楼价与长期利率关系分析（上）

　　中国股市震荡，但新股接踵而来，甚至有加速的迹象。虽然注册制已经渺无音信，但恐怕审核制下新股发行不会因股市低迷而停止发行步伐。当前新股抽签制度，整体上看似公平，但实质上导致有些人过去一年一个账户可以多次抽中新股，而另外一些人则一次亦不中。其中主要原因是目前的抽签制度是一个经过设计的抽签制度，而非纯抽签的制度。

　　首先抽出一个基本号码，然后根据基本号码来设计详细的被抽中号码。如此设计，会导致部分固定下单的账户屡屡被抽中，看似分布均匀，但实质是大多数情况下都会命中某些账户。另外，网下申购新股，分配的几率相当大，持股市值1000万以上的投资者（最近部分券商提升至2000万）参与新股投资，年化收益率高达15%。笔者建议改革目前的新股发行制度：

　　第一是将大约3至5只新股集中至某一日发行，二级市场的持股额度不能重复使用，投资者根据自身喜好参与其中部分或者全部新股的抽签，增加公平中签机会。此举对10万元以下小投资者有不利影响，但影响并不大；对50万以上投资者增加中签机会。

　　第二是将中签的股数由上海股市的1000股深圳股市的500股降低至200股及100股，中签率增加4倍，让更多的小投资者受惠。上述两项改革，会令市场平均受益。尤记1995年东方电机（600875）发行时每个账户中签100股，人人欢呼，皆大欢喜。但如今的新股抽签制度变成了买彩票，增加了中国股市的赌博成份。第三是减少网下新股数量，更多的满足投资者的网上申购。

　　近期全国所谓地王频出，去年底今年初一线城市楼价大升之后，接着是几个省会城市接力炒上。上个周末去深圳一位朋友家做客。4年前他在龙华深圳北站附近买入一个单位自住，其时售价每平方米2万多元，如今已经升至6万元水平。朋友慨叹楼价飚升对小市民是件痛苦的事情。普通人即使是任职于腾讯这些大公司月薪万多两万元，却一年买不到厕所；10年亦买不到50-60平方的小两房单位。可是，环顾全球，楼价上升是世界性，非独中国。最主要的原因是低企的长期利率。

　　其实当前全球的楼价长期升势已经始于1997年的亚洲金融风暴。我们先回顾美国过去100年的楼价走势。1907年左右，美国楼价指数自下跌了10年的低位反弹两成，但是由于长期利率（10年期国债孽息率）在4厘的基础上继续反复上升，美国楼价指数结束反弹转而下跌，一直跌至1920年代初。而同一时期长期利率亦从4厘升至9厘以上。

　　1923年长期利率开始转跌，但此时资金流向股市，美国出现咆哮的二十年代（RoaringTwenties），道琼斯工业平均指数由不足100点升至1929年的380点，但楼价指数则一直低位徘徊，直至1942年。1942年至1957年，长期利率呈现15年的低于4厘的黄金时期，期间楼价指数由60多点升至110多点，升幅超过80%。由1907年至1957年，美国楼市经历了跌-盘-升三个阶段，而对楼价走势起主要作用的乃是长期利率。

　　1957年之后，美国楼市转向下跌，而利率持续上升。长期利率升至1982年的15厘才见顶，25年时间美国楼市处于震荡期（仅仅1970年代末期有过一次上升，但很快回落）。1982年至1997年，美国长期利率俯冲式下跌，跌至1997年的6厘，这是美股的黄金15年，而调整已久的美国楼市则开始接力牛市，一飞冲天。

　　1997年至2006年，美国楼价指数大升，但随着次贷危机的出现，楼价指数急跌！最大跌幅接近30%，于2012年见底回升。以艾略特波浪理论分析，当前的上升应当是1982年以来升势的第5浪，当前美国楼价指数已经接近次贷危机时的最高位，一旦创新高，第5浪可确认。

　　有关楼市的分析，下周再续。再讲回股市。近期基本因素有几点值得注意：

　　（1）网下打新可获按年超过15%的收益率，因此吸引资金进入股市买稳定的蓝筹股然后抽新股，对蓝筹股股价有支持。

　　（2）中国银行同业拆息（Shibor）3个月报2.788%，创2010年10月21日以来新低，表明银行资金充裕。农行推出“网捷贷”，向有农行按揭的贷款人发放年息4.78厘的贷款，最高30万元。

　　（3）8月份PMI、发电量等数据表明商品价格经过半年的回升，工业活动转趋活跃。有人认为是天气的关系，不敢苟同。工业用电占比更大，气温更高按理应该增加高温停工时间降低工业活动强度才对。

　　（4）8月31日上海证交所融资余额5017亿，深圳证交所3980亿，两市合共8997亿，今年创2月1日以来新高。表明市场信心逐步恢复。

　　无论是经济环境及股市资金面均有回暖迹象，此等情况下，短期大市由于未见成交量增加，因此处于震荡市走势。个股炒作此起彼落。投资者不应追高，可以考虑捕捉一些低位徘徊已久的股票逐步买入，等待炒家拉高。

　　卧龙

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