二手房购买攻略（二）

　　第四、避免陷入购房陷阱。很多人觉得购买二手房比期房要省时省力，但由于二手房多是买家、卖家以及中介等三方在进行交易，且房屋的历史很难了解清楚，导致各种纠纷不断。因此，在买二手房时，在多方考察房屋质量和查清房屋产权情况的基础上，还要同时避免以下麻烦的出现：

　　1、是否是清晰土地情况：最近，土地使用权及使用年限受到了人们广泛的关注。购房者应注意该二手房的土地使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买方对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用10多年，房屋产权大大缩水，对于买方来说，还按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量，就不划算了。

　　2、是否受市政规划影响：有些二手房房主可能已经了解到该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于将房屋出售，购房者在购买时应全面了解详细的情况，仔细与房主沟通，了解出售目的。

　　3、是否是出租中的房屋：有些二手房在转让时，还在被别人租赁。一般来说，承租人具有优先购买权，购房者要买该房屋，还需要其先放弃优先购买权。如果在买房时，没有注意到该房屋处于租赁状态，那么购房者很有可能在买房后不能及时入住和使用，对于急着买房用于结婚的年轻人来说，可不好。一般“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多购房者及中介公司忽视，从而引起较多纠纷。

　　4、合同约定是否明确：二手房的买卖合同虽然不需要像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决等问题均应全面考虑。最后，最好到房屋所在地的派出所查看一下所出售房屋的户口情况，房子里有两套户口的最好别买，除非两套户口的户主都是房产权利人。

　　5、中介公司是否违规：有些中介公司为提升业绩违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买方提供零首付的服务，即买方所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买方以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。

　　6、物管费用是否拖欠：有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气(天然气、暖气、煤气)费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买方不知情购买了此房屋，所有费用买方有可能要全部承担。

　　第五、物业交割要清晰。我的房子的刚买的，怎么能欠物业费呢？我又没有车，怎么会拖欠车位费呢？这些费用应该找原房主索要，这一幕经常在物业办公室上演。理是这么个理，但是按照法律规定，房证上是谁的名字，最终的责任就要谁来负。毕竟，房屋买卖是不通过物业的，物业向向新房主索取服务费实属正常。类似的事情其实不少，既损失利益有增添麻烦。所以，在交易环节中，一定要和卖方同时到物业办公室及时缴清物业费或车位，冰费进行以下内容的交割。

　　1、明确电表使用状况。在房屋交接验收时，买家需查验电表，确认电表是否有移动、是否进行了改装、线路走向是否正常等，要求原业主配合提交交房日上个月份已缴纳的电费账单收据。

　　2、明确水表使用状况。交房之前，买家要询问原业主是否已付清水费，原业主最好提供交房日上个月份已缴纳的水费账单收据。

　　3、跟进煤气过户状况。按照燃气公司的规定，买卖双方必须凭《房屋买卖合同》（且已写明本房价已包含燃气设施费）以及双方的身份证、原业主在交房日前一个月已缴纳的煤气费账单，一起到燃气部门办理过户手续。对于没有约定或约定不清的，燃气部门可能将拒绝办理。

　　4、电话费用要结清。对于已经安装了多条电话线路的卖家，买家要问清楚。如需要保留，那么在交房前原业主需配合买家一起到电信部门办截止到交房日的结算账单，一并结清后，再办理过户手续。

　　5、有限电视费用要结清。有线电视实行一户一卡制，由于有些二手房是空置房，平时无人居住，原业主也没有去付有线电视的月租费，造成拖欠。时间一长，有线站会作封端处理。因此，在房屋交接原业主需配合提交交房日上月的有线电视费收据凭证，以及有线电视凭证。

　　6、维修基金结算清。按照相关规定，住宅转让时，维修基金账户中剩余部分的款额是不予退还的，其中原业主缴纳的剩余部分，由物业管理企业提供证明，凭《住宅维修基金结算交割单》可向买家收取，同时维修基金的所有人更名为买家。

　　7、验收好附属设施。一般来讲，买方在交房时都会对房屋附属设施、设备、装修及附赠家电、家具等事项进行验收。卖家要根据合同承诺履行义务。

　　8、户口迁移很重要。买卖二手房，除房屋交接和权利转移以外，原业主的户口没有及时迁出，是发生纠纷的众多因素之一，也是很容易就会危及到买家利益的一种纠纷。因此，买家在房屋交接日前一天可到相关部门查阅原业主的户口是否已经迁出。如果原业主户口要在交房后才可迁出，则两方需就此问题约定清楚。

　　9、供暖协议变更及供暖费的结清。生活在北方城市的购房者要注意，一定要了解房屋的够暖情况，是正常够暖还是欠费状态或是停止供暖。确认后要及时到房屋所在供暖公司或是房主原产权单位查证，并向业主索要最后一次缴费凭证。

　　总之，房产交易不同于一般的商品，最少几十万的交易价格下必定存在各种各样的问题。购买之前一定要根据自身的实际需求全面了解想要购买的房产的相关信息，避免交易后后悔或麻烦不断。

　　文/本刊记者 薛牧人