佳兆业面临违约 房地产业风险加大

　　大批房源被锁定、汇丰贷款违约、合作伙伴追款12亿，深圳佳兆业（01638.HK）过去几个月来连续遭遇“黑天鹅”事件。

　　1月6日，市场传闻佳兆业集团于当日下午召开董事会，最后达成破产重组意见。当晚10时，佳兆业通过微信公共账号对该消息予以否认，称没有召开董事会，也没有达成所谓决议。

　　不过，一连串的负面消息，还是让投资者大跌眼镜，公司股价也大幅下跌。业内人士担心，佳兆业违约事件是中国房地产行业风险集中释放的前兆。

　　被汇丰银行追债4亿 合作伙伴撤资12亿

　　佳兆业是深圳本土家族房企，由郭英成、郭英智、郭俊伟三兄弟于1999年成立。该企业曾连续三年荣获“深圳地产资信十强”。2009年12月赴港上市后，公司销售额大幅增长，从2010年的刚过百亿元增至2013年的239亿元。2014年上半年，佳兆业以16.7万平方米（1801套）的成交量、41亿元的成交金额，超过行业龙头万科，摘得深圳楼市成交量、成交金额的双料冠军。

　　据了解，佳兆业在业内最出名的，就是擅长运作城市旧改项目，被称为“旧改专业户”，其快速扩张与当地政府有着千丝万缕的关系。公开资料显示，佳兆业董事会主席郭英成与深圳市委原常委、政法委书记蒋尊玉多有交集，蒋尊玉考察经常由郭英成陪同，而佳兆业楼盘开工也会有蒋尊玉出席。值得一提的是，曾有媒体报道称，蒋尊玉落马的最直接原因是其担任龙岗区委书记时力推的旧城改造工作。

　　2014年10月13日，蒋尊玉因涉嫌严重违纪，遭到纪检部门调查。此后一度传出郭英成被有关部门扣查的消息，佳兆业第一时间发布了公告，对此予以澄清，但此后郭英成并未在公开场合露面。而当地房地产部门针对公司动用了一些列非常规的“管控”手段，也颇为引人注目。

　　11月28日，佳兆业在深圳的上千套房源被深圳市政府锁定；12月4日，佳兆业两家位于深圳的子公司被政府限制转让股本权益；12月8日，佳兆业申请重续国家一级资质证书被暂停处理。其后，佳兆业的危机越演越烈，财务风险也开始引爆。

　　12月21日，佳兆业发布公告称，公司在深圳所有开发项目都遭政府叫停，占佳兆业总业务近三分之一份额的深圳业务基本处于停滞，既不能进行销售回款，也无法进行抵押融资。

　　1月1日夜间，佳兆业又公告称，原董事会主席郭英成辞职，该事项触发了公司此前一份融资协议中包含的一项强制性提前还款条文，共涉及贷款本金4亿港元及应计利息，但公司未能如约偿还这笔钱。佳兆业表示，公司目前正在评估这一违约事件的影响。有关影响可能会触发有关贷款融资、债券、股本证券的交叉违约，从而可能会对公司的财务状况造成重大不利影响。

　　据悉，2013年8月，佳兆业和香港汇丰银行签订的协议中曾规定，一旦郭英成离职，佳兆业集团就应当在其离职生效当天，提前偿还所有贷款和利息。然而，在郭英成12月31日正式离职的当天，佳兆业未能准时偿还贷款。此外，包括公司副主席、首席财务官在内的多名高管均离职。

　　1月6日早间，佳兆业再次公告称，12月31日接到集团两名项目伙伴的通知，内容有关深圳市龙岗区的两个“旧改”项目。合作伙伴称公司已违反该项目的合作协议，并声称行使终止合作协议的权利及要求退回合作人为该项目支付的12亿元人民币。

　　统计数据显示，佳兆业自2014年11月25日以来的18个交易日，股价下跌幅度已经达到48%，总市值蒸发约76亿港元。目前该股仍处于停牌状态。

　　搜狐旗下搜易贷受牵连 承诺兜底合作项目

　　受佳兆业违约事件牵连的金融机构也开始制定应对措施。1月7日，搜狐旗下P2P网贷公司搜易贷发布声明称，将对与佳兆业合作的借贷产品实施兜底，以保障投资用户的本息利益。

　　2014年9月，搜易贷与佳兆业签署了《关于开展“首付贷”与楼盘销售“业务捆绑”的合作协议》，双方就深圳市佳兆业中央广场、佳兆业前海广场及佳兆业悦峰花园等项目开展了“首付贷”产品合作。另外，2014年11月，搜易贷还与佳兆业的控股子公司广州市兆昌房地产开发有限公司签署了合作协议，双方约定在广州佳兆业城市广场项目开展合作。

　　公开数据显示，截至1月7日，共有202名相关物业项目的购房者通过搜易贷风险管理部的信用审核及授信，并在搜易贷平台成功筹得“首付贷”借款款项共计人民币6811万元，其中148名购房者已经签署了正式的房屋买卖（预售）合同，并完成网签，借款金额总计人民币4880万元；54名购房者签署了购买房屋认购书（即未完成网签），借款金额总计人民币1931万元。

　　由此，在佳兆业出现贷款违约、楼盘被锁定销售之后，这部分搜易贷用户投往佳兆业项目的借贷资金安全受到外界质疑。

　　对此，搜易贷承诺，如有借款人未能按期还款，并且担保方（佳兆业、广州兆昌）也未能履行保证担保义务，搜易贷将受让该借款人的全额未偿付本息，以避免给该借款人的对应投资用户造成本息损失。不过，搜易贷相关负责人表示，截至目前，所有相关物业项目购房者都处于正常还款状态，尚无一笔首付贷借款出现逾期或其他异常情况。短期来看，房贷项目运转正常。

　　穆迪、标普等国际评级机构下调评级

　　佳兆业财务危机不断升级后，国际评级机构纷纷下调了其信用评级。继穆迪近日因佳兆业两位高管辞职，将公司的信用评级下调至B3后，1月6日，标准普尔也宣布，将佳兆业长期企业信用评级由“BB-”下调至“选择性违约”，同时将佳兆业的大中华区信用体系长期评级由“cnBB+”下调至“选择性违约”。

　　穆迪副总裁兼高级分析师梁镇邦称，穆迪方面下调该企业评级，反映了穆迪担心佳兆业集团两位重要高管的辞职，加大了深圳项目遭限制和暂停之后公司应对业务中断能力的不确定性。

　　12月28日，佳兆业发布公告称，时任集团董事兼董事会副主席的谭礼宁、首席财务官张鸿光宣布辞职。截至目前，该公司尚未宣布这两位高管的接替人选。

　　“谭礼宁和张鸿光对于佳兆业集团的融资战略、境外融资活动、投资者关系以及日常管理都发挥了重要作用。如果负面因素不能及时得到解决，公司的现金流将会削弱，流动性风险将上升。”梁镇邦补充道。

　　而标普分析师李俊文则表示，佳兆业集团在2015年1月8日支付下一笔利息（需对2020年到期、票面利率10.25%的5亿美元票据偿还约2600万美元利息）的能力存在较高风险。该公司目前拥有25亿美元未到期海外债务，都具有交叉违约条款。

　　1月9日消息显示，佳兆业对于这2600万美元的债息，截至1月8日到期日仍未支付。而佳兆业所发行的债券，在8日亦被投资者抛售，其中2015年12月20日到期的债券，价格下跌12.5%至32.95元人民币。实际上，自从在去年12月爆发危机，前主席郭英成辞任后，相关债券的价格一路急跌，单是过去几个星期，上述债券价已跌63.7%，债息更升逾8.5倍至179.96厘。

　　业内人士指出，佳兆业的账目未必造假。但最值得关注的是旗下部分楼盘被政府叫停买卖，这类封盘事件通常持续1、2年，“地产商最重要是资金回笼，假如继续封盘，要营运下去亦很艰难。”不过，也有基金经理表示，相信佳兆业真正轰塌的机会不大，“公司资产不错，尤其是深圳的优质土地难求，不愁没有买家”。

　　（记者 张宪光）