忧虑中国房市

　　把房子和婚姻放在一起讨论，不只是在结婚前，还可能在离婚前。当然，并不是真的离婚。

　　不出意料，一个月之内，“国五条”的实施细则纷纷落到各地。其中北京地区“单身限购一套房”的措施，再次将调控的阀门拧紧了一圈。甚至有人为了能够多买房子，夫妻二人采取了“离婚——买房——结婚”的手段。

　　愈发严厉的调控政策似乎正是在回击2012年末至今年初北京房价的一轮疯狂上涨，据相关统计，北京市2月新建商品住宅价格同比增幅达7.7%，二手住宅增幅为6%，实为近几年罕见。

　　恰逢“国五条”细则出台前的窗口期，在“中国发展高层论坛2013”年会上，举办了一场关于中国房地产行业“近忧和远虑”的讨论，嘉宾来自政府、国内企业、跨国公司、研究学者等领域，每位嘉宾从不同角度对眼下中国房地产行业遇到的问题表达了自己的观点，似乎也在预示着中国房地产行业未来的发展方向。

　　胡存智：“土地的供应对满足城镇化和住宅市场的需求是足够的，如果按照每年的城市化率进城的人口量，以及需要的住房面积来算，每年的土地供应量是供过于求的。”

　　胡存智给出了一组数据：如果是按照容积率1.5来计算，可以建出的住房面积达到84.36亿平方米，如果按照人均30平米的标准来计算，可以满足2.82亿人的新增城市人口的住房需求。而在此期间，真正进入城镇的城市新增实际人口只有1.67亿。

　　然而，在一线城市仍然出现了抢购和房屋价格上涨的局面，胡存智将原因归咎于投资性需求过于旺盛。他认为，吸取现有调控政策成功因素之后，应该将调控引向深入。在保证未来土地供应充足的基础上，胡存智认为应该做好三件事：

　　首先，应适时地把成功的行政手段转为经济手段；第二，调控政策应该有针对性，根据每个城市不同的市场特点进行调控；第三，通过增加房地产保有环节的税收，将投资、投机性需求引导在两套房以内。

　　任兴洲：“截至2010年，中国积累的存量住房是179亿平方米，2.2亿套的住房，按照2010年常住人口的家庭户来算，达到了户均1.02套的住房，这是总量。1.02套不完全是成套的，成套的住房，包括厕所厨房的是0.73套。”

　　“中国住房最短缺的时候已经过去了。”任兴洲说，但她认为，在不同城市的房地产供需情况会出现分化，比如在“北上广深”等一线城市住房需求量依然很大，可能还会存在住房短缺的情况。而在一些三、四线城市，比如鄂尔多斯和温州，住房供给过剩。

　　对此，任兴洲表示，不应仅仅关注住房数量的发展，更应该提高质量。而在调控方面，“一刀切”的做法对目前的情况也不适用。

　　在“国五条”的压力之下，2013年中国房地产的走势愈发不明朗。任兴洲判断，房地产行业的走势主要取决于调控政策和金融两方面。

　　在调控政策方面，“国五条”实施细则将对各地的二手房市场产生巨大影响，而这种影响也将传导至新房市场；另一方面，金融政策则会直接影响家庭房屋的购买力，因此她建议在金融政策调整时，应采取相应的“对冲措施”以降低对房地产市场的冲击。

　　张玉良：“‘国五条’从宏观上来说是需要的，但是执行上应有更大的差异性，因为中国各个城市差异太大。有的地方需要限购，有的地方不限购也没有人买，因为这些地方的经济发展水平低，人口已经不再导入，甚至还在导出。”

　　去年，绿地集团房地产领域的销售额已突破千亿大关，张玉良告诉《英才》记者，这得益于自身战略的转型。

　　但在城镇化的大背景下，中国房地产行业的发展大趋势似乎没有转变，加速城市化和经济的高速增长为未来十年的房地产市场提供了巨大的发展空间。即使房地产行业现在遇到了一些挑战，可张玉良认为，无论是“近忧”还是“远虑”依靠自身的努力都能够得到解决。

　　与以上两位嘉宾的观点类似，张玉良认为目前房价上涨较快的现象仅出现在一线城市和部分省会城市，而全国绝大部分城市的房地产市场状况平稳。

　　关于房价，张玉良认为应该综合考虑其中的税负问题。他发现，开发商一般的税收在房价中占比约为20%。而在供不应求的城市中，税负客观上便转嫁给了消费者，若再加上土地供应中的税负，更加重了房价中的税收比重。

　　莱斯利·诺克斯：“反我认为中国面临的挑战是如何保证建筑的质量，让建筑物可以长久存在，并且让中国人能够对建筑的质量感到自豪。”

　　作为一家成立超过300年的公司，高富诺集团在房地产领域有着足够的资历去讨论房地产行业的发展过程。在中国房地产市场从兴起到兴旺的20年里，高富诺集团从一开始便已关注中国的投资机会。

　　莱斯利认为，尽管房地产市场十分具有吸引力，但更应该关注长期的发展，选择建造一座房屋“至少要看未来25年，甚至有些房屋应该有100年以上的历史”。

　　她举了一个例子，海外房地产市场的中国买家很多，比如在香港和东京，而他们十分看重房屋的质量，只有买到质量足够好的房子，才能够实现长期的保值和增值。

　　而在国内，人们似乎更倾向于投机房地产市场，希望房子在短时间内巨大升值以获得收益，并没有人考虑到几十年之后，房屋的质量足以保证相应的价值。

　　罗康瑞：“今天似乎房地产的问题很多，但我自己对土地和房产是充满信心的，我认为最重要是加快建保障房，让低收入的阶层有他们的保障，这是很重要的。”

　　房价快速上涨的问题似乎并不只在大陆地区，罗康瑞认为香港也出现了同样的情况，而原因包括资金的泛滥和缺乏足够的公屋（香港公共住房）建设。

　　香港政府许诺的三年建造出足够的公屋，在罗康瑞看来十分困难，“最快也要70多个月”。保障房的供应对房地产市场将有很大的影响。

　　我国将在“十二五”规划期内建成3600万套保障房，而保障房的资金来源则面临巨大的压力，在香港，政府会邀请民营企业参与建设保障房，罗康瑞建议国内可以适当考虑引入民间的资金或者开发能力，通过政企合作来解决资金问题。

　　讨论嘉宾（顺序按大会发言顺序）

　　01｜国土资源部副部长|胡存智

　　02｜绿地集团董事长兼总裁|张玉良

　　03｜高富诺集团董事长|莱斯利· 诺克斯（Lesley Knox）

　　04｜瑞安集团主席|罗康瑞

　　05｜国务院发展研究中心市场经济研究所所长| 任兴洲

　　主持人

　　英才杂志社社长｜宋立新