奢华养老？

　　很难将这里同传统的“养老院”联系在一起：位于寸土寸金的京城CBD南区，甫一走进便是宽敞的酒店式大堂，影音室、书画室、图书馆、健身房、康复室、电脑室、艺廊等一应俱全，这些公用面积约占到总面积的40%-50%。房型有单人间、双人间、卧床老人间等，均是为老人量身打造。

　　房内处处能看到专为老人设计的细节：柜门特殊的高度为照顾老人不便弯腰或乘坐轮椅；每个房间门口都装有夜灯，方便晚归的老人寻找钥匙；走廊的扶手也经过专业设计，既方便老人随时搀扶，又不至于明显到让敏感的老人觉得像是在医院里。

　　这是计划于明年3月正式运营的恭和苑北京双井老年健康生活中心。79岁的金阿姨刚刚在此试住了一周，“我们感觉这里比家里还好”。

　　养老警报

　　相关数据披露，2011年以后的30年里，中国人口老龄化将呈现加速发展态势。到2030年，中国65岁以上人口占比将超过日本，成为全球人口老龄化程度最高的国家；到2050年，60岁及以上老人占比将超过30%，中国社会将进入深度老龄化阶段。

　　人口老龄化加速发展，但国内的养老产业和服务却严重滞后。“我去过政府办的养老院登记过。北京第一福利院、第五福利院，我都去那看过。但是住不进去，我登记了好几年也住不进去。”金阿姨说。

　　据新生代市场监测机构副总经理、资深消费者行为学与营销专家肖明超透露，截至2009年底，全国各类老年福利机构包括社会福利院、敬老院、养老院、老年公寓和老年护理院等有38060个，床位266.2万张。从国际经验来看，发达国家的养老服务机构每千人拥有的床位数在50-70张。而在中国，65岁以上的老人每千人拥有的床位数不过23.5张。保守估计，全国养老机构的床位缺口数量在300万张以上。

　　银发商机

　　2007年，有意转型从事养老产业的乐成公司请专业的调查公司针对北京、上海、杭州和海口等四个比较发达的城市，就老年人的服务需求、生活习惯、地区消费能力进行细致的调研，得出的结果不是那么乐观。

　　调研结果显示，受调人群主要关注的是价格，他们当时能接受的价格是每月3000多元。另外，有90%的老人还是喜欢在家里养老。

　　乐成养老营销总经理高峰认为，虽然居家养老一直会是社会的主流，但机构养老必然会是一种有效的补充。专业机构养老的出现与发展将会带动居家养老水平的提升，“如果养老不成为一个专门的行业，当整个供应链体系、价值链体系都不存在的时候，居家养老就会停滞不前”。

　　然而，如果以调研所得出的人们可接受的仅为每月3000多元，那么养老产业的市场化运营就会比较困难。乐成养老投资总经理高峻松认为，按照这样的消费水平，公司不可能提供高品质的服务，经营将不可持续。

　　“作为探索者，我们应该做出一个引导消费者的产品模式。比方说，我们现在做调研的时候，先请目标客户参观一下我们这里，然后再让大家给出价格，这样就会高出很多了，能够达到10000多元。这证明我们的战略和选择是对的。”

　　结合调研结果，从长远来看，乐成养老规划建立三级城市养老服务设施体系：

　　第一级是社区日间照料中心，建在老社区或者传统社区里面，以服务半自理老人为主，提供上门日间照料、短期24小时照料等服务，即所谓的社区养老。

　　第二级是城区老年健康生活中心，即恭和苑业态，平均每个项目有300张左右的护养床位，能提供长期照料和特殊护理，可以覆盖自理、半自理甚至完全不能自理的老人。

　　第三级则是城郊持续照料社区，这种业态则既包括第二级中的老年健康生活中心，也包括部分老年住宅售卖，社区内建有医院、商业、休闲中心、公共交通等配套设施。

　　在这三级业务体系中，乐成养老目前的重心还是在第二级，即恭和苑业态。恭和苑选择在城市的核心地段而非青山绿水的郊区，主要是基于三个方面的考虑：其一，老人越上年纪就越喜欢热闹，越怕被社会抛弃，在郊区其实会加重老人的社会隔离感；其二，优质的医疗资源通常分布在城市中心的大医院里，在郊区，万一遇到老人紧急的医疗需求，可能耽误救治；最后，也最重要的是，核心市区交通环境较好，子女亲朋探视就更加方便。

　　恭和苑初步的收费模式是按房间收费。以普通一居室为例，一位老人入住的费用将在每月1万元左右，如果是夫妻共住一室，仍是1万元。根据入住前对每位老人身体健康状况的评估，恭和苑将为他们提供相应等级的护理服务，不同等级护理服务会有不同的收费标准。除月租金和护理费用外，根据房型的不同，入住的老人还需要缴纳几十万到100万元不等的押金。

　　在养老行业，做地产是最简单的事情，而给老人提供高品质的养老服务，才是真正的难题。以养老服务为主，养老地产为辅，这是乐成养老为自身定义的、与其他养老地产公司的差异之处。

　　盈利之困

　　按高峰的话说，恭和苑就是要做国内高端、顶级的养老社区，“一定要摘中国养老服务皇冠上最亮的那颗明珠”。

　　但恭和苑高昂的费用着实让很多老人发怵。“我的退休金也就是3000元左右，离休的老同志可能是5000元。就目前中国的国情来讲，对于大多数老人来说，这都是很难承受的。”金阿姨说。

　　不过高峻松却算了另外一笔账：一位老人住一个单间，一年的总花费大约是15万到20万元。假设老人75岁（许多生理指标开始衰退的年龄）左右住进来，按照北京的人均寿命大概是82-83岁，老人在这里住7-8年，总的养老金基本在150万-200万元之间。而押金多为子女代付，过后也能退还给子女。

　　他认为，实际上北京资产总额在150万到200万元的老人非常多。许多老人完全有能力自己支付这笔费用。另外，老人基本上有自己的住房，如果观念比较开放，老人甚至可以将住房卖出，用这笔钱来支付恭和苑的费用，更不用提子女比较富裕，愿意也有能力为父母付这笔养老金的家庭。

　　而对于很多人觉得侍奉父母在家颐养天年才是尽孝，高峰认为这种观念正在改变。老人不愿去养老院更多的是出于对价格的敏感，而越来越多的家庭发现无法在家为老人提供足够好的照顾。如果有养老院能提供高品质的服务，让老人生活得更好，那么送入养老院反而更显孝道。

　　高峰预期，恭和苑双井项目正式运营第一年入住率有望达到40%，第三年入住率有望达到90%。当然，这只是乐成养老单方面相对乐观的预期。一方面，高端的定位使客户群体局限性非常强，也无法保证那些具备支付能力的老人或家庭一定会选择入住；而更为重要的是，即便入住率高，也不一定能保证利润。

　　老年社区这种商业模式，美国早已有成例在前，很多案例说明，老人家的养老钱并不好挣（详见后文《养老社区：看上去很美》）。对于国内的养老机构而言，一方面，需要尽可能提高入住率。老年社区的生意类似酒店业，边际成本较低；同时，建立老年社区往往需要持有一定量的物业资产，如何为部分资产找到稳定和低廉的融资渠道，从而实现持续的业务扩张，是个非常现实的考虑。国内老年社区普遍采用一次性缴纳高额押金的做法，其实就相当于无息贷款，这不是偶然的。

　　高峻松也认同这一点。他认为恭和苑选址市中心，地块面积小，靠近医院，靠近子女，因此项目经营本身风险不大，但如何提高盈利水平却是个问题。养老产业投入大，收益周期较长，如果入住率不够，市场反映不活跃，资产的流动性就会有影响。乐成养老的策略就在于怎样快速输出服务，让老人住进来。

　　他认为，目前来看，做养老服务产业收益不是很高，但其优势是收益长期稳定。在美国的次贷危机中，做养老服务产业的企业所遭受的损失都比较小。“这是因为养老服务产业不像旅游业，经济形势一旦不好，居住率立刻下降。老人只要住进老年服务机构，就不会因为经济环境不好而马上搬家。所以，养老服务的经营受经济波动影响小，收入比较稳定。”这可能正是许多大型地产机构选择进入养老地产的原因之一。