房产传承怎样最划算？

　　家中子女多的父母可能会提前考虑到将来儿女对房产继承的问题，并做好相应的准备。相对于多子女家庭的独生子女的家庭，父母则认为有啥准备的，早晚都是是孩子的，想啥时候给啥时候给，没必要考虑。可惜，事实往往让人感到尴尬，啥时候给可是有一定学问的，不同的给予时机决定着要付出不同的代价。

　　第一，是买房时将房子登记在未成年子女名下。由于限购令中的“家庭”不包括成年子女，把房子直接登记在未成年子女名下，既方便又省钱，还能减少不少税费；同时房子可以作为婚前财产，不用担心子女离婚时房子遭分割。但是把房产登记在子女名下，需要付出的成本有三项：1、子女名下的房产，要等到子女年满18岁之后，经其同意，父母才可以出售；如果子女未满18岁，父母还需要签保证书，确保出售子女名下的房产是为了子女的利益。即不能随便出售或抵押子女名下的房子；2、物权法》对房屋产权做了明确保护。假如子女没有尽到赡养父母的义务，就算父母想收回房子，也会遇到很大的法律障碍。3、会受到限购政策的影响。在子女成年前写上了子女名字，由于其也算家庭成员，那么在限购影响下不能再购房了，这种情况下子女成年后如需再独立购房，则需要去做一个公证，将房子确认在父母名下。

　　其次是房产继承，费用较少但程序繁琐。遗产人去世之后，继承才开始。继承人不需要支付房屋市场价格而获得房产。继承时涉及的费用主要是房子评估费和继承公证费。房子评估费一般是房子评估价的5‰，但每宗至少要收取1000元。一般评估价会比市价低30%左右。所以一套500万市价的房子，评估费也就在1.8万左右。继承公证费是按照评估价梯度执行，受益额20万元以下的部分，按不超过1.2%收取；超过20万元不满50万元的部分，按不超过1%收取；超过50万元不满500万元的部分，按不超过0.8%收取；超过500万元不满1000万元的部分，按不超过0.5%收取；超过1000万元的部分，按不超过0.1%收取。如果不办理继承公证，只需要50元登记费。

　　总体来看，一套市价500万的普通商品房，上述各种事税费加起来在5万元左右。子女以继承的方式获得父母的房屋，没有营业税、个税和契税。继承又分为法定继承与遗嘱继承，法定继承是在没有遗嘱指定的情况下，房子按照继承顺序传递和分配。如果有两个子女，但老人只想把房子给其中一个，那就需要提前立遗嘱，指定谁为继承人。法定房产继承免契税，遗嘱继承要缴纳契税。目前我国还没有实施征收遗产税。

　　再次是房产赠予，如打算再次交易出售、成本较高。父母自愿将自己的私有房产无偿给予子女。一般而言，直系亲属间赠与最便捷，赠与要缴纳公证费、评估费、登记费、印花税，赠予住房的受赠人还将全额征收契税，一般为3%。整体来看，一套北京市价500万的房子赠与孩子，评估价如果在350万左右，税费大概在12万左右，成本要比继承高。但在北京限购的城市，子女需要有购房指标，要不然即便父母想送，孩子也办不了房本。个人所得税方面，直系亲属之间可免交。若进行公证，还要产生公证费。必须注意的是，若该赠与所得房屋再次交易时，将会产生高额的个人所得税等税费。故若有再次出售意向，则此种方式成本较高。个人转让自有房产的，纳税人能够提供合法、有效的售房、购房合同和房产原值凭证等证明材料的，可根据个人所得税法的规定按照“财产转让所得”项目据实征收个人所得税，税率20%（核定征收：应纳税额＝个人转让房产收入额×1%)。由此可见，如果是赠与房产，而这套房产又并非子女所拥有的唯一住房，那么出售这套房产所要承担的个人所得税很可能需要数万元甚至数十万元。

　　最后是房产买卖，风险最低。房产买卖过户主要是各种税费。但其对于再次出售的影响较小。新政出台后，直系亲属之间定价，不受当地区域最低评估价影响。这样可以省去公证费、契税等费用。如果该房为父母唯一住房，且已房本满五年，子女为首次购买，那么个人所得税和营业税都会减免，需要缴纳房屋总额1%的契税，500万的房子评估价如果在350万左右，需要3.5万多的税费。这也是最少的税费。如果房屋未满五年或者不是唯一住房，那么除了缴纳1%的契税外，还需要缴纳总额2%的个人所得税，5.5%的营业税，成本以下就到了近30万。

　　整体来看，将房产直接登记在未成年子女名下最划算；但对于成年子女来说，直接继承房产成本最低，但老人在世时没法办理。而赠与和买卖的方式，都需要购房指标，会因为限购受到影响。赠与税费成本不高，但接受的房子如果未来出售，将会面临很高的税费成本，尤其是所得税这块。买卖的方式手续最简便，办理起来也最快，当符合减税条件时，还是不错的方式。

　　文/本刊记者 薛牧人