房企如何进行土地增值税风险防范？

　　(续上期)

　　计算房地产开发费用时资本化的利息支出应该剔除

　　《土地增值税暂行条例实施细则》规定，开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其他房地产开发费用，按开发成本计算的金额之和的5％以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按开发计算的金额之和的10％以内计算扣除。

　　但是，按照会计准则的有关规定，建造期间发生的利息支出计入了开发成本之中，而房地产开发费用全部采用比例法扣除时计算扣除金额的基数是开发成本，因此，为了避免重复扣除，已经计入成本资本化的利息应该剔除，计算单位面积成本时也应该将其剔除掉。国家税务总局《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号，以下简称国税函[2010]220号）中已经对此问题做出了明确的规定“土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除”。

　　清算后转让剩余部分房产的应该申报缴纳土地增值税

　　在土地增值税清算结束后，销售剩余部分开发产品的还应该继续缴纳土地增值税，并不是说项目清算之后土地增值税事项就完全结束了。国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号，以下简称国税发[2006]187号）规定，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

　　在执行该政策时应该额外注意的是转让剩余部分房产时计算扣除项目金额是按照清算时的单位面积成本，这意味开发企业在清算结束后发生的成本支出不能在计算土地增值税时扣除了，也就说一旦清算完成后，项目的单方成本就已经被锁定了，后发生的成本不能在扣除了。

　　六、税前扣除凭证的管理

　　国家税务总局《关于进一步加强普通发票管理工作的通知》（国税发[2008]80号）规定，在日常检查中发现纳税人使用不符合规定发票特别是没有填开付款方全称的发票，不得允许纳税人用于税前扣除、抵扣税款、出口退税和财务报销。

　　国税发[2006]187号规定，除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

　　国家税务总局《关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发[2009]91号）规定，在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。

　　在土地增值税清算时，应该注意的必须要取得合规的税前扣除凭证，税前扣除凭证也不仅仅局限于发票，还包括其他的例如财政票据及自制凭证等。

　　土地闲置费不得税前扣除

　　土地闲置费是指向依法取得土地使用权但未按规定动工建设满一年、不满两年的建设单位征收的闲置土地费用。收取土地闲置费是防止闲置土地，制约利用闲置土地伺机炒卖地皮的行为，促使取得土地的单位尽快开发利用土地。

　　《闲置土地处置办法》（国土资源部令[1999]第5号）对闲置土地的认定作出了解释，其第二条，“本办法所称闲置土地，是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。具有下列情形之一的，也可以认定为闲置土地：（1）国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的；（2）已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25％且未经批准中止开发建设连续满1年的；（3）法律、行政法规规定的其他情形。”

　　缴纳土地闲置费的起止时间是从签订“土地土地使用权出让合同”之日起算的。满一年未动工建设的，就应该按规定缴纳土地闲置费；满二年未动工建设的，可以无偿收回。

　　房地产开发企业按规定缴纳的土地闲置费，记入了“开发成本-土地费用”，对于土地闲置费能否在计算土地增值税税款时扣除，以前税收政策没有明确。根据国税函[2010]220号规定，在进行土地增值税清算时，“房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。”（完）

　　文 徐贺