楼市调控从去年底迄今已经有近10 个月。让绝大多数人始料未及的，一是楼价、开发商和置业者对调控政策产生了明显的“免疫力”；二是为数众多的看客早就产生了“审美疲劳”；三是以置业者和投机客为主体的投资性需求之旺盛与疯狂，实在让我们大跌眼镜，并且直接导致楼市调控的难度远超预期。
国庆节当日，笔者相约一帮友人，到广东省惠州市下辖博罗县的一处新开盘高档别墅去看楼，享受了有如嘉年华般盛大的开盘仪式。
从当天的情况看，地产商和看楼者大体上对于国庆节前楼市调控政策再度升温，并未显示出谨慎、观望和等待的心态。除了极少数专业、资深和大额投资人之外，在场的投资人对于楼市调控政策的无休无止出现“审美疲劳”，更多地是津津乐道于朋友楼市投资成功案例，当然也包括对过去错失一些商机的后悔与自责。
以博罗县的这个别墅楼盘为例，一个不带装修的毛坯别墅独立单位约360 平方米，大约需要360 万元，加上简单装修100 万元，配置一辆私家车，至少需要500 万元的身家，再加上约一百公里的单程距离，显然就是需要既有钱又有闲（时间）一族才敢考虑的投资项目。看好并真正下单这些豪宅的买家，肯定不是这些80 后的“刚性需求”。但当日三辆大巴百余个看楼团成员，据私下了解，就有2 人有意“落订”。简单推算，如果十批，或者更多呢？这个数字还是相当可观。
被称为“史上最严厉”的楼市调控让市场稍稍冷静了3 几个月，成交萎缩但价格坚挺。最近2 个月，各地楼市的火热事件再度频现，如南京一人全款买8 套房子、北京千人排队抢房、广州5000 人争抢亚运城房子，而且出现多个“日光盘”（开盘当日即售馨）。
而在深圳，超级旺盛的投资性需求更是不可小觑。深圳楼市从7月底就开始明显转暖，成交量从中小户型快速转向大户型、改善型和别墅豪宅。8 月初，后海湾的标准豪宅“宝能太古城”一个月销售额就达到2 个亿元；均价7 万元/ 平方米的京基天涛的44 套别墅2 小时基本销售完毕；均价6－8 万元/平方米，最低一套总价都要1100 多万元的水榭山59 套别墅也开盘销售42 套。
而玉湖湾开盘还出现了万人抢购新房，怒砸售楼处的事件。在这些疯狂的投资性需求背后，绝大多数开发商倒显得比较“乖巧”。不见有涨价，也没有捂盘。他们几乎无一例外的、以超出市场预期的低价开盘，促销走量。地产商不疯，而资本太疯狂。
官方数据显示，8 月份深圳的新房成交就一直在大幅提高，该月后三周成交都在800 套以上，当月新房成交面积环比增加一倍，成交套数3201 套，成交面积26 万平方米。9月的后两周，每周成交再次出现大幅跳跃，直接突破1000～1300 套。
当下的市场需求至少可以分为三类：刚性需求、改善性需求和投资投机性需求，而绝非只有唯一的“刚性需求”。深圳及内地楼市近期如此凶猛和疯狂，不是所谓“刚性需求”就可以随意解释的。因为如此高昂的房价绝对不是月薪只有数千元的打工一族够胆涉足的。
中国的楼市问题相当复杂，既有经济、民生方面的内在需求，又有政策、政治和利益博弈因素掺杂其中，用西方经济学的基本供求原理不足以做出合理解释。这也是自去年底楼市调控以来，无数专家屡说屡错的症结之一。要把这些游资和投资性需求的本性分析清楚，并找出有效对策，应该是楼市调控政策的当然重点和应有之意。
三十年的改革开放，中国在崛起，深圳和珠三角的民众也在快速富裕。他们的投资性需求和渴望提高生活品质的强烈意愿需要得到满足，也需要通过适当的渠道和方式来释放。■
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