房地产：土改三大试点模式初步形成

　　金九银十本来是地产的黄金销售季节，尽管各地房价上涨之声不绝于耳，但上市公司股价却没有跟上房价上升的步伐。主流的地产公司股价从7月至今基本是原地踏步，甚至还跌，明显跑输大市。

　　从已经公布三季报的地产公司的业绩来看，业绩延续了中报上升趋势，既然业绩无忧，那是什么因素导致地产股疲软呢？

　　首先，房价高企，让人担心后续4季度销售受阻。其次，9月份以来，随着银行体系资金面的持续偏紧，银行资金利率的上行传导至房地产市场，促使房贷利率大幅上调。房贷利率提高将首先抑制房地产销售。继而导致房地产投资增速下滑。第三，本周一公布的CPI已达3.1%，由于通胀率变动滞后于经济增长，因此通胀仍将继续上行，央行将继续维持银行体系资金面偏紧的局面。市场担心在目前政策不做任何改变的情况下，今年四季度到明年一季度经济将呈现“经济下、通胀上、货币紧”的“类滞涨”局面。

　　土改将成三中全会议题 概念股疯炒

　　一方面主流地产行业前景不明朗；另一方面，发端于土地流转改革而引发的主题概念炒作却喧嚣尘上。二级市场上，随着十八届三中全会的临近，“土地流转”概念愈发炙手可热。据统计数，10月以来，海南橡胶的最高涨幅就达到了30.8%，紧随其后的辉隆股份、亚盛集团、永安林业、北大荒最高涨幅分别为25.34%、20.06%、20.04%、12.67%。

　　农地实现直接流转是长期趋势，有利于房地产市场更健康的市场化进程，但目前农地流转弊端重重，改革迫在眉睫，不出意外，土地流转改革将列入三中全会的议题，而土地流转或可能创造数以万亿的机会。市场投机者也因此趋之若鹜。

　　风起于青萍之末

　　五年前的十七届三中全会曾为土地流转流转制度改革指明了正确的方向，但五年以来未能得到深入贯彻。不过，国务院研究中心课题组在十八届三中全会召开前夕，推出了具有顶层设计色彩的《新一轮改革的基本思路和行动方案》，将“深化土地制度改革”列为新一轮八大改革重点领域之一。

　　最近一些地方的土改动向也佐证了这一改革。10月7日，央视经济信息联播以“农民变股东沙县土地流转新尝试”为题，对福建沙县推行土地信托、推动土地流转率大幅上升的案例进行了介绍，主要涉及耕地流转。福建省委近期下发了稳妥推进农村土地流转的通知，推广沙县开展土地信托流转的模式；安徽省合肥、淮北、淮南、马鞍山4市2013年度农用地转用和土地征收方案获国务院批准。而前不久，有消息称，农村土地改革进程的重要文件已下发至河北、辽宁、吉林等18个省市。本周中信信托土地流转信托计划产品获批，成为第一单土地流转信托业务产品。

　　土改三大试点模式初步形成

　　存量巨大、闲置严重的农村建设用地是未来城市建设用地的主要来源。从总量上看，农村建设用地存量巨大，2011年农村建设用地面积为1661万公顷，为城市建设用地面积的4倍。从利用率来看，1996年以来近2.5亿农村人口进入城市，但农村居民点面积不降反增，由此导致农村建设用地闲置浪费严重。以农村人均减少50平米建设用地测算，可节约325万公顷建设用地，满足未来近十年的城市建设用地需求。

　　部分区域以“农村土地流转”为突破口已经开展土改试点，其中最具有代表性的三大模式分别是：1、重庆地票模式：将农村建设用地转化为耕地，换取“地票”，再新增城市建设用地；2、嘉兴两分两换模式：宅基地和承包地分开，以承包经营权换社会保障，以宅基地换城镇住房；3、广东三旧改造模式：对旧城镇、旧厂房、旧村庄土地进行分类处置和改造，缓解城市用地紧张、供需矛盾。

　　关注两类标的股

　　土地流转将创造百万亿的投资机会，这将远大于当年的国企改革和金融领域开放。在此背景下，“土地流转”概念股在市场必然还会持续受市场的追棒，并将具有深远影响。

　　短期土地流转改革直接受益标的主要是两类受益土地增值的上市公司。一是城市存量土地改造，企业储备地有望变更用途、实现流转的企业；值得一提的是，由于建设用地的土地确权速度快于耕地确权，因此建设用地流转可能将快于耕地流转，拥有近郊及工业园区周边农村建设用地的上市公司，其土地估值的提升最为明显，比如拥有大面积建设用地的罗牛山、罗顿发展、中华企业等。其次，大城市中的土地更新先锋值得关注。在大城市的城市更新率先布局的公司也将受益，由于目前来看城市更新的进度仍以深圳为先，投资标的仍主要集中在深圳本地企业中，深天健、招商地产。

　　二是农村土地流转放宽，拥有农（林）地储备的企业。随着管理层对农地流转的积极引导，流转平台的日趋活跃，农地的“市场价格”将会得到提升；在耕地有了价格以后，“地主”类上市公司的价值将得到重估。自有土地资源丰富的亚盛集团、海南橡胶、永安林业、福建金森及长期租赁土地资源较多的岳阳林纸、晨鸣纸业等。

　　本刊研究员 陈斌