“房老大”难耐资金链趋紧
- 来源:金融理财
- 关键字:房老大,难耐,资金链,趋紧
- 发布时间:2011-04-11 13:09
资金回笼难
2月份在严厉限购政策与春节传统淡季双重作用下，一线城市成交量出现大幅下挫，北京、上海、深圳等一线城市成交量环比降幅均超过五成，接近2008年同期水平，北京新房成交环比下滑70.2%，上海下降了63.2%，深圳也下降了56.2%。虽然成交均价仍保持高位，但偏远郊区开始出现少量打折优惠。
各大地产公司交出的前两个月销售报告也显示，销售已骤然进入低迷期。万科2月实现销售面积为54.9万平方米，销售金额60.8亿元，虽然同比大增，但环比却缩水七成。雅居乐今年前两个月实现合约销售金额约为67亿元，不及去年12月份的单月销售额。富力地产最新公告也显示，2月内合约销售收入约有12.22亿元，环比下降57%。复地2月份实现合约销售面积6.27万平方米，销售金额约6.67亿元，比1月份的销售业绩也略有下降。
德意志银行近日发表的研究报告指出，中国第三轮调控政策出台开始到现在，已有30多个城市实施限购，使得销售量萎缩，可能跌至最低，并在一段时间内维持低位，部分开发商受影响较大。
负债率攀升
Wind数据显示，已披露年报的42家房企中，有29家公司的经营性现金流量净值较2009年同期出现下降，占比近七成。从年报来看，开发商对于楼市的投资并没有放缓，新开工面积仍然保持在较高水平，因此在一定程度上影响了上市房企的经营性现金流表现，其负债也已迅速攀升。
大型房地产商2010年的经营性现金流量净值普遍出现了下滑的态势。其中，保利地产2010年经营性现金流量净值仅为-223.7亿元，同比大幅下降了1854.06%。公司对此表示，2010年房地产项目投入增长较多是导致经营性现金流下降的主要原因。此外，万科、首开股份、华侨城A等大型房地产企业的经营性现金流同比下降都在70亿元以上。
尽管2010年末上市房企现金合计超过了短期借款和一年内到期的流动负债，但其资产负债率攀升为未来埋下隐患。保利地产资产负债率高达78.98%，华远地产资产负债率77.55%。还有华侨城、中弘地产、华丽家族和广宇发展等4家公司资产负债率在60%以上。
地产巨头保利地产2010年末资产负债率达到78.98%，较2009年上升8.99%，达到了历史峰值，剔除预售款之后的资产负债率45.14%，较2009年上升了8.36%，长期负债上升了268亿元。
资金链趋紧
银行房地产贷款收紧、二级市场涉房再融资被阻，再加上加息导致资金成本增加，开发商的资金链受到了各种挑战。2010年房地产开发企业资金来源中，国内贷款的比例由2009年的19.8%下降为17.3%。多个城市出台的商品房预售款监管方案，也对预售款的使用进行限制。
数据显示，2010年以来两市有34家房地产上市公司公布了增发预案，计划募资金额超过760亿元。不过到目前为止，尚无一例成功实施。其中，已有7家停止实施、1家未获通过，其余的有21家获得股东大会通过、2家董事会预案、3家证监会通过。金地集团、保利地产等房企仍在等待资本市场资金阀门重新开放。
国泰君安研究人士指出，从目前资金情况看，如果地产公司不忙于购买土地和新开工项目，则破产风险较小。因此，短期虽然一些企业资金面已经恶化，但没有很大的破产压力。要等到年底时真正的压力才会出现，房企大面积的降价销售有可能出现在下半年。
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