2015房企倒閉年

　　開發商今年的日子難過，早已不是新聞， 於是近期（ 十二月十三日）在北京舉行的［全聯房地產商會年會］，便成為房地產業界大腕們集中吐苦水及思考轉型的「腦力激蕩會議」。

　　房地產數據持續惡化中

　　二〇一四年房地產市場究竟有多慘？作為該會執行會長、長期死多頭的任志強，在卸下華遠地產董事長職務，不再是開發商之後，這次終於說了真話。更值得玩味的是，他指證歷歷、剖析房地產行業景況堪憂的「道具」，卻仍然是一貫的「數據」說話，令人不得不感慨的，既是「屁股決定腦袋」，亦系「數據見人也會說鬼話」的最佳例證。

　　首先，不論是國房景氣指數十月份出現大幅度下降至百分之九十四點三，為歷史最低點。自從推出國房景氣指數以後，二〇〇八、二〇一二年分別出現最低潮，但是這次還沒有止住，仍在繼續下滑；開發投資增速九、十、十一月連續三個月低於百分之十，且今（二〇一四）年底和明年年初均為持續探底，此一趨勢不會發生變化；土地購置下降百分之十四點五，購置土地面積不到三萬公頃，此前高峰是四點一萬公頃；開工面積上個月是降百分之九，十月再降至百分之十三、庫存預售面積將近六億平方米，是歷史上最高峰。

　　任大砲終於面對現實

　　尤其是房地產開發資金來源已經降到歷史最低點，從企業開發資金程度來看，一般用兩個數據來平衡，一是有多少到位資金？一是完成多少開發投資？這兩者之間的比例證明還有多少餘力擴大投資。從零八年的情況看，大約是一比一點三四，按今年十一月份的情況計算，只有一比一點二七，換句話說，房企已經沒有更多的餘力用於投資和生產……云云。

　　透過任志強對上述數據的解讀，不難發現老任已「叛逃」至空頭陣營！

　　或許有人會說，是資訊滯後使任大炮之前對樓市做出樂觀判斷，問題是許多數據是有延續性的，非一朝一夕生成，譬如：庫存面積。這就讓老任很難自圓其說。

　　這倒不是問題的關鍵，事實上，在我看來當前的狀態，絕對不是最糟糕時期，而很有可能只是「嚴冬前的深秋」罷了，開發商恐怕要做好「抵禦極寒」的心理與物資準備。

　　鬼城也是中國房地產的特色

　　顯而易見的是，從一九九八年房改啟動，正式拉開「房產屬性革命」的大幕，迄今已長達十六年，由於土地資源全數由官方掌控，地方政府財政思維極易陷入「缺錢就賣地」↓「有錢就大手大腳」↓「資金耗盡又缺錢」↓「缺錢就賣地」的怪圈之泥沼難以自拔！而這樣的模式最明顯弊端必然是絞盡腦汁、無厘頭式過度開發，於是遍地是鬼城與開發區。

　　這正是我在去年（二〇一三年）作出「二〇一四年中國將出現四十座以上鬼城」的判斷依據。

　　不論如何艱辛、難熬，多數開發商在政府不斷出台救市措施的情況下，總算「平安」度過二〇一四年，惟令市場感到憂慮與疑惑的是，二〇一五樓市會是一個什麼的處境？我的預測是：只怕剛才九死一生似的闖過「龍潭虎穴」，接著還得走一趟「萬里長征路」！換言之，對開發商來說，二〇一四還不算真正的苦日子，而是「好戲在後頭」。之所以作出如此「悲情」的預測，與房企經營將面臨的嚴峻挑戰密不可分。

　　房企﹁適者生存﹂的淘汰賽正在展開

　　首先是苛捐雜稅依然存在。工商聯房地產商會曾經在二〇〇九年一月面對輿論對其行業暴利之指責時，向全國工商聯提交了一份《關於我國房價何以居高不下》的報告，並在「兩會」上以全國工商聯名義做書面發言。報告指出，地產開發專案的土地成本占直接成本的比例為比例為百分之四十九點四二，而其中尚未計入開發與經營費用，以證明房企利潤其實是在合理範圍。

　　在我看來，該商會「欲言還羞」、說不出口的話是，政府之所以敢於在開發商身上肆無忌憚的榨取金錢，是因為其認定房企的超高利潤（相較於其他方面）來自於三方面：政策扶持、土地增值、哄抬價格，本質上是資金密集、技術含量低的「加工業」，甚至有「不勞而獲（囤地）」之嫌，故而即使後續樓市狀態不佳，政府相關稅費非但不會減少，更加可能的做法是加強稽核（如：增值稅計算方式與時點），以彌補地方財政收入的不足。

　　除此之外，二〇一五年房企經營還得面臨哪些挑戰？且待下回分解。

　　蔡為民

　　《上海·樓市智典》月刊發行人暨總主筆，復旦大學地產運營研究所所長，衡明不動產行銷智庫負責人，兼大陸、台灣十多家知名媒體專欄主筆和特約評論員。

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