房地产调控 建立长效机制

　　就长期而言，遏制投机炒房乱象，坚持住房的居住属性，仍需房地产调控长效机制的建立和完善，实现供给和需求的平衡，从而促使房价稳定和市场平稳健康发展。

　　一方面，摇号买房、限售等调控依旧，并且不断加码。近期领涨楼市的二线城市，政策力度可谓空前。另一方面，调控带来的销售增速下滑，以及“去杠杆”背景下的融资渠道收紧，融资成本走高，让前一轮行情中加杠杆扩张的部分房企，其资金状况被认为将在2018年下半年经历严峻考验，三季度是否“降价回款”的猜测一直存在。

　　限售政策对炒房客施加较大的资金压力，是破解短期内套现的炒房行为最有效、最严厉的政策之一。限售政策在部分城市的出台和收紧，表明房地产调控依然会从严。预计后续部分城市，尤其一些中西部热点城市和三四线城市，出台政策“限售”、“限购”的可能性依然较大。从以往的政策实施效果来看，虽然政策定向支持的意图明显，但资金难免间接流向房地产市场等领域，可能在一定程度上对楼市产生潜移默化的影响。

　　毫无疑问，限售政策对炒房客施加较大的资金压力，是破解短期内套现的炒房行为最有效、最严厉的政策之一。限售政策在部分城市的出台和收紧，表明房地产调控依然会从严。但是，仅仅限售是不够的，而“预警——约谈——问责”的机制却也没有抑制住上涨的房价。

　　这样调控的结果是，部分地方的楼市调控政策深深打上了行政调控的烙印，依然没有跳出“调控-价格下降-放松-价格上涨”的怪圈，市场自发调控的作用太小，楼市调控有待进一步向市场化方向转轨。与此同时，楼市调控政策存在“头痛医头、脚痛医脚”的倾向，缺乏可持续性和前瞻性，消弭了调控政策的连续性、整体性和严肃性，使调控政策成了缺乏权威性、或被随意搓揉的“橡皮泥”。

　　由此看来，就长期而言，遏制投机炒房乱象，坚持住房的居住属性，仍需房地产调控长效机制的建立和完善，实现供给和需求的平衡，从而促使房价稳定和市场平稳健康发展。笔者以为，一是加强供给。在供给端调整土地供给、调整住宅工业商业用地结构，建立房价地价联动机制，防止地价推涨房价；建立多渠道保障、多主体供应、租售并举的住房制度，切实满足不同人群的居住需求。二是政策协调推进。因为房价已出现上涨幅度较大的三、四线城市，在楼市调控中信贷政策、税收政策和行政调控政策没有得到全面、深度融合，都在各自领域产生碎片化的作用。特别是土地财政模式亟待打破，从源头上遏制炒地、炒房冲动。而在金融政策方面，既要继续鼓励支持刚需和改善性需求，又要坚决抑制投机性需求。三是对地方政府楼市调控缺乏及时引导和跟踪监督，对一些地方政府玩的放松楼市调控的小动作没有及时制止。比如原来一些地方政府为吸引人才纷纷出台购房优惠政策，实质上等于变相放松楼市调控，无形中消弭了楼市调控整体功效。

　　四是尽快启动房产税立法研究，逐步推开征收房产税。四是灵活调整此外，房地产调控是为了防范风险，应探索“慢撒气”方式化解房地产泡沫，避免发生“处置风险的风险”。只有站在对国家经济发展和保障民生的高度重视楼市调控，防止为了局部经济利益而放松楼市调控现象的再发生，彻底遏制全国各城市楼市价格的大幅反弹，确保我国房地产业回归健康、可持续发展轨道。

　　《金融理财》杂志出版人 石东

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