朱立东：十年，企业既要能打顺风球，更要会打逆风球

　　过去十年是房地产行业的黄金十年，众所周知，做这个行业的人从中获利丰厚，但是这个黄金十年已经过去了，现在进入地产行业的白银时代。在滨江有一个原则：不追求一个项目的利润最大化，而是追求集团总体的效益最大化。记者对话滨江集团副总经理朱立东，在梳理房地产十年的同时，也对杭州老牌房企滨江集团进行回顾与展望。

　　Q：朱总，您在杭州楼市也有多年了，在您看来，2004年到2014年的市场呈现出一个怎样的发展态势？

　　A：杭州十年房地产的发展整体来说是向上的，但是是波浪向上，不论是交易的量，还是价格，都是向上的。总体来说，2004年到2008年的房地产是呈向上的趋势，而且这个趋势的波段是很陡的。2008年到2013年这个期间房地产市场是呈波浪形的，有上有下，但总的来看是向上的。到了2014年，房地产整体处在一个市场下行期。

　　Q：滨江这十年来发展不易，请您介绍下滨江在这楼市黄金十年来的发展轨迹。

　　A：这十年是滨江集团22年历史中比较快速发展的阶段，也是实力得到快速提升的阶段，尤其是2008年的上市将企业推升到了一个更高的台阶。这十年来，集团的产品品质更好，产品线更加清晰，打造出了以阳光海岸为代表的楼盘，以及像万家花园、万家星城这样的中高端产品系列。以前的战略布局纯粹是以杭州为主，2008年开始在绍兴、金华等地都有开发，战略上形成了以杭州为主、辐射周边的格局。

　　Q：对于开发商而言，在这十年市场的变化中也面临不同的选择，我想知道滨江在市场下行时是如何进行取舍的。

　　A：2004年到2008年是市场好的时候，所有的房地产商都有钱赚，这肯定不是市场正常的发展。正常的市场应该是品质高的楼盘留下来，品质低的则退出市场、2008年以后，整个市场是呈波浪形的，有上有下，下的时候就比较难做，这对滨江来说就面临着选择。在滨江有一个原则：不追求一个项目的利润最大化，而是追求集团总体的效益最大化。比如2008年金融危机，怎么实现公司比较好的销售呢？有的企业就抱住价格不放，我们的金色兰庭、阳光海岸就是在2008年卖的，戚总说“没有卖不掉的房子，只有性价比不高的房子”。于是我们的价格就在原来的基础上适当地下调，这是“失”，可是这种“失”却让我们的资金能够快速回笼，确保了企业的运营，从这个方面来讲，我们是有“得”。

　　虽然有所“失”，但是为后面的“得”奠定了基础。所以说，一个企业的发展既要能打顺风球，更要会打逆风球。而逆风球怎么打好，就有赖于你的品质、物业、服务。

　　Q：您如何看待目前许多房企采取“两高一轻”（高周转高杠杆轻资产）发展战略？

　　A：所有的企业要把产品比较快的周转，用同样的钱创造更多的价值，这种“高周转”是企业可以去追求的。“高杠杆”则具有比较大的风险，这个不是放诸四海而皆准的，一有风吹草动就容易发生资金链的断裂。

　　我是比较赞成“高资产”模式的。拿我们集团来讲，我们在逐步增加物业的持有量，走高资产模式，这样就能较少地受市场波动的影响。

　　Q：滨江未来的战略目标是什么？

　　A：滨江要做行业的推动者，做区域的领跑者，每年的销售规模要达到一定的量，在行业的发展中要有所为，这是我们的一个愿景，一个目标。

　　Q：现在唱衰楼市的声音越来越多，对此您是怎么看的？您认为未来楼市将会如何发展？

　　A：所谓“唱衰”，无非是大家对境遇的描绘。我自己是反对这种说法的。因为中国房地产远远没到崩盘的状况。根据国家统计，现在城市化率才达到53%，从国外城市化率的指标来看，要达到70%才基本实现城市化。以这个作参考，我国远远未达到城市化。所以，现在来唱衰楼市是没有基础的。

　　中国经济经过高速发展，房地产发展的态势也会发生一些变化。未来房地产更多的是呈波浪发展，幅度也更小了，房价上涨空间不会很大，交易量也不会很大了。未来楼市的运营会发生变化，房地产产品的投资功能会回归到居住功能。

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