商业地产与住宅地产交融的盈利模式探究

　　【摘要】房市因过甚需求而蓬勃发展的时期一去不回，未来的方式竞争是房地产商质量的竞争、战略的竞争、创新能力的竞争。商业地产和住宅地产相结合突破以往单一的地产项目模式能够结合两者的优点产生新的盈利模式，这正是出在转型期的房地产商应当关注的。

　　【关键词】商业地产 住宅地产 物业 盈利模式

　　过去二十年是中国房地产迅速发展的二十年，但随着市场的逐渐饱和以及国家政策的调整，传统房地产商逐利而居的投资模式已经不能适应行业形势的发展。要顺势应时实现瓶颈中的突破，必须构建发展战略、创新盈利模式。商业地产与住宅地产相互交融有机结合正是当下房地产商应当关注的新领域。

　　一、商业地产与住宅地产交融的两种盈利模式

　　（一）社区内商业地产与住宅地产交融

　　分析我国城市发展现状，以发展程度较高的一、二线城市为代表，随着市场经济的深入发展城市发展，市中心地带饱和意味着城郊地区的大规模开发，而且相对于中心地带高额房价，年轻人大多会选购城郊的新楼盘。这意味着业主需要社区内的商业服务，这些商业服务应当分为两大类：一是提供生活必需品。比如超市、连锁店等便民商店。二是提供娱乐休闲服务。主要是餐饮、美容美发、医药服务等。这个过程中房地产商一方面通过销售住宅一次性回笼大部分资金，另一方面又能通过和大型零售商的合作、对商业地产进行出租、经营等获得长期的现金流。

　　社区内配备的商业地产主要是为了服务社区内业主的日常生活，目的是通过营造舒适、方便的生活环境吸引住户销售住宅地产，同时进一步促进商业地产物业的增值。和传统住宅房产一旦销售阶段结束房地产商就很难改进服务树立品牌不同，在住宅地产和商业地产交融的社区内，即使住宅区和商业区间的良性循环随着社区房源售罄而终止，地产商依旧能够通过对商业地产的经营和整合提升业主的入住感受，营造和宣传房地产商的品牌文化。

　　住宅的设计和环境能够烘托气氛，而商业地产能够通过构建商业平台为住户提供活动平台。住宅地产和商业地产的结合能够建设真正的特色社区。普通社区面对的主要是内部业主，而通过对特色社区商业地产的经营能够吸引大量外来客源。

　　（二）社区外商业地产和住宅地产的交融

　　这个概念是相对于社区内商业地产和住宅地产的交融提出的。商业地产和住宅地产在具体操作方面差异明显。市场上大部分房地产商并不具备同时经营管理的能力，在这种情况下，应该推进不同类型房地产商之间的合作交流，共同致力于商业地产和住宅地产的交融，共同发展、共同赢利。

　　除了日常生活需要，住户显然对购物消费和第三方服务有更高层次的需求。一个大型商业地产项目的定位必须围绕周边住宅地产项目做调查，住宅地产项目的定位和实际入住情况对商业地产项目的定位至关重要。而住户在选购的过程中无疑也会将附件的商业地产开发方向作为重要的考虑事项之一。商业地产和住宅地产前期的信息交流有利于双方更合理的规划建设、相互配套，为住户打造一个合理舒适的大生活圈，从而达到双赢。

　　二、商业地产与住宅地产交融新融资渠道构想

　　房地产开发特别是商业地产开发是在一个连续的时期内的投资行为，需要强大的后续资金支持。房地产开发的融资分为建设期和经营期两个阶段，大部分房地产企业在建设期融资阶段多在自身资金的基础上通过银行贷款、承建商垫资和基金的方式组合式的实现融资计划，在经营期阶段则主要通过对商品房或商铺的销售进行资金回笼。长远来看商业地产依靠租金等盈利模式的盈利规模和价值要远高于住宅地产，但由于商业地产需要开发建设和成长的时间最短也需五年左右，商业地产的投资回报周期往往长于住宅地产。这就要求商业地产项目必须有长期、可靠的融资渠道。

　　商业地产和住宅地产的交融模式决定了着两种地产融资模式的融合。这种融合必须建立在两者的变革和发展之上。

　　（一）商业地产融资模式的变革

　　目前地产行业普遍面临着政策调控和房地产贷款门槛提高带来的困境，国内房地产开发商也在积极寻求新的融资渠道，不少企业不断学习国外先进经验，一些模式由于政策原因没有得到真正的实践但行业预期很高，其中呼声最高的是房地产信托基金（REITs）。房地产信托基金绝大多数属于公募，面向范围广阔，能够为房地产商提供更灵活便捷的融资选择。除此之外商业房地产抵押贷款证券（CMBS）也是一个选择方向，相比于REITS这种股权性质的证券产品，CMBC在我国的发展会更快，且已经有实践案例可以借鉴。

　　（二）商业地产和住宅地产的联合融资

　　商业地产与住宅地产交融的基础是在统一的规划下对商业和住宅区进行合理整合，在前期的融资阶段中二者的融资模式没有本质上的区别，可以参照以往模式运行。在后期融资环节，商业地产资金回笼慢、周期长、资金规模大、收益高、面临风险大，而相反住宅地产资金回笼快、上升空间有限、收益相对小。二者作为一个整体的地产项目在融资过程中能够相互支撑，在结合其他融资模式的基础上通过住宅地产的回笼资金维持对商业地产的长期经营，保证营造项目盈利的上升空间。这种复合型的融资方法降低了企业长期投资的风险，提高项目整体的融资效率和融资水平。

　　三、维系商业地产和住宅地产融合

　　商业地产和住宅地产的融合只是一种盈利模式的框架，融资是盈利的基础，但要维持盈利模式的正常运行根本上需要一个完善的体系化运行。一般情况下，房地产商不可能过多的涉足商业地产具体的经营活动，但是作为两种地产融合的设想者和构建者，房地产商能够筛选供应商等手段领导和控制盈利链有序、健康运转。

　　首先，调查了解住户需求。无论是普通社区、特色社区或是社区外构建的大生活圈，其住宅区在建设前即应该有准确定位，针对客户群提前做好生活方式的模拟。对此张西振提出了“需求发生论”。认为可以通过对群体活动模式的研究理清群体的需求，通过分析能够得出其活动需要的环境、设施、服务等信息。

　　其次，筛选供应商。这个过程要坚持两大原则，一是物美价廉，二是与住户生活方式吻合。一方面保证用户的生活体验和生活品质。另一方面只有与住户生活方式吻合的商户才能走上盈利、升级、提升服务、再盈利的良性循环。好的供应商做得好、做的久能有效提升物业价值，吸引更多的优质供应商，实现房地产商长期盈利。

　　最后，建立社区信息交流平台。通过网络、手机通讯等媒介建立方便快捷的信息交换平台。及时发布相关信息，搜集用户反馈。同时能够在供应商和客户之间构架良好的关系，提升双方的买卖体验。

　　在一些城市，商业地产和住宅地产的交融已经逐渐成为房地产商的主流选择，但是目前的交融程度还比较低，只是简单的将两者复合成一体，而没有完全的开发和发挥商业地产和住宅地产之间的内部联系，没有全面的把握盈利模式中的前期设计、融资手段和后期运营，还有广阔的发展空间。

　　完整的商业地产和住宅地产交融的盈利模式应当是一个有机整体，需要房地产商项目前做好调查和项目定位，需要项目完工后对商业地产的不断调整和经营，总体而言，商业和住宅之间相互促进，繁荣共生。

　　参考文献

　　[1]张璋.商业地产盈利模式及资本运[J/OL].http：//house.hexun.com/2012-08-16/144830045.html. 2012-8-16/2014-2-23.

　　[2]段宏斌.中国商业地产大趋势[M].北京：中国建筑工业出版社，2009.

　　[3]冯晖.中国商业地产运营[M].广州：暨南大学出版社，2004.

　　[4]张西振.怎样构造利益关系[J].企业管理，2012，01.

　　文/刘鹏

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