到蒙古投资房地产

　　许多人预计，凭借丰富的矿产和潜在的畜牧业，蒙古将成为下一个新西兰、迪拜甚至澳大利亚。与此同时，一些商人则发现了蒙古新的商机--房地产。

　　蒙古曾被认为是一块贫穷而荒凉之地，如今受惠于世界范围23种重要矿产大宗商品的价格直线上升，这个人口仅相当于中国大陆一个地级市的世界第二大内陆国，正在依仗着雄厚资源这张王牌，令人瞠目结舌地崛起。

　　今天的蒙古坐拥80多种探明资源，开发6000多个矿点，包括蕴藏量较大的煤、萤石、钨、金、铁、锡、铀，以及储存量居亚洲之首的铜、钼矿，近年来经济爆发性地增长，2011年蒙古的GPD增长率高达17.3%，位居世界第二；2012年GDP增速达12.28%，位居世界第三。

　　许多人预计，凭借丰富的矿产和潜在的畜牧业，蒙古将成为下一个新西兰、迪拜甚至澳大利亚。在蒙古逐渐走向富裕的同时，也逐渐收紧了本国矿业的开放程度，作为蒙古最大FDI的中国未来将会面临更大压力和更多挑战；与此同时，一些商人则发现了蒙古新的商机--房地产。

　　中蒙经贸关系日渐密切

　　蒙古与中国有长达4670公里的边界线，有多条公路直接与中国相连，从北京乘坐飞机出发，仅需1小时40分钟的行程便可抵达乌兰巴托。2012年，中蒙贸易总额达到66亿美元，其中蒙方对华出口39亿美元，占蒙古国出口总额七成以上，中国对蒙投资总存量超过20亿美元，蒙古产出的矿物半数以上输出中国，蒙古已成为中国制造业重要的原料供给基地。中国对蒙直接投资显著拉动蒙古经济增长与就业，截至2011年12月，中资企业为蒙古国提供了约5.8万个工作岗位，并拉动近7万关联就业，占蒙古劳动力总量的近15%。

　　经济学家普遍认为，近年来蒙古的经济高速增长与中国密切相关，甚至高度挂钩。这种密切关系也反映在数据上，1998年，中国成为蒙古国第一大投资国；1999年起，中国成为蒙古国第一大贸易伙伴，此后始终保持着这一地位。1996年到2011年中国对蒙累计投资总计299252.3万美元，占蒙古外资的70.4%。在2010年中国的FDI份额达到惊人的82.7%。

　　矿藏不再吃香

　　中国对蒙投资的核心是矿业，2004到2011年该领域的投资额增长了5.4倍，达40078万美元，占总投资的七成以上。但近年蒙古国内资源保护主义兴起，受此影响，矿藏投资机遇已不如以前。根据2006年7月颁布的蒙古新矿产法规定，即使没有国家预算资金参与进行勘探并确定了其储量的有战略意义的矿产开发项目，国家最高可以“空手套白狼”般持有相当于该矿持有者投入资金34%的股份。

　　2012年5月，蒙古国议会通过并实行了关于外资投资该国战略资源企业的法律，规定矿业、金融业和媒体、信息及通讯业成为蒙古经济领域的三大战略资源。外国投资者在进入这一领域时，一旦所占股份超过40%且投资总额超过1000亿图格里克（约7600万美元），必须经过蒙古国政府及议会的审批。

　　但在战略矿藏之外，仍有许多项目可供中国投资者选择。在中国社会科学院研究员陈欣新看来，尽管矿藏投资政策日趋收紧，但蒙古政府总体上不会对外商投资开倒车，尤其是对中国企业，为了国家利益，蒙古只会加强与中国的合作，从双赢的角度吸引中国企业，这样才能有一个繁荣稳定的未来。

　　陈欣新建议，国内企业进入蒙古不要急功近利，不要只盯住其矿藏。不要仅停留在简单开发资源的阶段，而是要从文化、社会和经济等多领域参与到蒙古国建设发展中去，多做一些捐赠，介入当地教育和公益事业中去，以化解不信任感，避免让蒙古以为“中国人就是来炒矿的”。同时中国政府也应发挥软实力，改变蒙古民众对中国的印象，树立健康的国家形象。

　　民营资产投资初现曙光

　　鉴于蒙古国对矿业保护政策不断加强、矿藏投资空间日渐缩小，中国企业不妨将投资蒙古的眼光转移到房地产领域。目前蒙古政府无力为乌兰巴托一半人口提供住房，这就使得蒙古政府十分欢迎房地产投资。统计数据显示，乌兰巴托市目前的住宅楼宇约有13万户，而未来十年预计人口将达到200万，离满足刚性需求还有很远，故该地房价已经达到与中国东部中型城市相当的价格，其中普通住宅价格达到800-1000美金/平米，而高档住宅和别墅价格达到1500-3000美金/平米，而且还在持续上涨，据统计，2009年至2012年，乌兰巴托住宅每平方米价格每年大约上涨84000图格克（约50美元）。

　　在一些中国地产商人看来，国内房地产早期的传奇将在蒙古重演。国内由于房地产发展已经进入成熟阶段，无论是拿地，还是建设成本的投入，都需要充足的现金流，因此资金的杠杆作用越来越小，今天中国已经不会再产生新一批以小博大的地产大鳄。反观蒙古的现状，我们可以发现这里拥有中国房地产发展初期的所有特点，无疑给了投资者一次重演中国房地产发展历史的机会。具体说来，蒙古房地产市场具有以下优势：

　　1. 蒙古房地产尚处于起步阶段，无法满足国内刚性需求。首都目前有近70万人还住在简陋的蒙古包中；而且大量外资特别是中资企业的进入，使乌兰巴托的办公商业用房出现供不应求的状态，蒙古房地产市场无论民居还是商用都具有极大的发展空间。

　　2. 蒙古国土地是私有的，目前也不存在对空置地块的限制政策，土地将随着蒙古国的不断富裕而不断增值，即便不建设也可产生利润，方便中资企业采用“圈地”战术。

　　3. 蒙古的房地产利润较高。一般公寓的建筑销售成本为650美元/平，售价为800－1000美元/平方米，要高于国内15-25%的利润。如果用中国的房地产营销手段做市场推广，利润空间将进一步提升。

　　4. 蒙古欢迎投资房产。蒙古政府对房地产商持欢迎和开放态度，仅收取五成的企业所得税（10%），建材进口关税仅5%。至于当地土地所有者，由于资金有限，再加之缺乏房地产开发的经验，因此也愿意与中国投资者合作。

　　当然，在蒙投资房地产业也面临一些困难。首先是融资短板，由于到蒙古进行房地产投资的中国多数企业项目运作中的资金主要来自在中国市场的长期积累或者是贷款，如果母公司出现资金压力，它们很难从当地银行及其他融资渠道获得资金支持。其次蒙古国建材业不发达，只能生产红砖和混凝土砌块等基础建材。水泥、钢筋、电缆、管道，包括室内装修的地板、壁纸都需要国内购买。最后就是蒙古国民闲散的性格导致对装修热情不高，毛坯房在蒙古的房地产市场不受欢迎，交付的房屋必须是装修好的，这就延长了资金周转的周期。

　　不过上述困难没有挡住中国房地产企业进入蒙古，例如宏润集团和大业创业，这些先行者已摸索出一套实用的房产操作程序：与土地所有人签订合作协议，成立合资公司。再引进国内的建筑设计和理念，用中国成熟的营销方法完成项目包装定位，规划建筑方案，并制定项目全程营销方案。房产除面向蒙古民众外，对在常驻蒙古的中企采用定向方式销售或租赁。

　　根据蒙古中国商会提供的数据，截至2012年，中国人在乌兰巴托在建或已建起的地产项目有十四个，但这远远不能满足这个国家巨大的住房需求。2011年蒙古全国仅能满足265500户即人口的42.8%的住房需求。蒙古目前仍有57.2%人口住在蒙古包里，他们将成为中国房地产企业未来的消费者。从中国的经历看，房地产投资的回报是呈几何曲线的，一旦形成模式，将会带来大量的项目资源，形成快速发展的机会通道。如果这一切在蒙古重演，可以预见，蒙古的房产市场将迅速造就一批新的地产大鳄，对于手握现金的中国投资者来讲，需要的仅仅是行动。

　　投资蒙古应注意法律问题

　　北京中银律师事务所一直专注蒙古投资事务，记者就蒙古投资法律问题咨询了该所合伙人赵莉律师。

　　蒙古国投资法律体系

　　赵莉律师介绍，蒙古国是WTO成员国、IMF会员国，绝大部分行业都对外开放。特别是在农牧业、开采业、加工工业、基础设施等行业对外国投资者在税收等各方面都有相应优惠政策。该国关于外国投资的法律法规包括了《蒙古国外国投资法》、《蒙古国矿产法新版》、《蒙古国建筑法》、《蒙古国劳动法》、《蒙古国自然环境保护法》、《蒙古税收总法》、《蒙古国关税法》、《蒙古国自由经济区法》等一系列涉及投资、劳工、税收、海关、经济特区等的法律，以及其他诸如《引进外资的重点行业目录》、《重点鼓励外商投资项目目录》、《蒙古国家大呼拉尔有关战略矿的决议》等。此外，根据《蒙古国外国投资法》，外国投资者享受同等国民待遇，蒙古国政府对其资产征收征用均提供合理补偿。

　　投资蒙古应警惕的法律风险

　　1. 法律政策的不稳定：近年蒙古国议会对现行法律修改、废止频繁，如在矿产领域，2006年修改《矿产法》，2008年出台《蒙古国大呼拉尔有关战略矿的决议》，2010年又发布关于勘探许可证签发和转让的总统令等，降低了法律的稳定性，给外商投资增加了不确定性和不可预测的风险。此外，蒙古政局层面上的不确定性也导致了法制的不稳定，前一个执政党确定的经济政策和法律法规，被下一届执政党完全否定或修改、舍弃的情况常有发生。

　　2. 法律实施中的风险：蒙古国《矿产法》等相关法律规定模糊，实施不力，导致地方立法和执法权限大大扩张，省、县一级政府常常利用中央立法与地方立法的模糊地带大肆行使自由裁量权，增加了外国投资者的成本和法律风险。

　　3. 资源民粹主义的抬头：近年蒙古的民粹主义运动与资源保护相纠缠，迅速蔓延，导致新近出台的法律加大了对外商投资的限制，提高了相关行业的门槛，民众也在呼吁加强对本国能源的保护，限制外商的进入，因此部分合同被蒙古政府单方撕毁或要求修改，导致了大量的合同纠纷。

　　遵守当地法律 注重社会责任

　　“各国的法律法规都是为了保护本国的利益制定的，我国投资者也应了解学习并严格遵守蒙古国的法律法规，这是成功在蒙古国立足之本。”赵莉律师表示，我国投资者赴蒙古国投资前，首先应仔细研读蒙古国相关法律和政策，特别是近年来修订或出台的《矿产法》、《税收总法》、《有关限制在汇水盆地和林区勘查矿产的法律》、《规范国外企业投资蒙古国战略性领域法》、主要针对金矿和铜矿的《暴利税法》等，仔细分析其中的有利条件和不利因素，较好地把控相关法律政策风险和经营风险，做到胸有成竹，方能规避潜在风险。

　　此外，赵莉律师指出，我国投资者应当认识到，无论在中国、在蒙古还是在其他国家投资，必须要注重履行企业的社会责任，“企业的长期自我利益应通过履行相应的社会责任来实现，履行正当的社会责任，包括遵守当地法律和道德准则、关心本公司员工、维护环境质量、对社会和经济福利做出贡献。”投资企业应成为蒙古人民的朋友，架设中蒙友谊的桥梁。

　　文︱诸悦