楼市变天！万亿险资获准入场，全城租客彻夜无眠！

　　近期长租市场利好政策接连不断，最新消息是保险资金已获准入场。这将对长租公寓市场带来怎样的影响？大城市的年轻人还租得起房子吗？

　　长租房的风口又扩大了一倍

　　继4月出台租赁房试点发行房地产投资信托基金相关文件后，6月1日银保监会发布《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》，明确保险公司可以通过直接投资，保险资产管理机构通过发起设立债权投资计划、股权投资计划、资产支持计划、保险私募基金参与长租市场。

　　房地产存量时代，长租公寓成为新的风口。今年3月，《南方周末》刊登《长租公寓的生与死》一文，“一年多来，这个舞台上，不断有人上场，也不断有人离场。地产系、创业公司系、酒店系、中介系，谁能唱到最后？”

　　自2013年来，长租公寓风口下各地高档酒店式公寓、青年单身公寓、人才公寓、白领公寓等遍地崛起，大城市年轻人的租房问题依然无法解决。有媒体曾报道，小李大学毕业后留在上海工作，从宿舍搬入了某单身公寓，享受着管家提供的各种服务。却在某天突然被告知，由于公寓运营商和房主出现经济纠纷，租户需要立即搬家。

　　诸如此类的问题层出不穷，纠纷的背后，是长租公寓开发商面临的多重困境。

　　此次险资入场，长租公寓市场是否会因此出现变局？

　　虽在风口，仍陷资金困局

　　长租公寓的风口已经出现数年，市场仍远未成熟。

　　业内人士预估，“2016年，长租公寓行业租金为1.1万亿元，2017年为1.5万亿元，根据市场机构预测，2030年长租公寓市场大约为4万亿元~5万亿元。”

　　这几年在巨大的市场空间里，进进退退了许多试水者。

　　目前参与者一般分为四类：以资金雄厚的开发商阵营，受短租市场冲击转型的酒店行业，拥有大量房源的中介机构，以轻资产运营为主的公寓服务运营商。

　　四方混战下，小型创业公司率先出局，剩下的多是积累多年的玩家，如魔方公寓，还有排名靠前的大型房企。

　　即便如此，长租公寓的盈利短期内依然无法实现。近日深圳地产开发商世联行在回复深交所对其2017年年报的问询时表示，公司预计长租公寓项目盈利时间为第五年。

　　相比快周转的增量开发而言，长租公寓确实“不赚钱”。特别是持有资产的模式下，想靠租金赚钱就更难。

　　房源、盈利空间、商业模式等是长租房市场当下的现实困境。

　　新派公寓创始人王戈宏在多个公开场合演讲中表示，长租公寓会成为继互联网之后第二个要烧大钱的行业。

　　未来，长租公寓会成为拥有强大开发、品牌、运营和资本运作能力房企的天下，因为资金出去之后要5~7年才能收回来，没有钱是万万不能的。

　　明源地产研究院在《长租公寓的8种死法》里写到：“在一线做租赁，想要规模扩张的话，你要有极强的出房能力，将空置率控制在低位的能力；二线城市，你要拿到低价的资产，以及拿到期限足够长的廉价资金。”

　　“这个行业已经不是房地产和装修生意。如果到市场上去拿楼，那么70%是拿房成本，还有12%折旧，12%经营管理费，6%税，利润为0！事实上，目前整个长租公寓行业仍处于亏损阶段。因为整个行业的平均融资成本太高——高于10%！”

　　此外，国内城市较低的租售比也是当前长租房行业面临的一大困局。

　　目前上海的租售比仅为1.34%，而国际大城市一般都处于4%~6%的水平。买房出租70年才能回本。长租房的盈利空间受到挤压。

　　在这样的困境下，即便是资金充裕的大房企也要不断输血融资。盈利之前，长租公寓就像是美好幻景下的一台嗜血机器。

　　长租困局，险资+REITs来破？

　　长租公寓困局似乎将要得到纾缓。

　　今年4月，证监会和住建部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，文件中明确提出“试点发行房地产投资信托基金（REITs）”。

　　相关解读认为，推进住房租赁资产证券化，将有助于盘活住房租赁存量资产，提高资金使用效率，促进住房租赁市场发展。这一文件的出台，也意味着公募REITs有望年内破冰。

　　REITs（Real EstateInvestment Trusts，简称REITs）即房地产信托投资基金，顾名思义是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。

　　国内REITs的探索历程已有十年之久，随着2014年以来资产证券化市场的蓬勃发展，类REITs产品的创新也引起了广泛关注，重启公募REITs试点也再次提上监管层的议程。

　　2017年10月11日，新派公寓权益型房托资产支持专项计划，在深交所获批发行，发行规模为2.7亿，成国内首单长租公寓REITs产品。

　　2017年10月23日，中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划，在上交所获批发行，发行规模为50亿。

　　今年5月，碧桂园在200亿债券遭中止发行之际，成功联手中联基金在深交所挂牌租赁住房REITs“中联前海开源-碧桂园租赁住房一号”，规模为100亿人民币。

　　本月利好政策更进一步

　　6月1日，银保监会发布《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》，明确保险公司可以通过直接投资，保险资产管理机构通过发起设立债权投资计划、股权投资计划、资产支持计划、保险私募基金参与长租市场。

　　从通知看，为支持险资进入长租市场，监管层面拟为保险资管管理机构建立受理及注册相关债权投资计划、股权投资计划等提供绿色通道，进行优先受理。

　　在险资入场与REITs放开的情况下，长租公寓开放商的融资问题或可以得到一定解决。

　　市场认为，保险资金的入场，能够提前偿还此前物业开发收购过程的银行贷款，降低贷款利率等财务支出；为物业后续改造提供低成本长期资金；提升整个REITs股东方的信用度，从而获得更多机构认购额度，并适度降低发行利率。

　　具体参与形式上，长租公寓的地产投资基金是先将物业部分股权出售给保险公司等长期资金持有方，再协同后者共同发行REITs。

　　长租房商业闭环形成

　　保险资金一直是市场内债券投资、股权投资的大玩家，此番进入长租房市场，多重信号释放：

　　1、房地产资产证券化成为趋势。

　　进入“租售并举”的存量时代后，房地产资产证券化成为必然。

　　业内人士指出，面对房企庞大的存量，以及融资渠道有限的局面，如何通过金融创新来盘活存量，优化资本结构、降低资金成本成为行业亟待解决的难题。

　　REITs本身作为长期股权投资基金，将解决资金错配问题、减少银行体系风险，对房地产企业而言，REITs提供新的融资渠道，实现轻资产运营。尤其随着公募REITs的逐步落地将会活跃REITs份额的二级交易市场，形成较成熟的商业地产定价机制。此外，投资者的本金退出将变得较容易。

　　保险资金的进入则更好地满足了这一趋势。险资的长线属性完美契合房地产市场由售到租的转换中对于资金的长期性和持续性的需求。

　　“拿地-开发建设-持有运营-REITs退出”长租房闭环形成。

　　2、未来房租或将上涨。

　　对于险资入场，几家欢喜几家愁。能够获得险资青睐，对于长租公寓的运营商或者地产开发商而言自然美滋滋。

　　但仔细算一笔帐，目前长租房运营物业年化收益仅为3%-4%，其租金回报率显然低于保险资金长期投资回报预期值。保险资金不傻，能够令其进入的市场必然需要给予高于4%的年化收益。

　　那么钱从哪里来？

　　权益类REITs的基本逻辑是给投资者一部分底层资产的股权，也就是说，REITs的收益除了来自于租金，还能够受益于房屋的增值。

　　难怪不少人惊呼，长租公寓来小区“扫房”，房租一下贵了900元！

　　文/诺亚财富品牌市场中心 左沈怡

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