营口市地产严重过剩 救市新政拯救恒大

　　“在楼市已持续了半年的冰点之时，或许营口的公职人员住房补贴等新政或能给房企带来些许回暖。”营口当地一位房地产中介人士对《投资者报》记者表示。

　　到2012年年底，辽宁营口1000余名公务员以及部分参照公务员管理的事业单位人员将陆续拿到一笔购房补贴，这个“红包”约为5万元人民币。财政出资补贴总额超过5000万元人民币。据估算，此举将可直接拉动该市房地产业4亿元左右的销售额。

　　“虽然范围较小，数额也不大，但这对于当地开发商来说有利好是毋庸置疑。” 营口房地产开发协会副秘书长、颐中地产机构执行董事毛文涛告诉《投资者报》记者。此前，毛文涛曾对记者表示，营口楼市近两年“大跃进”现象严重，开发商和政府太急功近利，企图把5~10年的开发规模集中在2年完成，使市场在调控后迅速陷入滞销泥潭。

　　争议中的住房补贴新政

　　根据4月17日营口保障性安居工程领导小组办公室及市财政局联合下发的《营口市2012年度市直机关事业单位职工住房补贴发放方案》规定，营口此次住房补贴发放对象为市财政全额拨付的机关、事业单位，1995年12月31日前参加工作、无房且在年内购买新房的职工（含离退休职工），补贴覆盖1000人左右。由于工龄的差别，每人购置房屋面积不等，补贴额度也不均等，按人均计算补贴额度约为5万元。

　　文件还要求，申领住房补贴的职工，只能购买商品住房，年内不买房的，其补贴指标作废，并取消下次补贴优先资格。且补贴不发到个人手中，由财政直接拨付给开发商。

　　虽然目前公务员住房补贴在各单位普遍存在，但这项政策在被媒体曝光后，各界关于营口涉嫌“救市”的声音此起彼伏。尤其是“只能购买商品住房”、“由财政直接拨付给开发商”，更是被外界认为是直接“拯救”开发商。

　　北京师范大学房地产研究中心主任董藩教授炮轰营口事件是“变相瓜分国家的财富”，并认为“下半年会有越来越多的城市挺不住而救市”。

　　虽然营口市政府对于各界质疑给予了回应，称此项政策是为解决1998年起全国各地逐步停止实物分房后的历史遗留问题，是按照国家城镇住房制度改革的政策精神作出的安排，也是营口市2005年出台的一项老政策的延续，并不违反国家现行规定，网上所说的补贴面积、补贴方式等也都严格遵照辽宁省的相关政策执行。

　　但这依然未能服众。因营口近期陆续出台的各项政策无疑都有“救市”嫌疑。

　　据《营口日报》5月21日报道，营口住房公积金个人抵押贷款最高额调至30万。这显然对当地楼市有极大利好。

　　3月23日举行的营口市春季房地产展示交易会也为购房者提供了补贴政策。据毛文涛透露，只要购房通过财政部门认证即可享受集中优惠政策，包括契税全额返还的政策和行政事业收费减免政策。

　　系列优惠使为期5天的2012年营口春季房交会取得了不俗业绩：商品房总销售2013套；总销售面积21.2万平方米；总销售额9.07亿元；销售均价4260元/平方米。而在2011年，营口市商品房均价为3802元/平方米，营口市区的商品房成交量约为1万套。

　　《投资者报》记者试图从住建部政策研究中心秦虹处咨询国家住房补贴政策，但秦虹在电话中以“不清楚此事”为由拒绝了记者的采访。

　　“救市”背后：营口“疯狂”的房地产

　　《投资者报》曾在今年1月报道过营口房地产“大跃进”的现象。据此前的报道，为了加快城市发展，营口市巨量供应土地，并全力引进规模不等的各类房地产开发企业。

　　来自营口市政府的内部数据表明，截至2011年底，营口市新竣工住宅面积与存量住宅面积之和，已高达4800万平方米。以每套房面积100平方米计，营口存量房已高达48万套。这意味着，不算未来新增的供应量，营口需新增150万人口，才可消化掉目前手中的存量房。

　　伟业我爱我家集团沈阳公司的一位人士表示：“目前营口的存量房都快赶上沈阳好几年的销售了。”

　　当时营口市住建委房产交易管理中心人士也对《投资者报》记者表示，营口房地产供过于求的问题严重。

　　不过，当地政府对于营口房地产的高速发展似乎还颇为得意。营口市住建委主任邬毅年初在一次营口市房地产企业座谈会上的讲话中还表示，目前房地产已经占到营口经济发展的30%，去年是20%，一年时间增加了10个百分点；营口房地产的税收占所有财政收入的45.8%。“这说明营口市财政对房地产经济高度依赖。”有专家分析。

　　据邬毅在此次讲话中透露的数据，去年营口房地产投资完成266亿元，增长48.6%。房地产施工面积是2830万平方米，增长50.3%，施工面积中新开工面积是1495万平方米，增长23.3%，销售面积是613万平方米，增长15.1%。销售额是233亿元，增长26.5%，竣工面积552万平方米，增长4.4%。

　　在2011年房地产投资火热的背后，市场销售却有下滑之势。数据显示，2010年营口全市商品房销售额实现184亿元，同比增长81.4%，而2011年，商品房销售额233亿元，同比增长仅为26.5%。增幅下滑趋势明显。房地产行业的下滑趋势，显然让当地房地产企业和政府部门感到了巨大的压力。

　　“利好”恒大等房企

　　“目前该政策还未正式推行，若推行则对恒大等房企肯定是利好。”毛文涛表示。

　　在营口参与投资的有多家大型开发商，且开发体量都不小。“在新增的住宅产能中，仅恒大、保利、佳兆业、五矿和嘉里这五家大房地产商，就提供了约400万平方米的开发量。”毛文涛当时对《投资者报》记者表示。

　　据《投资者报》记者统计，恒大地产在去年连续推出了三个楼盘，在营计划开发总面积超过115万平方米——恒大绿洲45万平方米，恒大城36万平方米，恒大江湾35万平方米。这一开发量，相当于给营口市内三区的56万总人口，每人提供2平方米的住宅。

　　供过于求及产品线单一使恒大地产在去年第四季度陷入滞销。营口近期的系列利好新政显然能促进其旗下三盘的销售。不过恒大地产方面对此话题并未回应。

　　毛文涛对《投资者报》记者表示，去年营口秋季房交会之后，营口的房地产市场进入一个低谷期，购房者观望、住宅项目滞销，但今年5月后成交量有一定回升，刚需项目和建设进度快的项目尤其能快速走量。

　　不过对于新政对公司能有多大利好，营口的房地产企业大部分都不予置评。而消息人士透露，营口“上面”已发话，对于住房补贴话题需谨慎，因此当地业内人士都对此很“忌讳”，不愿说话。

　　《投资者报》记者 何凤丹

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