楼价与长期利率关系分析（中）

　　今年3月5日拙作《中国股市面临生死关头》一文中分析过英国楼市（包括伦敦）及美国楼市走势，当时认为：“英国楼价自1973年以来的走势亦出现一组5浪上升的情形。40年前伦敦楼价与全英楼价接近，但如今拉升至2.3倍。全英楼价出现三角形后向上突破，进入第5浪。英国楼价第5浪何时结束未知，但一旦结束，后市的下跌空间不小……目前美国楼市存在巨大隐患，因为如旧金山、洛杉矶、波士顿等有华资买盘而楼价走势强劲，但纽约、芝加哥等却落后，而拉斯维加斯、凤凰城、迈阿密等城市更是距离高位甚远，此等背驰现象表明美国楼价正处于一个高级别的第5浪走势，甚至只是一个B浪（视乎美联储的加息步伐）。”

　　从目前的情况看来，美国楼价走势参考图表可以确定1921年美国楼价见底。1921年至1978年完成第（1）浪，1978年至1997年是一个强势平台的第（2）浪，1997年至2006年为爆炸性的第（3）浪。2006年至2012年2月是急挫的第（4）浪，楼价指数大跌27%。2012年2月起展开第（5）浪上升。浪（5）中，2012年2月至2014年8月为（5）浪1，2014年8月至2015年1月为（5）浪2，目前处于（5）浪3的小浪iii之中。（5）浪1运行了30个月，若（5）浪3运行时间接近，则（5）浪3将运行至2017年6、7月间结束，其后展开（5）浪4下跌。由此推测，第（5）浪结束的时间大约是2018年甚至是2019年。

　　从美国楼价指数与10年期国债孽息率走势对照图看到，美国楼价指数第（5）浪上升完全是低利率所致。未来美国楼价走势见顶，理应是利率见底回升至某个水平，并且持续向上，如此才可扼杀美国楼价指数的牛市。美国楼价指数曾经于1894年见顶回落，反复跌至1921年，熊市时间长达27年，跌幅超过40%。由于美国楼市市值高于美股市值，相信未来第（5）浪见顶——同时可能是第III浪结束，之后的第IV浪下跌恐怕幅度与时间均令人不安。不过，若美联储不进一步加息至2厘以上，第（5）浪可能会延长寿命，又或者即使结束，筑顶过程缓慢，熊市初期跌幅温和。

　　英国脱欧之后伦敦楼价出现回落，最好的走势是5浪iv回落，后市进入5浪v上升。香港方面，反映香港楼价走势的中原城市领先指数最近出现反弹。反弹领先的仍然是低价小户型房屋单位。当前香港地产商为置业者可提供楼价的120%贷款，这反映了香港楼价已经贵到离谱，完全脱离居民的负担能力。但由于港元与美元挂钩，因此香港利率仍然处于超低水平，楼价跌幅不大，大约只跌了10%便反弹。而新加坡楼价则出现较大幅度的下跌，以2009年初为100点计算，新加坡楼价2013年底曾升至180点左右，如今已经跌回140点水平，跌幅22%。加拿大BC省向外国投资者征收15%的特别税，温哥华楼价急跌28%，很可能熊市已经展开。

　　反观中国楼价自2015年4月开始由跌转升，目前正是升势如虹，全拜长期利率暴跌所赐。以中国指数研究院的中国百城楼价指数为例，2015年4月低点为10522点，目前升至12270点。上一个低点是2012年5月9523点。3年左右一个短周期，与基钦周期吻合。本轮升势主要的贡献者是北京、上海、深圳、南京、合肥、珠海、东莞、昆山等城市，一二三线城市各有上升的缘由。由于深圳楼市升幅巨大，导致周边城市楼价奋起直追，相信这些城市仍有上升空间。

　　珠江三角洲对比长江三角洲，交通建设仍大大落后，尤其是铁路运输。杭州湾有长短三座大桥，但珠江口岸至今只有虎门大桥，每日塞车令过往司机苦不堪言。随着虎门二桥、港珠澳大桥未来陆续建成，深中通道即将开工，对区内楼价有较大刺激。其实并非所有的城市楼价都上升，最典型的反向例子是海南的三亚楼市持续下跌，至今已有6年，平均楼价从28000元跌至如今的18000元左右，跌幅35%。

　　中国股市8月18日出现高点之后，大市并未出现大幅下挫的局面。按照过往历史，中国股市一旦见顶，指数会很快大幅下跌。且不说大型顶部如2007年10月、2015年6月，即使是一些小型的中期顶部，例如2012年3月14日见顶，11个交易日下跌12%。又如2013年2月18日见顶，7个交易日跌5.7%。2013年10月及2014年2月见短期顶部后几个交易日便下跌5%以上。但8月18日之后至今国证A股指数仍在最高点附近徘徊，有蠢蠢欲动之势。期间个股一个一个拔地而起，不过单日升幅超过3%的，大多数翌日会低开低走，典型的收集筹码走法。

　　11月深港通预期在前，外围股市特别是港股近期走势如虹，连带B股走强，对A股有支持。8月27日拙作《中国股市处走势十字路口》中写道：“3月12日笔者在《中国股市八年周期》一文中分析了今年是中国股市的8年周期之一，年内可能会出现重大转折点。因此，向好的分析是年初的低点成为重要的低点；向淡的分析是配合17个月转折点周期分析，8月份的高点是类似2004年4月反弹高点（亦是8年周期转折点）。由于8月时间之窗将会关闭，9月份走势便成为焦点。”因此，能否突破8月高点成为走势的关键。目前中证500指数（399905）及巨潮小盘指数（399316）已经突破，但其余指数尚未突破，因此仍然需要耐心等待。

　　卧龙

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