朦胧利好 地产股集体飙升

　　周四受经济数据好转、宏观经济企稳预期增强的刺激，沪深股市开盘后一路震荡上扬，地产股更是掀起一波狂澜。其中，华远地产(600743)、中航地产（000043）、光华控股(000546)、银润投资(000526)、中房股份（600890）、荣盛发展(002146)、三湘股份（000863）等7只地产股悉数涨停。四大地产龙头保利地产（600048）、招商地产（000024）大涨逾6%，金地集团（600383）涨幅4.52%，万科A(000002)也有3.8%。从地产股的过往走势来看，每当市场处于底部区间时，一旦触底反弹，地产股是当仁不让的反弹先锋。这一次，地产股会是真的是王者归来吗？

　　从万得数据统计的数据来看，节后房地产板块资金处于持续流入的状态，节后第一周，房地产板块资金流入位居行业资金流入的第一位，净流入6.32亿。本周资金净流入5.66亿。但从新公布的宏观数据来看，似乎行业回暖的迹象并不明显。投资、新开工增速略有放缓，9月销售同比下滑，旺季不旺，行业处于谷底徘徊的状态。

　　1-9月房地产开发投资额名义同比增速15.4%，较前8个月下降0.2个百分点；单月同比增速14.2%，较上月回落2.8个百分点，意味着季末调整是向下修正，投资触底回升的趋势还需要进一步确认。1-9月累计新开工面积同比下跌8.6%，单月新开工面积同比大幅下滑24.0%，说明8月新开工转正属于月度间波动，季末修正后的新开工仍在负增长区间；累计土地购置面积同比下降16.5%，单月同比下滑20%。综合来看，行业库存仍在高位情况下，开发商加大新开工意愿和力度有限。“金九”预期落空，9月商品房累计销售面积同比下降4.0%，单月同比下滑3.6%，且低于6月份水平，对比7、8月份12%左右的同比增长，3季度确实处于“淡季不淡、旺季不旺”的状态。

　　不过，最牵动老百姓和政府神经的房价自7月份见顶以来，成交均价单月环比连续两个月出现下降，9月单月售价为5，753元/平米，同比增长8.8%，环比下降4.5%；房价快速上涨压力得到缓解，政策压力已经得到一定程度的释放。这对房地产行业来说应该是值得庆幸的。

　　由于当前楼市的主要购买力——刚性需求依然旺盛，随着十月被推迟的新盘集中入市，节后楼市大幅反弹。10月16日，中国指数研究院数据研发中心发布的一份监测报告显示，节后首周(10月8日-10月14日)，该机构监测的40个城市中，仅厦门的楼市成交量环比(较上周)略有下降，其余城市的成交量均有大幅增长。即便是与去年同期相比，也有20个城市上周的成交量出现增长。中原地产最新监测数据显示，全国主要54城市节后一周的成交量合计为59929套，较国庆一周的成交量上涨210%。

　　从估值上看，A股市场里的地产股经过2010年、2011年和今年大部分时间的下跌，很多地产股市盈率（PE）已低至15倍以下。地产股在A股市场的权重大，很多公募基金出于资产配置的需要，都会重仓地产股。当地产股跌到合理区间时，不排除部分资金补仓自救或突击加仓地产股抢反弹，情形类似银行股。

　　降息预期无疑也是一大主因。降息对地产是利好，而年内降息的可能性也在逐渐加大。今年，央行在“稳增长”的背景下两次降息，两次下调准备金率。9月CPI（全国居民消费价格总水平）重返“1”时代，同比仅上涨1.9%。这无疑为降息带来了空间。今年前三季度国内生产总值GDP为7.4%，为了达到原先设定的全年7.5%的目标，四季度仍须攻坚。货币政策存在继续宽松的要求，降息是其中重要备选项之一。

　　总的来说，地产股经过长期下跌之后，受短期房地产成交量反弹、基金配置的需要、降息预期加强等触发因素刺激，展开凌厉的反弹实属自然。但目前房地产市场仍处在一个较为平稳的状态中，销售趋势不温不火，政策不松不紧，行业拐点来临尚言过早。

　　投资建议：关注高周转、中低端产品的房地产上市。项目布局全国的招商地产、万科A、保利地产、金地集团，具备区域优势的首开股份(600376)、冠城大通(600067)以及主要在三四线城市开发的中南建设和荣盛发展等更有市场机会。

　　本刊研究员 陈斌

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