“迂回投资”也可弯道超车
- 来源:金融理财
- 关键字:迂回投资,弯道,超车
- 发布时间:2011-02-21 12:59
地产股分享行业成长
很显然，由于此次对购房进行了十分严厉的限制，在未来一段时期中，投资实体房地产获利的可能性骤减，那么在目前条件下，有没有可能寻找到一条既不违规，又能分享房地产行业成长的投资路径呢？
应该说，这条路径是存在的，就是买地产股。长期以来，不少人宁愿投资实体房地产，但不愿意买地产股，很大一个原因是投资实体房地产可利用资金杠杆，同时房地产价格走势比较平稳，安全性更高。反过来，房地产股票的价格波动就很大。不过，多年实践也表明，如能选择一个优秀的地产股，在合适时点介入并长期持有，那么收益一定是要比直接投资实体房地产为高。
值得注意的是，几轮房地产调控下来，房价并没有出现如市场预期的那样大跌，相反还在顽强地上涨，房地产企业的效益，自然也是比较好的。但是，A股地产股却出现了大幅度下跌。现在，相当多的地产股，估值很便宜，并且未来两年的业绩也有比较充分的保证，具有很突出的投资价值。即便大盘走势不佳，但是只要地产股出现估值修复的行情，就会有一定的上涨。当然了，现在调控政策不断，市场对投资房地产股票还是有点忌讳的，但换个角度来说，这应该也是在酝酿一个新的投资机会。毕竟，股票的最终价格，还是应该体现在价值上。
实际上，时下地产股面临双重投资机会，一个是它作为对实体房地产的一种替代，其作用会慢慢得到认同，且会逐渐地吸引一部分资金介入。还有一个则是其本身估值的修复。当然，这些投资机会的真正显现，也需大盘的配合，同时房地产调控政策能基本释放，这可能还要有段时间，但不管怎么说，这样的机会是投资者所必需关注的。
转战商业地产
虽然投资实体房地产限制颇多，但并非完全没有机会，可以说，房地产调控的火力瞄准的一直都是住宅市场，对住宅市场的过度压抑却给商业地产留足了巨大的发展空间。此时转战商业地产挖掘机会或许是个不错的选择。
按照一般规律来看，商业地产价格应比住宅价格贵1.5-2倍，但这几年住宅市场房价飞涨，商业地产和住宅之间的差距越来越小，甚至在2009年出现商住倒挂的现象。
商业地产因其特有的属性，其价格并未像住宅市场那样疯涨，商住倒挂的现状也为商业地产项目的增值提供了广阔的空间。和商业地产相比，之前住宅投资的门槛比较低，在银行贷款的首付比例低，利率也有优惠。现在进入门槛被提高之后，同区域价格更低的商铺和写字楼自然会更有市场了。
虽然商业地产的投资回报比住宅市场慢一些，但商业地产比住宅更安全，回报率更稳定。没有泡沫自然没有风险，即使长期持有出租，租金回报率也远远超过住宅产品。
不过，投资商业地产并非没有缺陷，由于商业地产有较高的投资门槛等一系列问题，对不熟悉商业地产运作的很多“新手”来说，存在较大投资风险。投资者应注意以下几点：首先，以五率指标做参考。判断一间商铺购买后是否会升值，以及购房时机可选用五率为指标——经济增长率、按揭利率、通货膨胀率、销售率、空置率。在这五率的引导下，熟悉商铺周边规划和配套设施，包括居住群体及其消费习惯等，这样才能吸引到合适的行业和租客。其次，注意品牌效应，因为品牌效应才能促使商铺进一步升值。最后，商铺租赁才是关键。因为商铺一旦市场成为旺市，那它就越老越值钱，最终达成一铺“旺三代”的理想境界。
去海外寻找商机
对于很多偏爱房地产投资的投资客来说，除了商业地产之外，投资者不妨将目光放到海外房地产市场中寻找商机。或许会有不小的收获。
以加拿大为例，作为全球最大的移民国家之一，加拿大有着悠久的移民史，比如温哥华华裔就占了总人口七分之一。科技、文化、经济、教育等区域水平都处于世界领先地位，成为很多人向往的移民国家，加上良好的投资环境、低抵押贷款率，宽松的信贷政策也无疑吸引了大批投资者，尤其是中国内地投资者。
在华人聚集地温哥华市西区与列志文市，中国内地买家几乎占据了整个市场。过去5年，加拿大房价每年都在增长，平均涨幅在10%左右。
高力国际的研究数据显示，目前在温哥华，40%-50%的中国内地购房者选择了预售项目，还有更高比例的购房者倾向于温哥华最具盛名街区高价位的独立屋。而多伦多是加拿大目前最大的公寓市场，有超过300个预售和不同阶段的建设项目，中国内地购房者对新公寓开盘特别热衷。预计未来10-30年加拿大房地产市场将继续繁荣，房价升值空间很大，温哥华地区的房地产升值空间可能达到20%-40%。
除加拿大外，澳大利亚也是国内众多投资者的优先选择地，这其中有很多原因。首先，对于高收入的申请人来说，澳大利亚的移民政策相对宽松。其次，澳大利亚距离中国较近，再加上丰富多彩的华人社团以及温和适宜的气候使得短期的移居变得方便快捷。最后，澳大利亚的经济、人口等基本层面的稳定，也为长期房地产的增值提供了坚实的基础。
从投资的角度看，澳大利亚的房产市场复苏速度要快于其他发达国家。在过去的40年中，澳大利亚的房价每7年就会翻一番，现在已经是投资澳大利亚优质房产的合适时机。
高力国际的调查数据显示，澳大利亚人口的增长和房屋供应处于失衡状况，据估算2010年累计新房短缺量约为20万套，未来5年情况将更趋严重。为缓解供需矛盾，澳大利亚的房地产市场必将会稳步上升，进入新的增值周期。
虽然投资海外房地产市场机会多多，但是其中的风险也需要慎重考虑。毕竟对海外楼市的发展状况和法律法规并不是十分熟悉，投资客如果豪赌海外购房投资，其实风险还是相当大的，一不小心就可能满盘皆输，经济因素，汇率变化、税费制度，政策变动等都可能影响海外房产投机的成败。
关注读览天下微信，
100万篇深度好文，
等你来看……
