养老地产九成亏损

　　当今中国，“未富先老”的问题已尤为突出。

　　最新数据显示，在中国平均每千名老人拥有养老床位仅20.5张。而按照国际标准，这个数字通常为40—50张。如何解决中国的养老问题呢？“以房养老”似乎成为了一条解决整个养老问题的捷径。

　　无论是以租赁为主的养老地产、捆绑保险或医疗服务的养老地产还是荷兰式的地产养老，尽管样式五花八门，但对于许多人来说盈利模式不明晰始终是他们担忧的一个重要风险。

　　但是在被称之为“养老产业元年”的2013年，还是有一些利好消息。

　　围绕着资金、项目、经验、模式等问题，保险商、基金以及开发商都依托于过去的优势想要分食老龄化时代的“蛋糕”。险资注重产业的培养，资本寻找合作的途径，地产商则更在乎具体的操作模式。在一片叫好声中养老地产受到了各方的青睐。

　　那么，养老地产是否真的已经到了一个爆发期？各利益方又如何衡量自己在这个领域中的地位与优势？谁将在行业中主导未来的发展？

　　险企的盈利模式

　　保险企业筑巢养老地产，分的是哪杯羹？

　　“我们并非像市场上所说的在圈地。”泰康之家投资有限公司首席执行官刘挺军忍不住为险资企业做养老地产叫屈，这个行业的浮躁带来了很多社会的误解，“保险公司的养老地产项目并没有外界想象的那么高歌猛进。泰康是把这个当战略做的，从创意产生到实施，差不多四五年了。”

　　中国人保集团公司董事长吴焰曾表示，金融机构参与养老产业发展最忌挂羊头卖狗肉，要警惕在养老概念下恶炒房地产，否则会把这个行业扭曲。实际上，人保亦对养老产业发展非常关注，也在做相关准备。

　　养老地产，重点是养老，还是地产？刘挺军向《英才》记者强调：“养老地产首先是服务业，其次才是房地产业。”

　　在国外，养老社区往往由三种组织来置办：宗教组织、开发商和医疗机构。保险企业进入的虽不多，但也慢慢出现了些苗头。日本、欧美等国家的险资也都在进行直接承办养老地产方面的探索。

　　国外社保、保险和养老护理等模块都很专业化，不用跨越；而国内这几方面都不怎么成熟，无法找到好的运营商去整合。因此，中国养老地产的发展模式很难从国外直接复制。

　　“投资、开发和运营这三大块，泰康都在做。但在运营效率上，由于中国的公共医疗和卫生设施不像国外那么专业，社区自身配套的成本也会高一些，这些都是产业本身的困难。”刘挺军说。

　　不过，泰康在养老地产领域的实践也得到了同业的认可，一位保险企业老总就对《英才》记者评价说：“泰康自己做了一个和产品链接的养老社区，把前端——保险提供的资金链和后端的落地——真正提供养老服务的实体，这两个结合起来，也是为了盈利的需要。而在国外，两者是分开的。”

　　至于外界顾虑的回报周期太长，在业内人士看来似乎“不是事儿”，而恰恰是国内的保险业应发展的方向：“保费缴纳的期限本来就很长，投资更应匹配些非银行类的长期性资产，公路铁路、商业地产、养老社区，这样的东西才能满足盈利性的要求。”

　　泰康人寿董事长陈东升也认为，“从资产与负债相匹配的角度看，养老社区的出租率稳定，回报就相对稳定，这与保险资金的安全性、长期性、稳定性、流动性需求相匹配。”

　　险资长期资金的支撑无疑为这个行业树立了一道天然的门槛，过滤掉求快钱、没耐心为长期服务投入和培育市场的机构。公众的误解和配套产业的青涩都还只是一些浮在表面的问题，整个市场最需要的是时间。

　　对于养老地产的盈利模式，刘挺军认为如果扎扎实实地做下去，养老地产绝对能够赚钱。但用房地产的操作手法来套养老地产的盈利模式，永远都不会想清楚。养老地产真正的盈利来自服务附加值。

　　投资机构觊觎养老地产

　　随着国内房地产调控的日趋严格，本来就受到诸多限制的境外资本开始转战原本并“不受待见”的养老地产。

　　本质上是服务性质的养老地产，其一次性资金投入大而且回报慢，如果想达到良性运营的发展起码需要10-15年的时间。缺少追求稳定长期回报的基金支持，地产商很难独立推动相应项目。

　　2011年美国的对冲基金与收购集团峰堡投资（FortressInvestment）就曾计划为一只基金募资约10亿美元，主要投资于面向中国迅速增长的老年人口的住宅。

　　对于有外资背景的基金来说，投资养老地产更像是一件“照葫芦画瓢”的事情。在发达国家，养老地产已经成为了一个相对成熟的产业。依靠国外养老地产经验运营国内的企业是这些境外资本最大的优势。

　　“国内一些房地产商会主动找我们，希望找到一个专业的合作伙伴来运营养老地产项目。”一位国际投资机构中国区负责人对《英才》记者表示：“因为我们有海外募资的能力，一些保险公司也在和我们谈，打算共同成立一个专门用于投资养老地产的基金。”

　　2012年7月，复星集团与峰堡投资共同打造的首个养老社区项目——星堡中环通过审批。此举意味着复星集团迈开了试水养老地产的第一步。而峰堡方面则表示将把美国最大的养老地产运营商BrookdaleLiving与Holiday Retirement的投资与运营经验带入中国。

　　但大多数的发达国家都拥有相对完善的社会医疗体系，而成熟的养老地产行业正是依托于这些完善的体系。不仅如此，人均资源禀赋差异、人力结构组成以及不同的养老观念，都意味着不可能轻易照搬国外经验。

　　因此，要想在中国养老地产行业中实现爆发式增长，对于外资机构来说仍然是一个不小的挑战。

　　“现在许多人看到了养老地产是机会，是看到了养老市场的需求比较大，而真正有效供应比较少。”华高莱斯策划总监郝荣福对《英才》记者表示，中国养老地产真正的喷发应该是未来5—10年之间。

　　不过，国内的资本力量，其中不乏一些大牌投资机构，早已在这个领域中跑马圈地了。

　　2012年6月，雅达国际控股有限公司投资的乌镇国际健康生态休闲产业园项目正式奠基。成为首个国家社保基金参与投资的综合性健康养老产业园。雅达国际的大股东包含了IDG资本、红杉资本和云锋基金等多家知名投资机构。

　　“除了资金运营风险，合格服务人员数量的缺乏之外，现在国家对养老地产的政策支持力度还是偏低的，这些都是目前这个行业面临着的一些风险。”郝荣福表示。

　　地产商还得靠政府

　　“他们并不是想踏踏实实地做养老，还是看准了这个挣钱的机会，最终通过资本运作在国外达到上市退出的目的。”一位养老地产开发商这样告诉《英才》记者，他已经接到数封来自海外的邮件，想要通过入股的方式进行合作。

　　但在国内，能够通过养老地产赚钱的公司可谓少之又少。

　　“国内养老地产的利润率不高，90%都在亏损。”北京太阳城集团（以下简称太阳城）董事长朱凤泊告诉《英才》记者，现在国内养老地产投资的风险很大，因为商业模式不清晰，而且真正养老的刚需并没有起来。

　　业内普遍认为养老地产最大的风险是投资回收期过长。一个养老地产项目从操作到成熟往往需要10年左右的时间。一旦开发商在经营过程中遇到资金链断裂的情况，极有可能放弃服务的运营，使整个项目的养老功能弱化，进而导致整个项目失败。

　　国内养老地产开发商只能安排合理的销售和持有比例，以平衡现金流。

　　“北京太阳城做养老项目的一个特点是以售养租，销售70%，持有30%，这种三七开的模式现在已经成为一个范本，政府的养老用地都会按照这个比例进行出让。”郝荣福说。

　　除了资金外，朱凤泊认为市场定位决定了一个养老地产项目是否能够成功规避这些风险，了解当前市场上总体养老需求以及老人的消费能力十分重要。

　　事实上，国内养老产业正处于一个萌发期。老年人的绝对数量并不小，但在消费能力和意愿上却远没有想象的那么乐观。

　　“我们从2004年开始研究老人，发现老人的消费能力大概就在一个月2000元上下，所以我就把户型做成20平米左右的小户型。”朱凤泊认为高端养老地产项目不成功的原因在于“不研究需求和消费能力，只研究产品”。而太阳城所关注的市场，只占有效需求总量的5%左右。

　　郝荣福认为，养老行业的发展离不开政府政策上的支持。养老产业十分成熟的日本是个很好的参照对象。

　　30年前，日本同样面临人口逐渐老龄化的问题，在养老产业上发展却进展不大。因此，日本政府除在资金投入外，颁布了相应的法规，比如老年人必须参加保险，此举提高了适龄老人的消费能力，促进了整个养老产业的快速发展。

　　“现在政府已经意识到养老的问题，但养老政策的支持模式尚处于摸石头过河的阶段，动作幅度还比较小。”朱凤泊说。

　　文|本刊记者 樊融杰 孟德阳 朱玥