额计算缴纳房产税。”

　　吉林省地方税务局《关于明确房产税土地使用税有关政策的通知》（吉地税发[2006]42号）第二条规定：“承租人转租的房屋，按转租人取得的租金收入减去支付租金后的余额计算缴纳房产税。”

　　（2）不缴纳房产税的地方规定

　　云南省税务局《关于印发<房产税和车船使用税若干问题的解答>的通知》（云税四字[1987]14号）第六条规定：“凡已缴纳了房产税的房产，租用人又再转租他人所取得的房租收入不再缴纳房产税。”

　　广东省地方税务局《关于转租房产租金收入不征房产税问题的通知》（粤税发[1990]432号）的规定：“根据房产税《条例》规定‘房产税由产权所有人缴纳’的精神，对单位和个人将租用的房产再转租所取得的租金收入不征收房产税。”

　　浙江省地方税务局《关于规范房产税若干政策问题的通知》（浙地税函[2002]257号）第一条第三款的规定：“对租入房产再转租的行为，不征房产税。”

　　《安徽省个人出租房屋税收征管暂行办法》（皖地税[2006]146号）第三条规定：“出租房屋的个人，为房屋租赁业税收的纳税义务人。将承租的房屋转手再出租的，对转租人不征收房产税。”

　　海南省地方税务局《关于房产转租收入不征收房产税的通知》（琼地税函[2006]299号）规定：“《房产税暂行条例》规定，房产税由产权所有人缴纳。承租者承租房产后再转租的，由于转租者不是产权所有人，因此对转租者取得的房产转租收入不征收房产税。”

　　大连市地方税务局《关于明确房产税和城镇土地使用税有关问题的通知》（大地税函[2006]149号）第三条规定：“对转手出租房屋所取得的租金收入，不缴纳房产税。”

　　江苏省地方税务局《关于重新明确转租房产有关房产税政策问题的通知》（苏地税发[2006]135号）的规定：“经研究，苏地税发[1999]087号第一条第四款‘对转租房产的，由转租人按转租收入和承租租金的差额缴纳房产税’的规定停止执行。对转租房产取得的收入，仍按原规定缴纳有关地方税收。”

　　江西省地方税务局《关于对转租房屋收入不征房产税的通知》（赣地税发[2008]95号）规定：“房产税由产权所有人缴纳，因此对单位和个人租赁的房屋再进行转租所取得的收入不征房产税。”

　　湖北省地方税务局《关于转租房产租金收入停止征收房产税的通知》（鄂地税发[2008]97号）的规定：“房产税属于财产类税，不同于流转税，根据规定应由房产的产权所有人或代管人为纳税义务人。对出租房产已由产权所有人或代管人按租金收入缴纳房产税，是否要再对承租人将租入房产进行转租按收取租金高于原支付租金的差额征收房产税的问题，经请示国家税务总局，现明确如下：从发文之日（2008年5月6日）起对转租行为不再征收房产税。”

　　文 肖太寿