房地产项目财务管理

　　房地产行业近些年来在我国得到了飞速的发展，并且对于我国的经济发展起到了至关重要的作用。但是近些年来，在我国的房地产市场出现了房价上涨过快的现象，由于房地产行业近些年来在我国得到了良好的发展，所以许多投资人开始投资房地产。为了使得房价实现合理的回归，促进房地产行业的健康发展，国家颁布了一系列的宏观调控政策。房地产行业是一个资金非常密集的行业，所以其财务管理工作就显得尤为重要，如果房地产行业不能进行良好的财务管理，那么将对房地产行业的发展将产生巨大的阻碍。如何发挥财务管理工作的作用，使其有效促进我国的房地产行业发展，是一个值得探究的问题。本文就我国房地产项目的财务管理工作作出了一定的研究，旨在为我国的房地产财务管理发展提供一些指引。

　　近些年来，我国的房地产行业发展十分迅速，而且房价也一度地攀升，许多投资人开始进军房地产行业，使得房地产行业出现投资过热的现象。所以国家为了使得房价回归到合理的水平，促进我国的房地产行业的健康发展，国家颁布了一系列的宏观调控政策和采取限购的措施。虽然我国的房地产市场面临着一系列的调控政策，但是房地产在我国依然是一个较大的产业，而且仍然具有广阔的发展空间。但是要使得房地产行业实现良性的发展，并且更好地为我国经济发展做出贡献，就必须要做好房地产项目的财务管理工作，因为财务管理工作对于房地产项目而言有着非常重要的作用，财务管理工作的好坏直接影响着房地产行业的发展。

　　房地产项目财务管理的相关概念研究

　　房地产项目财务管理的对象。所谓房地产项目财务管理，顾名思义，就是对于房地产在开发经营过程中的各种资金运动进行管理。而房地产项目财务管理的对象则是项目在开发和经营过程中的各类资金运动所表现的各种经济活动，它是会计所反映的内容和监督的对象。

　　房地产项目财务管理的内容。资金对于企业而言有着非常重要的作用，如果缺乏资金，企业将无法实现其发展。财务管理所关注的主要内容就是企业的资金运动过程，而企业资金的运动主要是包括了资金的筹资、投资、收入和分配等几个主要的阶段。从价值表现的形式方面来看，企业财务管理首先应当对于企业各种生产资料的取得和占用有所反映；其次，企业的财务管理还应当涉及到物力和人力的消耗；最后，还有对于现实生产成果的分配。所以，对于房地产项目财务管理的内容就主要包括了以下几个方面：第一是对于房地产项目进行投资可行性的研究和分析；第二就是要对房地产项目所筹集的资金进行有效的管理；第三，还要对房地产项目资金的投资运用进行有效的管理；第四，要对房地产项目预算的控制进行有效的管理；第五，还要对于房地产项目的税务筹划进行管理；第六，在房地产项目完成之后，还要对于房地产项目进行后评估管理。

　　房地产项目财务管理的特点。房地产项目的财务管理工作有一定的复杂，并且同时也具有一定的系统性。除此之外，房地产项目财务管理还具有以下几个特征：第一，因为房地产的开发风险往往较大，所以其投资决策分析的责任就较为重大，而且要求也更高。房地产行业是一个资金非常密集的行业，在其开发过程中，需要投入大量的资金，并且所投入的资金其使用和回收的周期都较长。正是由于房地产项目有着较长的开发经营周期，所以就决定了房地产在开发经营过程中有着许多的不确定因素，而这些不确定的因素会对项目的成功与否造成重大的影响。所以就使得房地产项目财务管理具有一定的风险性。此外，由于房地产的开发周期往往较长，而且需要筹集资金的金额往往也较大，所以筹资的任务就较为繁重。一个房地产项目要进行开发建设，必须经历征地、土地开发、房屋建设再到竣工、销售和交付使用等一系列的复杂的阶段，首先，要想征地，就需要一次性投入投入大量的资金，而且后续的开发过程也需要大量的资金投入。但是房地产企业往往自身的资金是相对有限的，所以房地产项目在开发的过程中往往就需要筹集大量的资金，但是要在短时间内筹集大量的资金是有一定的难度的，所以就使得房地产项目财务管理在筹资方面比较困难。最后，由于房地产项目的开发经营活动有着自身的独特性，所以对于房地产项目的成本管理就非常的复杂和繁琐。房地产项目在成本核算对象方面具有单价性的特点，而成本核算的单价性特点又决定了每个项目成本计算对象是独立的设计文件，所以一个房地产项目的核算对象是十分复杂的。

　　房地产项目财务管理

　　项目前期阶段的财务管理工作。在房地产项目的前期阶段，往往需要向项目的所在地了解相关的税收政策和行业政策等等，通过对于这些地方政策的了解，可以发现其中的一些优惠政策和税收限制。并且对于项目所在地有哪些对本行业的政策性规定也要加以详细了解，在充分了解这些政策和规定以后，分析出这些政策性规定的利弊以及其可能对项目财务管理造成的影响。同时，通过对项目所在地金融机构和信贷政策相关规定的了解，也可以为项目的筹资做出一定的准备。除此之外，如果项目是合作项目，还应该充分的了解合作方的基本情况，通过对双方在企业文化、价值观、财务处理等方面的信息的了解，可以有效避免在合作过程中产生不必要的麻烦。通过对于以上信息的了解，可以对项目的资金计划有一个初步的编制，并且对于项目的可行性进行分析，然后通过对于相关经济指标的测算来对经济指标再加以定性的分析。这样可以有效地从财务管理的角度来对项目的经营风险和财务风险加以分析，为项目的实施提供有效的参考。

　　项目准备阶段的财务管理工作。在项目的准备阶段，项目财务管理工作的主要内容就是配合完成项目全面预算的编制，然后再根据全面预算来制定相应的项目融资方案，并且对于相关的税收进行测算和筹划。财务预算工作是计划工作的成果，它既是对于相关决策的具体化，又是企业控制生产经营活动的相关依据。通过全面预算，可以实现对于支出的有效控制，同时，也是对于企业现有资源的充分利用，通过对于企业现有资源的利用来实现对于企业价值的增加。对于房地产项目而言，它的开发工作涉及众多的环节，并且具有较长的开发周期，所以对于一个房地产项目应该进行全面的预算编制，以便实现对于项目的系统管理。全面预算的构成涉及了一系列的预算，这些预算之间既是相互联系的，又是相对独立的。在房地产项目的全面预算中，其核心部分就是成本预算和项目销售预算，对于这两部分的预算，涉及到了企业的诸多部门，所以应当协调好这些部门之间的关系，以便预算的正常编制。

　　项目实施阶段的财务管理工作。在项目实施阶段的财务管理工作是房地产项目财务管理最为重要的一个阶段，在此阶段，财务管理工作又可以被细分为建设阶段的财务管理工作和销售阶段的财务管理工作。一个企业在进行项目的融资时，首先要根据实际的情况来确定其融资方案，一般而言，项目融资方案的确定要经历以下几个阶段：第一，要确定融资资金需求，首先要根据成本预算和开发阶点来确定资金的投入计划和资金收入计划；其次，要确立可能的融资方案，可能的融资方案不只是一种，要编制出几种可能的融资方案，再对这些可能的融资方案进行分析以确定的最优的融资方案；最后，还要制定灵活的方案执行计划。

　　我国的市场竞争在不断的加剧，国家对于房地产行业也进行了一系列的调控，所以仅仅以成本控制为中心的传统财务管理制度和方法已经不能够适应现代项目管理的需要。所以，要想适应当代的需求，加强对于房地产项目的财务管理，实现对于房地产项目的有效管理，就必须要注重财务管理的方式和方法，因为房地产项目财务管理对于房地产项目的开发和建设乃至销售都有着极其重大的影响，所以必须要注重对于整个过程中财务管理工作，才能更好地为我国的房地产发展提供保障。

　　刘晏君