宏观调控需求与房地产税制设计要求
通过归纳国内学者现有研究成果，笔者认为，基于宏观调控需求，房地产税应至少满足以下功能定位。
（一）稳定物价，抑制通货膨胀
房地产价格对通货膨胀有显著地解释能力，调控房价已成为宏观调控中最主要的内容。应当保持房地产发展同国民经济发展的协调关系，从供给和需求两方面调剂房地产市场。供给方面是调节土地供应，需求方面是调节新旧房产转让机制。因此需要对房地产开发、转让的税费、税种、税率和对土地使用租金(或出让金)做出调整。但同时，房地产市场并不是统一的市场，房地产作为商品具有产品差异性，该差异性意味着供给相对需求的短缺性，因此容易在局部范围内推动价格上涨出现泡沫。针对该差异性，应当通过不同地区、不同城市间的土地供应政策和税收政策加以解决。
虽然房地产可以起到稳定物价、抑制通胀的作用，但房地产价格受到房产供求关系、市场预期、土地需求、金融政策以及各种税费等多种因素影响，税收只是其中的一个因素。我国正处于高速城市化进程中，在相当长的一段时间内，房地产市场总体表现为卖方市场，房地产税对供给和需求的影响不足以左右房价的大幅升降，所以依靠开征房地产税来抑制高房价是不太现实的。
（二）调节收入分配，缓解贫富差距
从理论上看，房地产税能够对收入分配起到直接调节作用，同时，政府可以用房地产业主缴纳的税收提高公共服务水平，使全社会成员受益，间接起到调节社会分配、提高社会公平的作用。但现行房地产税征收比重低，税种功能重叠，且存在“重流转、轻保有”的问题，难以发挥收入分配功能。
（三）作为地方主体税种，可提供稳定的地方财政收入来源
筹集财政收入是税收的主要功能之一，而我国房产税制存在的结构设计不合理、制度不规范等问题，限制了其筹集财政收入的功能。相关数据显示，与房地产直接相关的五个税种占地方税收收入的比重不足1/5，显然不能为地方财政提供充足的收入来源。因此需要在下一步的房地产税制改革中扩大税基、提高税率、加强征管。
国外房地产税经验借鉴
（一）法制健全并赋予地方政府适当立法权
目前国际上房地产税制比较完善的国家都有相应的针对房地产税的立法，如美国的《财产法》，英国的《不动产法》以及《房地产税法》等。这些国家法制健全，为房地产税的征收提供了有力的法律保证。
另外，美国、日本等国家都赋予了地方政府适当的房地产税立法权，允许其适当调整开、停征税税种以及税率、税收规模等。这使得地方政府可以因地制宜地调整税收负担，根据本地区实际情况灵活发挥税收功能。
（二）重视保有环节课税
发达国家基本都对房地产保有课以重税，而对流转环节课以轻税。如英国房地产转让环节的税收收入仅占税收总收入的1%-2%，而对房地产保有环节征收的税款占到了税收总收入的30%。这可以促进不动产的流动，并提高土地供给。而保有环节较高的税率可以有效避免房地产囤积和空置，促进房地产市场交易。
（三）以市场评估价值为计税依据
各国为了征收房产税、财产税，都设立了较为公正公平的房地产登记制度和评估机构，以市场价值作为征收房地产税的直接计税依据。如日本政府花费16年的时间建立了财产登记制度，能有效获取物产资料和征管信息，而且大部分国家也都有完整的房地产评估制度，设立专门机构、培养专门人才并出台了相应法律，将计算机技术运用其中，从而保障了房地产税收的客观公平性。
（四）占地方政府财政收入比重大
房地产税在很多国家都是地方税种，为地方财政提供了主要收入来源。如加拿大的不动产税占地方财政收入比重为53.3%，日本的固定不动产税占地方财政收入比重为45.3%，澳大利亚的土地税和市政税占地方财政收入的比重为60%。
文 姬莹钰
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