刘峥:十年,综合体从“业态”走向“生态”

  • 来源:楼市
  • 关键字:商品房,购房
  • 发布时间:2014-07-18 10:24

  Q:重温楼市十年发展历程,您认为这十年行业轨迹发生了怎样的改变?比如买方心态、市场环境、产品打造等方面。

  A:从市场内外的情势来看,十年间,购房者的心态可分为三个阶段:第一阶段,商品房的功能属性以实际居住为主;第二阶段,住宅的投资属性加强成为明显变化趋势;第三阶段,随着限购等调控政策出台,商品房的功能属性逐渐回归到居住这个最基本的需求层面。

  而伴随着行业的繁荣和商品房开发量的巨增,单一的传播方式也已不能满足房地产营销,以往依赖房交会、纸媒广告、户外广告等传统营销的效果逐年耗散,楼市越来越依托电商、活动、体验式销售等新渠道。

  过去这十年,大量房企品牌涌现,商品房供应能力增加,但品质提升却有限。除了绿城等房企精研产品,太多开发商的产品对品牌支撑度还不够。此外,这十年,“精装房”逐渐成为楼市发展趋势。

  Q:作为商业地产开发商,您如何看待商业地产过去的发展、当前的现状以及未来新趋势?

  A:上一个十年,伴随城市化进程和经济飞速发展,物质生活得到极大提升。这个宏大转折的背后,商业体遍地开花。但是物质属性在得到极大进步的同时,精神属性相对滞后。过去在“地段、产品、服务”三要素中,开发商更注重地段和产品,而如今服务所占比重应该越来越大。具体到产品打造,很多商业地产只是将“商业”和“地产”进行简单叠加,真正具备内涵特色的商业体反而稀缺。在我看来,符合发展趋势的商业地产,必须在商业上要有结构性的满足,业态之间互相支撑,并形成一种环环相扣的链接,从而达到一种1+1+1>3的效果。

  Q:现在电商对实体商业的冲击巨大,请问您如何看待电商对商业地产的冲击?商业地产又该如何应对?

  A:我觉得更多是心理层面上的影响,人们的消费观具有从众性,比如团购。但它的目标客群不是高端消费主体,可能会对一些日常商品带来冲击,却不能取代商业地产。网上商城的结构尚未形成,比如珠宝、汽车等商品在网上商城就很难卖动。而对高端商务人士来说,与其将精力花在网购上,还不如用同样的时间赚取更多财富。此外,网购无法满足购物过程中感官的立体享受,这不是指硬件而是指服务。因此商业地产在业态的打造上,需要更人性化的设计。其不仅体现在外部的形态功能,更重要的是必须在“服务”这方面做足文章。

  Q:业界普遍认为,商业地产比住宅难做。相对于住宅产品,商业地产的一个核心部分是后期的商业运营,可否谈谈高德置地广场在这方面的定位?

  A:我们的产品80%是持有,只有20%是用于销售的。我们本身是运营商出身,这些年也孵化了一些商业品牌,所以在资源上面非常多。另一方面,我们的商业运营更多的是“体验式”,强调“以人为本”——它不是过去品牌集成的那种评判标准和观念,而是将诸多丰富的生活需求融合为一个有机的整体。不仅体现在品牌、建筑形体的设计等硬件方面,还包括优质的服务,比如24小时餐厅、七星级酒店服务等。某种意义上,高德置地广场颠覆了以往对城市综合体的统统认知。

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