“限”字当头 购房有“招”
- 来源:金融理财
- 关键字:购房,通胀,限制
- 发布时间:2011-04-11 13:11
今年以来，一系列楼市宏观调控政策纷纷出台，对投资投机购房形成了严厉的打击的同时，也提高了普通购房者的门槛。
那么，对于有确实购房需求的人与买房抗通胀的投资者而言今后究竟该何处何从呢？
首次置业应“一步到位”
过去，由于受到经济条件等多方因素的限制，不少首次置业者都会选择梯度购房方式，即“以小换大、以旧换新”。限购令出台后，这种逐步升级置业方式显然已不再适合，二套首付、利率的上升加大换购成本，建议首次置业者考虑一步到位，以免今后换房遭遇更高的门槛。
如果经济条件有限，不妨考虑“舍近求远”。例如原本打算在市区范围内购买一套小户型住宅的，不妨考虑在城市近郊选择一套价格基本相当的大户型住宅。这样在未来很长一段时间内，都不会因为房源过小而产生换房冲动。而且随着各城市地铁轨道的开通，未来购房者出行也会很方便，因此，首次置业者不妨考虑选择轻轨沿线房屋，即使位置稍远，也不用担心出行问题。
而对经济实力较强的买家来说，因为直接跳过了以小换大、以偏换近等诸多环节，对楼盘的各项指标及产品、配套的要求更高。因此，在购房时更应考虑周全，谨慎出手。
“一卖一买”改善需求
从目前各地出台的细则来看，由于采取了“认房不认贷”的持有标准和限购、禁购措施，未来本地户籍家庭和满足购房条件的非户籍家庭要想再次购房，改善居住环境，首先是要将原有的房产出售后成为无房户或实际持有房产数量少于2套，才能满足购房的政策条件。所以，“一卖一买”是符合购房条件的改善型购房者的唯一途径。
由于大多改善型买家都是上有老下有小，因此在选择新的住房时，一定要综合考虑多方面的因素，如区域房价水平、周边生活配套、小区环境、周边交通、教育配套分布情况等。《金融理财》建议改善型买家不妨选择配套设施成熟的大型居住小区。这类大型居住小区不仅小区环境舒适、配套设施齐全、生活也更加便利，较适合对居住环境具有较高要求的改善型买家。
改善型购房者仍需注意：1、本地人改善，购房时名下房产不得≥2套，如果超过购房限制，需要先卖掉原有房产，再买房；2、外地人改善，能够依据所在城市限购措施，提供相应年数（如北京5年）纳税证明，购房时名下房产不得≥1套，如果超过购房限制，需要先卖掉原有房产，再买房；3、外地人改善，不能够提供相应年数的纳税证明，不能买房。
以公司的名义购房
楼市调控政策牵动购房人的神经，以公司的名义也可实现“曲线购房”。但是，还要注意公司名下的房产拥有和出售时所承担的税费比较多，如果购买位置极为稀缺，增长空间高的豪宅还可以，普通住宅就不值了。按年度计算，主要税费有：
房产税：市场价格×1.2%＝应缴纳税金
购后出租：租金×12%=应缴纳税金
空置：房产原值×70%×1.2%=应缴纳税金
出租和空置每年还要缴纳土地使用税，是产权证的面积×相应的税率。税率的划分是根据土地所在位置，划分为一至六级，每平方米1.5-30元/年。
如果企业房产需要转手，除了交纳和个人买卖房产同等的税费，企业还需要交纳5%左右的营业税、20%左右的企业所得税，还有土地增值税等等。一套买入价100万元的房产，在转手时卖了200万元，企业需要交纳的所有税费差不多在70万元，再加上持有期间每年交纳的1.2万元房产税，收益会大幅减少。若公司注册为多人，出售时须股东同意，收益按股份分配，因此还应注意法律风险。
以子女的名义购房
目前，以子女的名义购房，也逐渐成为很多人“曲线购房”的新路径。据了解，不满十八岁的子女（十六周岁以上不满十八周岁，以自己的劳动收入为主要生活来源的除外），父母可以为其买房，但此类房屋出售时很烦琐，存在一定的法律障碍。
北京市天平律师事务主任彭航提示：根据我国《民法通则》规定，不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。十周岁以上不满十八周岁的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。作为未成年人的法定代理人，父母代理被监护人进行民事活动、实施法律行为，保护被监护人的人身、财产及合法权益。
但由于是以子女的名义购房，房屋所在权登记在子女名下，该房屋与父母并没有直接的权属关系，根据《民法通则》第十八条“规定监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。”
投资商业地产
热衷房产投资的买家原先投资的产品主要是以住宅为主。但在限购令出台后，住宅类产品投资门槛越来越高，投资住宅将很难带来更好的收益，加上目前政策对住宅市场采取限购限贷措施，部分无法再购买住宅的投资者不妨考虑转战商业地产。
在“新国八条”出台后，二套房首付比例提升至六成，已超过商业地产的水平。目前几大国有银行的商业用房购房贷款首付款比例仍为50%，并且不受贷款套数的限制。正是由于商业地产没有限购、限贷的制约，在房贷政策全面收紧的情况下，目前已有不少投资者转战投资回报率明显高于住宅的商业地产项目。商业地产在未来将成为更多投资型买家热衷的一种投资渠道。
购买“地产奢侈品”
无论一线，还是三线城市，具有“地产奢侈品”的特质的产品并未受到调控的影响，我们发现，调控反而成了这类具有独特、稀缺的“地产奢侈品”的利好，这个结果恐怕让很多人意外，也在很多人的意料之中。当黄金市场被通胀了，艺术品市场被赝品了，稀缺“地产奢侈品”也便顺理成章地成为通胀背景下资产的避风港。
许多城市可以定义为“地产奢侈品”的高端住宅市场，并未因“调控”而销售热度有减退迹象，甚至大有越演越烈之势。据内部消息，位于深圳中轴北面某水库边的一批尚未面世的豪宅，因其地理位置所占的资源稀缺，在地产业内、投资界、金融界的人士接近100人，通过内部关系与发展商接触，试图获得“优先购买资格”，寻求正与CPI赛跑的货币的保值。
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