蓄力金九 8月楼市不温不火

　　在“金九”来临之前，中国楼市在8月表现平淡。据中国指数研究院统计数据显示，其监测的43个城市中，近七成城市成交量环比上涨，但总体而言，涨幅相对稳定。其中温州上涨幅度最大，为46.7%，其次是北京，环比上涨28.46%。成交量下跌的城市中，大连跌幅最大，为32.76%。

　　成交价格方面，本月43个监测城市多数成交价格环比下降，其中广州跌幅最大，为14.12%，长沙环比涨幅最大，为18.23%。10个重点城市中，除南京、重庆价格环比上涨外其余全部下降。业内人士分析认为，这主要是因为多数开发企业为备战“金九银十”，近期实际新开盘项目处于阶段性较低水平所致。

　　8月，地方版楼市调控政策出现了两极化的调整，郑州限购升级从严，温州、深圳、安徽芜湖等地则开始出现不同类型不同程度的楼市松绑现象。业界分析，这与当地楼价或者土地交易下跌有关。由于地方政府有经济增长和地方债务的压力，未来或有更多城市放松楼市调控。

　　在此背景下，对于即将到来的“金九银十”，多位业内人士预计成色不错。一方面，土地地价的持续上涨及一线城市积压的刚性需求将进一步得到释放；另一方面，绝大多数城市供应充足，品牌房企纷纷加大推盘。

　　北京

　　新房成交主力五环外

　　在供需两旺的刺激下，北京楼市成交继续放量上涨。据北京市住建委网签数据统计，8月北京新建住宅签约8708套，环比上涨34.2%。二手房住宅签约套数为1万1125套，环比上涨了6.8%。

　　北京楼市成交量上涨具有一个显著的特点就是，随着城区在售新房的减少，北京五环外已经成为当前北京楼市成交的绝对的主力区域。数据显示，8月份新房成交五环外的房源占比是88.24%，价格方面剔除保障房之后大概是每平方米24080元，略低于上月的每平方米24839元。

　　伟业我爱我家分析认为，8月多数房企推盘积极性增加，加上预售证发放效率提高，新盘入市数量明显增加，成为交易量上涨的主要原因。相关数据显示，8月共有28个新盘入市，带来7358套新增供应。

　　9月4日，全国单价新地王在北京诞生，融创集团以21亿元地价款、22.24亿元配建异地医院的出价拿下了北京朝阳区农展馆北路8号0304-622地块，折算楼面地价高达7.3万元/平米。

　　“面粉”价赶超“面包”价的情况再次出现，直接导致了房价上涨预期。北京中原地产总监张大伟称，“争抢激烈的土地市场会很快将价格信息传递到住宅交易市场，楼市房价在‘金九银十’依然将维持上涨的趋势。”

　　广州

　　“双合同”泛滥显神威

　　据网易房产数据中心发布的最新统计数据显示，广州十区两市8月份网签均价为11926元/平方米，环比跌幅达到14.3%，同比跌幅1.3%，创下年内新低。其中，广州十区网签均价为14835元/平米，环比下降10.2%，网签套数为4015套，环比下降10.3%。

　　值得一提的是，8月份外围区域表现抢眼，成交量前十的楼盘中，清一色是来自中心六区以外的刚需盘，其中网签价低于1万元/平方米的楼盘占8席，无一网签价超过2万元/平方米。

　　成交区域变化是“拉低”广州房价的原因之一，不过，却不是主要原因。据业内人士分析，除去区域成交情况不均的影响，“双合同”是拉低网签均价数据的重要原因，真实楼价被掩盖。

　　目前，广州不少区域的楼盘都开始采取“双合同”的方式规避价格管制，导致实际报价与网签价出现背离。例如，南沙目前在售的20个楼盘中，网签均价过万元的仅有4个，但实际上南沙均价万元以上的楼盘比比皆是。楼盘采用“双合同”手段拉低网签价情况正在增加。

　　深圳

　　调控松绑

　　8月，深圳楼市量价齐跌。据深圳国土资源局统计数据显示，8月深圳全市商品住房成交为3404套，环比微涨0.2%，其中宝安三个刚需盘入市遭哄抢，总成交1968套，比7月583套环比涨超近3倍；盐田由于没有新盘入市，仅成交三套。

　　价格方面，8月全市均价22237元/平，较7月环比下跌2%，其中，受合正荣悦府成交带动，罗湖涨幅明显，环比大涨两成，龙华、龙岗涨幅分别为14%和9%；福田和南山有不同程度下降，分别下降6%和4%。

　　8月27日，深圳市规划和国土资源委员会出台楼市调控新政规定：自9月1日起，深圳将普通住房价格标准从单价划定调整为总价划定。价格标准变更之后，购房者所纳交易税费最高可减半。深圳也因此成为今年以来首个对房地产交易税做出“宽松”调整的一线城市。

　　据业内人士分析， 此次深圳调控松绑主要是因为，深圳几乎已经无地可卖，政府的房地产收入主要来自交易税费，但自新“国五条”细则出台后，深圳楼市就一直深陷房价高涨与成交量下跌的泥潭，这直接影响了当地政府财政收入。

　　有调查显示，受新标准刺激，一部分潜在需求者已经开始积极入市，再加上开发商推盘积极，9月深圳楼市值得期待。

　　文︱《小康·财智》记者 刘上