望京地王项目难产 远洋地产资金链堪忧

  • 来源:投资者报
  • 关键字:远洋地产,房地产调控,远洋万和公馆,地王
  • 发布时间:2012-05-03 11:35

  本轮房地产调控中最为尴尬的企业,远洋地产(03377.HK)绝对榜上有名。

  这家于2007年“风光”上市的房企,在地产泡沫最为膨胀的2009年前后狂拿“地王”,却不幸在此后的调控中陷入被“套牢”的尴尬境地。

  远洋万和公馆就是远洋地产尴尬的“地王”中最具代表性的一个。这个已数度推迟开盘时间的豪宅项目,4月22日终于取得预售许可证,不过销售价格和开盘时间均未定。

  远洋地产方面在接受《投资者报》记者采访时仅表示,预计6月开盘,开盘均价约为6.5万元/平方米。但市场分析人士表示,若以此价格入市,预计成交情况不容乐观。

  远洋万和公馆开盘“难产”

  曾是大望京一号地的远洋万和公馆一直备受关注,但已拿地整整两年的项目却迟迟不开盘,不能不让外界有颇多揣测。

  据悉,该项目本来打算去年下半年开盘,后被推至今年3~4月,而后推至4~5月,现在又被推至6月。而其建设进度也一直缓慢,据有关人士透露,该地块直到2011年5月才动工。

  《投资者报》近日在项目现场看到,该项目目前才建设到二层左右,样板房也未完全建好。而旁边同时拿地的保利中央公园项目一期已封顶,二期也已建到一半。

  与开工的低调相比,远洋万和公馆拿地时非常高调。2010年3月15日,经过84轮竞拍,远洋地产旗下的北京远豪置业有限公司以40.8亿元拿下该地块。扣除教育、医疗用地等之外的商品房部分地块,该地块以高达27529元/平方米的楼面价一举成为当时北京的单价地王。

  曾有业内人士表示,地王解套的唯一途径就是出现新的地王。但是,当三天后(2010年3月18日)保利地产(600048.SH)以1.7万元/平方米左右的楼面价拿下旁边的大望京4号、5号地时,远洋的地王危机就已显现。

  如今,保利中央公园在去年8月开盘后目前已销售至第二期,销售均价在4万元左右,定位为中高端住宅。

  根据北京市住建委网站数据,望京板块周边可比楼盘价格在3.5万元~4.5万元/平方米之间。

  目前远洋万和公园即将以6.5万元的均价入市,比区域新房最高价高50%左右,比周边二手房价格高出两倍多。链家地产市场研究部陈雪认为,若以此价格入市,预计成交情况不容乐观。

  链家地产市场研究部对2008年以来楼面价前十的北京地王项目监测,自2011年3月起,已有5个项目入市销售,而另外2个项目亦会在近期入市。从已入市项目的情况来看,截至目前整体签约率偏低,地王项目普遍处境尴尬。

  而今年以来,与远洋望京地王相邻地段的新拍卖地块,拍卖价比地王每平方米低了2万元,更将远洋地产推入了尴尬的局面。

  曾“玩火”狂拿“地王”

  除大望京项目外,远洋地产在前两年楼市上升期以强劲作风拿了不少地王。如正在售的远洋天著项目,即是远洋在2009年底以溢价率467.43%创造下的亦庄地王。当时总成交价48.3亿元,楼面价1.8万元/平方米。

  北京市住建委网站数据显示,远洋天著项目自去年9月开盘以来,仅成交30套左右,成交均价从开盘初的3万元/平方米,已经降至目前的2.5万元/平方米。这一价格和1.8万元/平方米的土地成本相比,几乎可以断定无多少盈利。

  远洋地产的压力实际上不只北京望京地王和亦庄地王这两处。2010年前后,在拿下北京两块地王的同时,远洋地产也在青岛、上海拿下地王级项目。据称青岛的地王项目目前也还未销售。

  事实上,自2007年在中国香港成功上市后,远洋地产的扩张野心就已开启。当时有业内人士分析认为,远洋地产在募集巨额资金的情形下拿下多幅高价地块,在当时看来,或许并无不妥。但其在2007年拿下的高价地块,在2008年金融危机来到、房地产行业转向低迷时,马上被业界视为“玩火”。

  如果说远洋地产当时敢于频当地王是因为背靠央企中远集团“不差钱”,在中远退出后,远洋地产的资金链渐现隐忧。

  利润受压 投行下调评级

  远洋地产近来频遭投行下调评级。摩根士丹利指出,远洋地产主要专注于一二线城市的中高端住宅物业,终端家居需求的政策放松对远洋地产的利好影响较小。管理层预计其今年自由现金流为负数,再融资压力将有所增加。

  德银近期也预期,远洋地产未来平均售价下跌及成本上升,导致利润率受压,料盈利逊同行平均水平。此外,未来12个月到期将有140亿元人民币贷款及55亿元地价到期,故2012年将是充满挑战的一年。

  另外据相关机构统计,远洋地产40亿元信托融资将于2012年到期,资金压力不可谓不大。

  据媒体报道,远洋地产总裁李明近期对地王事件做出回应称,“薄利多销,有机会的话把地王这个包袱能甩就甩了,该过去就让它过去吧。”据称李明当时不无委屈地对媒体表示,虽然地王对政府是好事,但受影响的是企业。

  不过远洋地产公司方面对《投资者报》记者表示上述报道不准确。远洋地产在给记者的采访回复中表示,就地王一事,李明曾经表示,远洋地产的高价地数量不多,规模也不大,对公司影响有限。

  “远洋地产大望京地王项目,经历了社会对央企冒进拿地的质疑,经历了退地传闻,经历了推迟开盘的谣言,目前施工现场也随着北京春天气温上升热闹施工,很多楼座已经建到地面3~4层。”远洋地产方面对《投资者报》记者说。

  不过,远洋地产显然已意识到市场形势的严峻,因此实行降低新产品定位和谨慎投资的策略。李明表示,在资金方面,对远洋而言最重要的是控制企业负债的增长,因此在投资和土地储备问题上,远洋坚持谨慎投资,在已覆盖到的地区寻找投资机会;即便是在非热点的二线城市和三四线城市拿地,也主要采取合作的方式。

  今年以来,远洋地产并未有新购土地行为。今年一季度,远洋地产取得协议销售额共约33亿元,完成全年270亿销售目标的12%。■

  《投资者报》记者 何凤丹

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