北上广深降价潮悄然涌动
- 来源:金融理财
- 关键字:北上广深,降价潮,涌动
- 发布时间:2011-04-11 12:57
一时间，上海、广州、深圳也相继都出现新开楼盘打折优惠的现象，业内人士表示，这正是房价松动的前兆。是真正松动？还是对市场的又一次试探？
世联地产集团首席技术官黎振伟分析，2011年，全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套，这将减少中低收入人群对商品房市场的刚性需求，保障房将分流商品房8%的有效需求，导致全国商品房销售面积萎缩3.2%。
在他看来，开发商应“识时务” 提前做好应对房价下跌的善后对策，并积极参与保障房建设。
北京：结构性松动凸显
《金融理财》记者走访北京部分楼盘发现，“京十五条”实施一个多月来，房地产市场交易冷清，尽管城区房价仍未松动，但京郊房价却出现了下滑迹象。
在北京多个楼盘销售现场看到，过去熙熙攘攘的排队购房大军被三三两两的看房者取代。在一个位于南二环、将于4月上旬开盘的楼盘，300套房源目前排队拿号的购房者也就300人多一点，而在南二环附近的另一个新盘，房屋均价为每平方米40000元，较前三期的开盘价变化不大。而1月开盘的某通州楼盘，看房的人虽多，但符合购买条件的少，因此成交量下降不少。
二手房方面，几家房屋中介的工作人员告诉记者，目前二手房市场也比较清冷，各户型成交量都有所下降，环比降幅达20%至30%。“来看房的人明显少了”某中介工作人员表示。尽管总量减少，但这之中“单纯看看的少了，炒房的少了，外地的少了”，现在来看房的基本都是确有住房需求且符合购房条件的。
伟业我爱我家市场研究院数据显示，2月17日至3月15日期间，北京一手住宅成交3703套，环比下降45.1%，同比下降20.8%；二手住宅成交6618套，环比下降64.4%，同比下降45.9%。
“相较去年同期和今年年初，价格涨幅和速度是得到了一定控制，但还没有明显下跌。”上述中介工作人员表示，城区住房需求依然旺盛。崇文门附近的二手房均价目前仍维持在每平方米35000元至38000元左右。
相比而言，京郊房价则出现了明显松动。顺义一处新开楼盘，均价每平方米17000元。售楼人员称，由于是精装，且6月份要通地铁，因此不打算降价。但为了促销，还是推出了三套特价房，比总价便宜6万元。而位于通州的一个楼盘，今年1月开盘时报价每平方米20000元，目前降到每平方米17000元至18000元。
上海：或现多米诺效应
3月30日，保利地产位于上海嘉定的一楼盘被爆出开盘价每平方米比周边楼盘最多低了3000多元。据了解，保利地产已在广州等多地开始降价，而此次降价有可能带动周边楼盘跟风。
位于上海的保利这一楼盘，3月19日刚推出一批新房源，均价在每平方米1.4万左右，而最低只要1.2万，这个价格相当于该楼盘2009年底至2010年初的水平，比周边在售的中信楼盘和盘古天地要低10%左右，也相当于周边二手房的价格。
保利的这次价格调整被业内人士认为是该地区房价被推倒的第一张多米诺骨牌。而周边在售楼盘已经感受到了压力，有些表示很快也将打折。
就在保利地产这次价格调整之前，上海楼市还传出“排队买房现象的楼盘有六七家之多”，“楼市回暖似乎已箭在弦上”，一些人甚至在MSN签名上写 “5月后房价会涨。”
谣言止于智者。据中房信获得的数据显示，3月份上海前100名楼盘成交的商品住宅面积仅为25万平方米。而各媒体报道的热销楼盘，没有一家销售房源超过总推盘数的八成。连那些报道中热销楼盘的销售经理也表示，目前市场最多只能说是平稳，提回暖为时尚早，排队楼盘没有一家销售超过八成。
以最早出现排队买房现象的中海御景熙岸为例，截至3月31日，在20多天的销售周期中，该楼盘一共只在上海网上房地产办理了113套的成交，仅占到该楼盘当期推出房源的1/3。
广州：“吹风价”惑人心
3月23日，中海橡园国际、瑞安创逸和保利西海岸新一期开卖，不约而同地定出了比“吹风价”略低的价位，每平方米的实际售价与预期价差高达两三千元，吸引不少买家入货，有楼盘甚至出现通宵排队购房的现象。
虽然目前市场上传闻有部分楼盘开始降价，但是此次广州开盘销售的项目中价格并未有明显的降低，与前期或者同地段楼盘价格相比，还有小幅的上涨。例如瑞安创逸此前吹风价3.2万-3.3万元/㎡，但是开盘时在几番折扣优惠之后，均价为3万元/㎡。尽管低于吹风价，但是也高过同地段新盘，该区域此前销售的几个项目，价格都未超过3万元/㎡的水平。
另外，中海橡园国际、保利西海岸在价格上“讳莫如深”，不过据记者了解其价格也有所上升，例如中海橡园国际在2010年中海锦榕湾价格的基础上调高了10%，保利西海岸新货也大概比去年推出的同类型产品上调10%左右。在恒大地产“开盘必特价，特价必升值”的政策下，该盘首期推出的湖景楼王单位6780元/㎡起送2000元/㎡豪装，低于当地市场价。
尽管广州几个新盘未见降价，让不少对调控寄予厚望的买家大失所望，但是对比去年广州楼价涨幅和各盘此前吹风价后可以发现，这批新盘价格还算“厚道”。合富辉煌市场研究中心副总经理龙斌表示，目前市场新开盘项目不少调低了预期，开出市场可以接受的价格，甚至还有小部分打折推特价单位，可见楼市已经转向，房价明显下跌或在4-5月出现。
深圳：成交量持续下滑
进入3月份以来，深圳一二手房成交持续下滑。远洋、万科、中海等主流房企旗下楼盘频频传来打折降价的消息，部分楼盘也小幅变相降价促销。记者了解到，目前业界普遍认为限购会长期存在，如果在关键的3月份，市场成交仍陷入“冰点”，深圳楼市降价窗口或将开启。
世联地产的数据显示，3月最后一周一手房市场共成交526套，环比上升1.3%，但实际成交面积4.45万平方米，环比下降4.71%；成交均价为18851元/平方米，环比下跌0.9%。
深圳宝安、龙岗两区共成交425套，占全市成交量的80.8%；其他四区共成交101套，占全市成交量的19.2%。福田区成交均价最高，为36224元/平方米；龙岗区最低，为15070元/平方米。深圳二手房共成交1892套，成交套数环比下降7.3%，成交均价17811元/平方米，环比上涨9.69%。
据悉，中海地产在龙岗两新盘启动较大幅度的优惠：塞纳时光“交1万抵10万”，康城国际登记即送100元购物卡，开盘日成交“两房减2万元、三房减3万元”。罗湖区兰亭国际推出5套特价户型在原有价格基础上打9.8折。
12日，龙华潜龙曼海宁推出100套优惠单位，特价单位包括2.2万元均价起的86平方米单位，均有9.8折再9.9折的优惠。已属尾盘的民治碧水龙庭则“尺度惊人”，拿出几十套30-95平方米单位特价促销，单价为1.7万元/平方米起，而未优惠单位的价格为1.9万-2.4万元/平方米。
“新国八条”出台之后，深圳部分楼盘出现集中降价，但记者了解到，目前这只是个别现象。深圳与北京、上海楼市的成交结构不同，高端楼盘多为深圳本土人购买，而新北京人、新上海人则多为豪宅的主要消费人群。对于限购人群，促销不会对刺激需求有多大作用。
“我认为深圳楼价降价是个案，不会出现大面积降价潮”，国信证券房地产行业分析师区瑞明认为，深圳外来人口比重大，可供开发用地少，刚性需求强烈，对楼价有一定支撑。
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