新一轮“组合拳”更给力
- 来源:金融理财
- 关键字:新一轮,组合拳,给力
- 发布时间:2011-02-21 12:55
1月中旬，住建部要求去年末房价上涨过快的城市出台限购令细则，否则“就约谈”。与2010年“限购”的16个城市不同的是，此次主要针对二、三线城市。
就在大家热议“限购令”的调控效果时，住建部、发改委、人保部三部委联合出台将于4月1日起实施的《房地产经纪管理办法》，以规范中介行业“吃差价”等行为。紧接着，“国八条”出人意料的突袭楼市。就在“国八条”出台后的第二天，又传来了上海、重庆试点房产税的消息……
这是2010年以来，我国政府出台的第三轮楼市调控政策。相比前一次、被称为“史上最严厉”楼市调控政策的“国十条”，此番连出“重拳”再次验证了“没有最严、只有更严”的调控趋势。
限购剑指二三线城市
无论是住建部的“不限购，就约谈”的要求，还是“国八条”都把矛头直指房价上涨过快的二三线城市。这使得去年底肇始于北京的楼市“限购令”逐渐往二三线城市蔓延，第三次“限购令”大潮来袭。
年初至今，兰州、金华永康、太原、郑州、武汉、昆明、南昌、济南、合肥等二、三线城市已相继出台“限购令”细则，再加上此前16个限购城市，北京、深圳、厦门、上海、宁波、福州、杭州、南京、三亚、天津、海口、广州、大连、温州、苏州、舟山，全国出台“限购令”的市县已达到25个。
在“国八条”中，最严厉的是“限购令”：其一，限购目标更广大，前期的限购令，侧重于新购，忽视存量房，而此次的限购，将存量房也计算入内，对本地户籍家庭，拥有2套或以上住宅的，将停止向其售房，而对于拥有1套或以上的非本地户籍家庭，也要停止向其售房，限购目标更广；其二，限购范围更广，之前的限购，基本是集中在一线城市，而现在则扩展到“房价上涨较快的城市”，也就是说包括二三线城市。
与2010年的限购政策不同的是，在2010年，不论这个家庭拥有多少套住房，都允许其再购买一套。而国八条则彻底堵住了再次购房的口子。
按“国八条”的限购标准，全国的限购城市至少将达到40个，而且在一定时期内，都要从严制定和执行住房限购措施，这无疑也使得当前的一些市场疑问得到了澄清。（中银国际分析师田世欣认为，囊括全部直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高地区后，预计最终出台限购令的城市将超过50个）。
史上最高二套房首付比例
1月26日晚，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。提高二套房贷首付比例、设定房价控制目标、合理引导住房需求、强化差别化住房信贷政策等一系列措施同时亮相，即“国八条”，这可以说是近几年来最严厉的政策组合。无疑将对于目前的楼市实施“精确打击”，并将有效的遏制投机性购房。
其中，最引人关注的是对第二套住房首付比例的“规定”，堪称史上“最高二套房首付”。
“新国八条”中的第四条强调，要强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。去年9月底的“国五条”曾强调，“对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍”。3个多月后，首付在高位之上再提一成，力度之强实属罕见。
此举将进一步提高购房门槛，同时也将降低银行风险，但单从这条政策看，房地产市场所由此产生的波动不会太大。
“税”字头上一把剑
税收政策犹如悬在楼市“头上”的一把利剑，终于缓缓落下。
“国八条”提出，要调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。相比之前执行差额收取营业税，5.5%的全额营业税使得5年内房源再交易成本将明显上涨，将明显遏制过度炒作。
此外，还将加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。
而上海、重庆紧接着公布的房产税试点暂行办法，也将重点打击房地产投机客，虽然短期内会造成房价波动，但并不会对房价造成决定性打击。
其中，上海将对本地居民新购第二套及以上住房和非上海居民新购房将征房产税，税率暂定为0.6%和0.4%。重庆则将对主城九区内存量增量独栋别墅、高档房、外地炒房客购第二套房将被征收房产税，税率为0.5%-1.2%。两个版本的方案如意料中那样相差很大且税率温和，“试点”的意味浓重。
同一天，财政部、住建部、国税总局三部门负责人表示，条件成熟时，在统筹考虑对基本需求居住面积免税等因素的基础上，将在全国范围内对个人拥有的住房征收房产税。而房产税收入的使用问题也得到了明确。房产税为地方税，其将用于保障性住房特别是廉租房和公共租赁住房建设等，以解决低收入家庭住房困难等到民生问题。
整肃房地产中介
在“国八条”落定的前几天，住建部、发改委、人保部三部委就联合出台了将于4月1日起实施的《房地产经纪管理办法》。这是我国第一个专门规范房地产经纪行为的部门规章，它的出台或许有更深层次的含义，在房地产系列调控中，楼市交易、供应等环节大部分都已涉及，此次规范整顿中介市场将避免出现部分政策的执行力度减弱从而影响调控效果。
该《办法》强化了对房地产经纪违法违规行为的处罚和责任追究。对房地产经纪机构的价格违法、赚取差价、不正当竞争、分割出租、挪用交易资金等违法违规行为，根据情节轻重，可以处以没收违法所得、罚款以至停业整顿等行政处罚。
同时，该《办法》还对房地产经纪合同的形式和基本内容提出了具体要求，并实行交易资金监管制度，“由房地产经纪机构代收代付交易资金的，应当通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金。”
此外，该《办法》更明确了房地产经纪机构和人员不得从事赚取差价、协助签订“阴阳合同”、为不符合交易条件和禁止交易的房屋提供经纪服务等违法违规行为。
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