十二道金牌下的楼市

　　今年3月17日北京市启动新一轮楼市新政后，更在一个月内以十二道金牌的速度和数量，进行了对楼市的新一轮管控和围剿，在这次围剿过程中力度明显非常巨大——本地人限购、外地人限购、限制社保精确到月份、提高首付、认房认贷、限制离婚购买行为等。可见，新政正用一场不达目的不罢休的调控，表达了政府要改变市场预期的决心，促使北京在内的全国楼市按照应该运行的轨迹进行调整。那么，又是什么促使着十二道金牌的飞速连下呢？这些金牌可以改变当下中国房地产的朝向吗？

　　资产荒下的逆选择

　　首先，从国家经济形态上看。伴随中国经济常态化的现状，伴随着实体经济的低迷，伴随着出口产业和外贸的下降，中国从出口型的外贸加工经济走到了今天实体经济低迷的状态，即实体经济回报率持续下行，外贸经济受到重创。最早高速发展的中国经济已经演变为实体经济低迷、资本市场充裕、民营企业无法得到金融支持的困局，重新启动中国制造仅仅是一句口号，高劳动力、高税收拖住了中国经济，我们正式迎来了资产荒，收益高的优质投资渠道越来越少。中国进入了实体经济不赚钱的时代。随着央行推行宽松的货币政策，信托等刚性兑付的逐步打破，银行等大型资产配置机构对低风险高收益的固定收益类资产需求得不到满足。而在这个特殊的转型时期，从资产端看，实体经济投资回报率下降，在这个经济局面里房地产扭曲而出色地大放异彩。从资金端看，利率市场化与转型背景下银行存款吸引力下降，居民存款搬家寻找更高收益的资产是大背景，而货币政策的整体宽松，加上资金“脱实向虚”的倾向加剧了资金的配置需求，导致民间“资产荒”的矛盾进一步激化。在金融体系中，有大量资金找不到合适的投资品，出现了配置混乱的局面。在这样一个大背景下，中国房地产扮演者资产保护神的角色，使地产神奇地不断攀登新的高峰。前一段在政府主导下土地价格屡创新高，证明给老百姓看房地产的刚性保值增值。同时由于资本投资渠道变窄，推动资本逆选择，无奈地去选择房地产。中国经济至此彻底被房地产绑架了，政府的财政彻底被卖土地绑架了。

　　楼市的多方博弈

　　其次，从楼市自身的变化看。自从福利房的消失到商品房的出现，多年来给老百姓的的感觉就是房价的不停限购和涨价。已经从当年媒体上发文咆哮：上海3200/米、北京的1900/米的价格离谱到多年后限购限贷限政策下房价与当年相比已经涨了46倍的今天。而面对当下“认房又认贷”的楼市限购政策，二手市场的“连环单”更是频频受伤。

　　张丽（化名）一家终于在2017年2月的最后一天决定换一套北京市朝阳区的二手房，他们换房的主要目的是为了孩子上学。在付了100万元定金后，中介先给他们做房屋核定，约好的网签时间在3月20日。没想到，3月17日北京发布了限购新政，本着“认房又认贷”精神，张丽必须补交首付款80万元，可是这次换房已耗尽张丽一家及其双方父母的全部存款，他们再也没有办法凑钱了。“我只能违约了，不知道100万元的定金能否要回来。”张丽忧心忡忡地说。此时，着急上火的不仅张丽一家，把房子卖给张丽的业主本已在朝阳区东坝预订了一套联排别墅，一心等着拿到张丽支付的买房款后去买别墅，现在他也抓了瞎。据悉，北京目前已签约但没有通过网签的单子（俗称“在途单”），新房大约有1万套，二手房大约有3万套。剔除全款交易、有能力增加首付款的，估计起码有1万套房子存在违约风险，占比在30%以上。特别是购买二手房的连环单，并非你有能力增加首付款就行，只要换房链条上有一户失落，大家就不得不一起违约。毕竟离婚一年内购房按照第二套计算，有贷款记录的首付要达到70%。钻营之路已被封杀，只有一起违约一途。

　　可以说，在这个多元的今天，购房者的心态是很复杂的，不买房子房子持续在涨价，又没有好的投资渠道。这么多年下来，老百姓看到的结果就是政府在喊喊喊，房地产则在政府的喊喊喊下涨涨涨。再加上对资产荒的恐惧和买涨不买跌的心态，作为老百姓中的一员，房地产老板也好、房产中介、投机者也罢，在楼市中积极的扮演自己的角色实属正常，其实就是说政府从来没有能够如自己所说克制房地产价格，而且充当了房地产价格的推动者和最大受益者。

　　在当前局面下，站在房地产投资商的立场上，以任志强为代表的大咖可以说是铁嘴钢牙坚信楼市一定会涨坚定不移；以万科为代表的大咖们则意图顺应国家趋势，做好资金在楼市上的撤离。而在这个过程中，马云在杭州举行的全球峰会上发表主题演讲内容又说到，过去8年内中国的房价整体处于大幅上涨的状态，8年后中国最便宜的东西有可能就是房子，8年后房子比葱还便宜。可见，这些代表性的人物对房子多元化判断预示着楼市还将有翻天覆地的变化。

　　站在房地产中介的立场上，房地产中介火中取栗，杀声一片，裹挟房地产市场去炒去热，是趋利避害的必然选择。曾记得2016年年初的时候表妹在通州买了一套将近一百平米的二手房，中介费就足足付了八万多。而2016年的930新政之后，二手房交易惨淡，房产中介开始笼罩在阴云之下。秉着能捞一把是一把的原则，中介怎能不趁此时机上蹿下跳的添乱呢？

　　而站在投机者的角度上，自然是秉着浑水摸鱼的心态，甚至将全部的身家压在资金对房地产的博弈之中。唯独苦了对房产的刚性需求者，是真真的买不起，面对越来越高的首付比例和对自有资金的要求只能望洋兴叹。其实站在公正的角度看，虽然各方对房产的过度投资在总体布局上是不合理的，但单独站在各站角度看却是各有道理。谁让都是资产荒惹的祸。而在这种情况下，政府要达到推动发展实体经济的目的，遏制资金对房地产的投入，十二道金牌下的限房令是必然的结果。

　　金牌令下的遐想

　　最后，从楼市发展态势上看。预判楼市未来，雄安新区就是一个拐点，也是一个对政府的考验。其实在成立雄安新区以外，中央去年已经释放信号了。2016年的经济工作会议上的核心点早就说明房子是用来住的不是用来炒的，中央想要干预的点主要在炒，涉“炒”的群体必将面对政策的压制。毕竟，一个国家经济发展一定是实体经济推动下的发展；一定是一线产业二线产业三线产业相互推动的一个结果。作为人口众多的国家一定是内需和外销并举，加工业和房地产和虚拟经济并存的、科学的、长期的有效的，互溶有机的发展空间。

　　面对房地产目前今天的现象，如果我们大胆设想出管控房地产的三大招式：购买限售，房子买了以后在一定周期内不允许卖；出售高税，在允许买卖周期解禁以后要收房地产转让的高房产所得税、超高房产交易税；持有高成本，开征房地产税是早晚的问题，虽然房地产税不会改变中国房地产的方向，但是在心理上还是有威慑力，这样一来房地产这匹黑马还会脱缰吗？国家还可以启动包括加强金融监管，询问核查购房资金来源以及资金是否纳税完税、是否干净。如此组合之下，还会有重资对房地产蜂拥而至吗？

　　笔者个人认为，大胆假设下的三把斧也正是十二道金牌无法达到的效果和楼市未来的变化趋势，中国楼市的症结在于如何启动实体经济、如何重新梳理税收政策、如何重新开启中国外贸的新局面等等，而不在于对房地产进行厮杀。

　　文/本刊记者 薛牧人