美国加息周期 谨防资产泡沫

　　据外媒7日报道，美国房价已经在最近再次创造新高，很多分析人士都认为目前房地产市场存在很大风险。不过周一（3月6日）美国投资传奇人物巴菲特表示，年轻人应该考虑买房。尽管这样压力会大一些，但是长远角度考虑，这是合理的投资选择。

　　巴菲特表示，“如果你知道未来一段时间你会在一个区域居住，而且你拥有一个需要空间的家庭的话，那么买房是非常正确的选择。对于绝大部分人来说，房屋都是一个非常有实际价值的资产。”巴菲特表示，目前美国的30年

　　贷款计划对于买房者非常有利。他表示，自己也曾经是30年贷款项目的受益者。他在1971年在加州购买度假屋时，曾经申请过3万美元的贷款。巴菲特说，那大概是他最近50年来唯一的“欠债”。

　　为什么巴菲特在这个位置还会推荐买房？原因或有三：

　　1、不动产具有抗通胀的能力。自美国经济复苏以来，不断上升的通胀与房价同时上涨。不动产作为不可贸易商品，在一个特点区域，具有一定的不可替代性。就如巴菲特所言，如果你要考虑长期定居在某处，就必须考虑买房需求。

　　美国住房指数已经创出2007年次贷危机以来的新高，而且预计房价仍可能进一步创新高，因为货币是贬值的。

　　2、目前美国利率仍在历史低位，我们可算一下这次美国利率大概什么时候回到历史高位，估计正常情况下是20-30年，考虑到CPI与利率长期同步，这里以CPI呈现的通胀通缩周期来区分利率周期。从1917年到1945年是通胀加息周期，1945到1950年是降息周期，1950年到1981年，是加息周期，从1981年到2013年是降息周期。加息周期大概都在30年左右。

　　换句话说，预计未来10年左右美国房价应该仍然不断上涨。直到美国加息进入中后期，利率达到一个市场无法承受的程度，比如基准利率达到6%以上，因为还贷的压力原因，新增购买力的下降，才会导致房价可能涨幅放慢。

　　从美国房价指数同比与物价指数同比看，往往在通胀早期，美国房价上涨的幅度更大，而一旦房价涨幅过快，美联储干预的可能性更大，所以，房价上涨往往比物价上涨要早几个季度。

　　3、以目前的30年按揭贷款利率来看，按揭贷款利率正处于历史低位，美国住房消费者的压力并不大。

　　整体来看，美国房地产的上涨周期仍未结束。全世界富人移民的纷纷涌入，和经济复苏带来的通胀是推动其房价上涨的主要原因。

　　从中国和香港的房价上涨情况来看，正处于一轮房地产的繁荣周期的中后期。对比住宅回报率和按揭贷款利率来看，一个超级泡沫或许正在诞生。虽然我们不知道泡沫何时破灭，大陆方面推迟推出房产税或许也是担忧房价泡沫过快挤破。所以，在利率处于低位的情况下，更要注意抑制资产泡沫。

　　这对中国股市而言，亦是如此。1987年，1997年，2007年，逢七必跌的历史周期律是否还会重复，或者打破？我们拭目以待。

　　胡语文

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