十年简史:一半是海水,一半是火焰

  • 来源:楼市
  • 关键字:房地产
  • 发布时间:2014-07-18 09:24

  《楼市》十年&杭州房产市场十年

  《楼市》十年,也是杭州房地产高速发展的十年,回顾十年以来的房地产报道,可以清晰地洞见这个时代的地产精神:有精致偏执的追求,有疯狂的欲望,有充满戏剧性的情节曲折,从中可以看到一个螺旋式的大轮回。房地产就是这样,一直在海水和火焰之间穿行,十年来的成长环境,要么恣意妄为,要么矫枉过正,但又不得不承认,真正决定它命运走向的仍然是市场和市场规律不可撼动的波动周期。

  王和一直记得十年前的夏天,他第

  一次遇见《楼市》。那是从售楼处的桌子上偶然看到,作为一个刚刚入行的售楼人员,王和如饥似渴地从《楼市》当中汲取信息。《楼市》几乎成了他入行的“启蒙读物”。此后多年,已身为营销总监的他尽管因为工作忙碌不太有完整的阅读时间,但杂志刊头粗黑字体的鲜红色“楼市”,总是能勾起十年的职业生涯里每一个节点上的回忆。

  如同王和一样的阅读者都不会忘却这十年。这十年里,《楼市》的阅读者或是成为了投资房产的受益者,或是远在中国边贸而心系浙江不动产投资的商人,或是房地产的从业人员和房地产上下游产业链上的从业者,他们共同的十年,就是他们所关注的房地产行业以及杭州这座天堂城市共同走过的十年。杭州作为中国最富裕的城市之一,在中国极为迅猛而高效的城市化过程下,扮演了成熟而富有诗意的角色。《楼市》不仅是时代与城市的见证者,更是记录者。

  《楼市》十年,也是杭州房地产高速发展的十年,回顾十年以来的房地产报道,可以清晰地洞见这个时代的地产精神:有精致偏执的追求,有疯狂的欲望,有充满戏剧性的情节曲折,更有继续前行的力量。

  2003年—2005年:《愿楼市更加浪漫》

  关键词:经济适用房、二手房征税、房贷

  2004年《楼市》创刊号,以《愿楼市更加浪漫》的美好祝愿为开端,开始了气势恢宏又波澜起伏的十年地产岁月。

  事实上,这段辉煌的岁月的起初,正如房地产遭遇过的许多次“滑铁卢”,2003年底,被业内称之为“杭州房地产新政”的八项措施出台,核心内容包括:经济适用房供地面积不低于总量的50%;二手房交易征收20%个人所得税;开发商必须向社会公开所有房源信息等。2004年杭州房价下跌14.6%,曾引发崩盘论。当年的10月下旬,杭州商品房均价为5651元/平方米,而当年上半年均价为6613.9元/平方米,相比之下,跌幅达14.6%。2014年的1-10月,杭州市商品房销售额增长为10.3%,增幅比全国平均水平低了24.5%,也比上海低了27.3%,同时还比浙江全省投资低26.1个百分点。

  当时,杭州的商品房实际成交量首次少于批准预售量。2004年的前三个季度,杭州市主城区(不包括萧山、余杭)商品房和住宅的批准预售面积比实际销售面积分别多出90.93万平方米和49.93万平方米。

  对比这一连串的浮动数据,“杭州商品房开始由热销转为滞销”“杭州房价暴跌”等言论开始传出。而后“,杭州楼市正跨过波峰滑向谷底”等论点被抛出,楼盘数量少、销售慢;二手房源明显增多;房地产商转向旅游等其他项目等诸多论据被摆出,以支撑论点。崩盘论当时在社会上引起了一股骚动。

  杭州楼市由此风向突转,不少开发商都栽了个跟头,除少数开发商选择降价外,一些有资金实力的开发商干脆封盘,二手楼市成交量也迅速下滑。不过,随着调控告一段落,八项措施又被叫停,楼市又进入了高温状态。据说,当年10月的房展会上,有楼盘的外地购房者比例高达50%以上。

  2005年,央行开始宣布调整房贷政策,提高贷款首付款比例至三成,并取消住房贷款优惠利率。同年4月,“新国八条”出台,规定个人购买住房不足2年转手交易的,销售时按其取得售房收入全额的5.55%征收营业税。以此为节点,杭州楼市经历了从热到冷的转变。

  一贯以产品品质为荣的杭州,房地产产品出现了标志性的进化升级。譬如2004年深蓝广场的出现,把高层住宅带到了一个新的层次——精装修、酒店式服务,开发商对公共空间的品质开始越来越重视:深蓝广场交付前按五星级标准打造了一个大堂,为几百位业主建了一个共有的奢华客厅;而金色家园的地下室大堂,装修标准保持与一楼大堂一样,不仅明亮,还开了一个70多平方米的大采光井,使自然光线能进入地下室。

  在杭州,平层大宅最早出现于2005年,当时滨江的金色海岸面市,一套公寓面积达到几百平方米,仅主卧配套的卫生间就比一套普通公寓的房间还大,让很多人惊呼别墅被搬进了高层住宅中。杭州第一个纯平层大宅项目郡原九树公寓推出时,市场反应特别好,不少业主是原来住别墅、排屋的。之后,平层大宅在杭城遍地开花了,包括绿城、滨江、万科、坤和等开发商纷纷推出类似产品。

  2006年—2007年:《重估杭州价值》

  关键词:购房入户、90/70政策、二套房贷

  《楼市》的主打选题《新政新振》,展示了一个新时代的开端:2006年,杭州很多新区如钱江新城、滨江和下沙开始发展。为了提振这些新区的楼市,2006年3月,杭州出台了“购房入户”政策,规定在指定区域购买总价限制以上住宅的外地购房者,就可落户杭州。

  同年5月,国务院提出促进房地产业健康发展六项措施。此后,囊括了九部委的调控大军,在短短6个月中陆续出台13个房地产调控政策,涉及住房结构、土地管理、税收、信贷、市场交易秩序,甚至反腐等各环节。

  这些政策包含三大要点:5年大限(5年内转让全额征收营业税);首付比例(除90平方米以下自住购房两成首付外,其余最低为三成首付);今后市场总量70%的供应比例,应为建筑面积90平方米以下户型。

  2006年6月1日,是让户型设计出现转折的日子,著名的“70/90”政策,开启了“90方元年”。国家要求新审批、新开工的商品住房项目,70%以上必须建造90平方米以下户型。当大家都造90平方米的房子时,为了抢有限的购房群体,开发商们开始绞尽脑汁各显神通了。一开始,为了让首次置业者觉得使用率更高,90平方米被设计成小三房,不过因为都是高层公寓,得房率有限,小三房只是硬生生被多隔了一个房间,空间非常小,实用性很差。2007年,杭州楼市再次进入一个火爆期:排队买房、高价地块、高房价等现象屡屡发生。此后,央行一年内5次加息、9次上调准备金率,同时明确购买二套(含)房以上,首付款比例不得低于40%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。紧缩的银根,再加上持续的流动性收缩,疯狂的杭州楼市,在2007年底应声而落。

  2008年—2009年:《讨伐万科》

  关键词:降低交易税费、7折优惠利率、最低首付2成

  杭州楼市在低迷中,迎来了2008年。

  起初,成交量和土地市场的表现,基本还维持在一个相对稳定水平。但下半年全球金融危机的来袭,打破了这个平衡,买卖双方开始陷入严重僵局中。

  终于,有人不再选择“等待”。2008年9月,万科推出“青年置业计划”,旗下四个项目数百套房源以低至8折的价格销售,当天引发抢购。此后,有多个楼盘跟进。但价格的下降,反而加剧了观望氛围。2008年的“金九银十”,杭州只卖了不到3000套房子,日均48套,还不如传统淡季的七八月份。

  面对经济的迅速下滑,政府紧急启动救市政策。同年11月,央行宣布下调契税税率、贷款利率最低可至7折、最低首付为两成等措施。杭州则在此基础上,推出24条救市政策。

  进入2009年,下沙的野风.海天城再次掀起降价大旗:7折出货。此后,德信.泊林公寓、金帝.金色钱塘等楼盘纷纷跟进,杭城打折降价一时成风。

  在降价和救市政策的双重效应下,楼市开始回暖,仿佛再现了2007年火爆的一幕。当年5月,杭州主城区一手房成交量,创下了10058套的历史纪录。

  当年,4万亿资金的天量信贷、股市飙涨,让大量资金流入房地产市场。投资投机性需求极度膨胀,并进一步推高了楼市价格。2009年年底,杭州楼市再度走到了十字路口。从《悲情房价》到《涨幅地图》,《楼市》的选题也上演了这最为曲折最具戏剧性的一幕。

  2010年至今:《大鳄入杭》

  关键词:限购、限贷、保障房

  面对疯狂的楼市,2010年初,杭州取消了几乎所有的购房优惠政策。为了遏制过快上涨的房价,打压投资投机性需求,国家在4月和9月,先后出台两轮调控政策。杭州也于10月,出台了22条房产调控政策。

  从那时起,杭州首次提出了限购措施,2011年开始,一批批新盘纷纷开始选择低价入市,大多数楼盘也是频频推出打折促销活动。可以说,多年的调控政策对楼市已经起到比较明显的作用:房产投机投资现象基本淡出市场,购房人群基本为刚需。

  2012年之后,是外来大鳄大举进入杭州的最为迅猛的时代,港中旅、万达、首开、旭辉、融创、招商、恒大、富力、方兴、雅居乐……一长串的外来大鳄名单让人惊呼,杭州已成为名副其实的“鳄鱼池”。并且,从大鳄们在杭的发展来看,入杭大鳄大多有深耕意图,把杭州市场视作了战略重地。在市场并不景气的同时,杭州土地市场却十分火爆,大鳄在杭州土地招拍挂中来势汹汹,一时让人感慨来者势大,尤其“华家池”一役,滨江房产仿佛成了本土房企尊严的捍卫者,让人在鼓掌叫好的同时,也为外来大鳄“反客为主”的杭州市场局面感慨唏嘘。

  刚迈入2014年,杭州多个楼盘降价连连,打响了马年楼市降价“第一枪”,关于“限购取消”的传闻和争论一直没有消停,但首次开盘价格低开的楼盘,把每一个板块的价格体系一再拉低到让人惊讶的地步。时至今日,市场形势依然没有拨云见日的迹象,然而,从楼市上半年总体业绩来看,仍然比很多人想象的要好很多。在刚刚公布的一份全国房企半年业绩榜单上,万科半年销售额已超过千亿,紧随万科之后的绿地集团、恒大集团仍然战绩斐然,分别比去年同期保持了27%和60%的业绩增幅。其余开发商的表现也十分不错,只是相比过去黄金十年的增幅水平有所不及。

  可以肯定的是,过去那种年年房价飙涨的时代已经过去,未来市场的竞争也更加讲求技术含量。那些真正懂市场,了解需求,有产品实力的开发商方能在市场中脱颖而出。房地产就是这样,一直在海水和火焰之间穿行,十年来的成长环境,要么恣意妄为、要么矫枉过正,但又不得不承认,真正决定它命运走向的仍然是市场和市场规律不可撼动的波动周期。

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