美国养老“过山车”

　　即便在美国，老年社区依然只是一门新兴的“赔本生意”，目前行业领军者Brookdale Senior Living（NYSE：BKD）、Sunrise SeniorLiving（NYSE：SRZ）都是常年亏损，所能指望的就是未来的预期——2010年开始，美国“婴儿潮”一代将陆续步入65周岁的年龄。

　　其中，Brookdale 是目前美国最大老年社区运营商，截至2010 年底，在全美34 个州拥有559 个社区，其中189 个为其全资拥有，具有服务5 万名老年人的能力，其提供的3 种服务模式，在欧美养老社区服务业中颇有代表性：

　　1. 退休中心（Retirement Center），目标人群年龄段在70 岁以上，生活基本能够自理，可以独立居住，在Brookdale的社区平均居住31个月左右，社区提供餐饮、24 小时紧急响应、家政、礼宾、交通及康乐活动等基本服务，还可以提供额外收费的定制型辅助医疗服务，比如用药提醒、高级护理等。

　　2. 协助居住（Assisted Living），目标群体是希望能继续独立居住，但需要提供日常生活活动协助（Activities of Daily Living）的老人，一般在80 岁及以上，平均居住时长19 个月，基本服务包括健康评估、一日三餐、社交及康复活动、家政和个人洗衣服务等。在部分社区，还为老年居民们提供锻炼计划和方案，并有防治阿尔茨海默氏症以及其他老年痴呆症的项目。

　　3. 持续照顾退休社区（Continuing Care Retirement Community，CCRC），这种服务模式将养老公寓、护理居住、公共设施等集中在一起，老年人根据自身的需求和经济条件，可以选择一旦退休就入住不同的居住形态，需要增加服务项目时，不必再来回搬迁，在每月支付—定的服务费用后，就能享有家庭保健、医疗以及其他各种服务。在Brookdale，居民需要支付10 万到40 万美元的进场费（Entrance Fee），这部分费用在某些情况下能够退还，根据入场费的金额不同，享有不同的权益，比如不同类型的居住单位或者服务类型。

　　以上三类服务，大多以居住单元收取服务费用，根据Brookdale2010年报提供的数据，80%的服务费用是个人支付的，其中最廉价的是退休中心服务，一个单元（Unit）的月平均收费3358美元，而CCRC每月的收费标准高达5168美元，折合成年收费超过6万美元，即便在美国，这个收费标准也算是不菲。根据美国劳工部的数据，2009年全美在职人员的平均年薪不过4.3万美元，尽管资历越高，收入往往也越高，但一般美国人的养老金也只有退休前收入的六七成，加之美国人私人储蓄有限，父母与子女财务独立，有这种支付能力的退休老人占比也不会太高。即便如此，Brookdale的经济效益却一直不佳。自2005年登陆纽交所以来，始终没有盈利。2010年入住率为87.1%，当年仍亏损4890.1万美元。根据2010年利润表的数据，Brookdale维持社区运作的运营支出为14.38亿美元，对比收入，毛利空间不能说小（参见图表一）。不幸的是，Brookdale采用“重资产”的运作模式，长期持有不动产等合计37亿美元，为第三方提供运营的管理费仅占收入总量的0.3%。2010年，公司“折旧及摊销”和“设施租赁费用”两项合计4.63亿美元，加上大量举债，财务费用超过1.4亿美元，这些都大大削弱了公司的盈利能力。

　　而Sunrise采用相对“轻资产”的运作模式，截至2010年底，其经营的319个社区中，10个为其全资拥有，经营租赁26个，参股139个（其中137个不用纳入报表），144个由第三方拥有，其“物业和设备”一项才2.39亿美元，饶是如此，直到2010年才实现正的营业利润，此前都为亏损。

　　美国从事养老社区盈利能力差，与过去20年间行业持续震荡相关。20世纪80年代中期开始，行业经历第一波热潮，当时美国65周岁以上的人口猛增，独立的老年社区建设项目吸引了大量传统地产商和由政府支持的基金，它们过度修建了缺乏或者根本没有医疗设施的独立社区，泡沫在20世纪80年代晚期开始破灭。20世纪90年代中后期，第二波建筑热潮开始兴起。不同的是，这一次建设匹配了辅助生活设施，但随后萧条接踵而至。过量修建往往导致区域内养老社区入住率下降，收费标准无法提高。再加上这类服务机构雇员众多，Brookdale和Sunrise分别拥有2万-3万名雇员，高昂的劳动力成本也缺少压缩的弹性。

　　值得注意的是，美国养老社区产业在2005-2007年曾经历过一轮高潮，除了由产品成熟度以及老龄人群增长所驱动外，同时受到股权投资和抵押融资等金融手段的助推，导致相关老年社区的资产价格上升到历史高位。在这个过程中，企业家往往信心爆棚，以Brookdale为例，公司在2005年实现IPO，受到资本市场热捧，募集资金2.42亿美元，其后4个月内，就耗资7.27亿美元收购资产，此后连续并购。营业收入从2005年的7.9亿美元暴增至2010年的22.13亿美金，同时不断放大杠杆，资产负债率从62.9%上升到78.4%。

　　2008 年金融危机发生后，由于目标群体资产普遍缩水，影响了入住率，从2006年的91.1%下降到2009年的86.5%，同时，融资渠道收窄，市场普遍对其偿付能力有怀疑，公司价值迅速“雪崩”。从Brookdale的股价表现（参见图表二），可以感知其整个“过山车”行情，2005年IPO时以每股23美元开盘，2006年中一度飙升超过52美元，可在2008年11月遭遇大甩卖，跌至3.15美元，目前股价在14美元左右。

　　尽管中美养老社区产业环境不同，但是美国的案例至少有以下启示：首先，在中国养老社区看似前途无限，但是这笔钱未必好挣。在具体运营过程中，各种服务细节千头万绪，能否打造成熟的产品是成功的前提；其次，介入养老社区产业应理性规划，切忌一哄而上，尤其应注意财务风险，稳健扩张；再者，无论“重资产”模式还是“轻资产”运作，老年社区的生意要长远，只有回归到基本的服务品质，才是王道。