探索“最后一公里”黄金磁场

　　业内专家将社区商业总结为“51015”，即凡是步行5分钟到便利店，10分钟到超市、餐饮店，骑车15分钟可到的购物中心，均可归为社区商业，其核心就是便民性。

　　作为城市活力的毛细血管网，在2015年，国内顶尖的几大开发商已经研发成型了社区商业产品线，并成为其社区开发的标配。

　　迅速从“草莽”竞争格局升级至产品线竞争局面，成为未来商业地产开发高稳定性、可复制的“品类杀手”。

　　社区商业如何进行产品定位，才能实现错位竞争？怎样的业态规划，才能符合市场需求？

　　为此，本刊制作了如下图表：

　　业态配比（一般规律）

　　应该根据各业态在社区商业体系中的重要程度及作用分别确定适宜的位置，其中主力店的设置极为关键，应结合社区的整体规划设计最先确定，利用聚合效应有意识地引导；对于某些重要而又非经常性参与的必备性商业（如银行等），一方面要考虑到便利性、易达性，另一方面也可以利用“三明治策略”将其设置在商业的端头；特色性商业夹在其中呈线性排布，促使消费人群从有意识的目的性购买转化为游走体验，从而增加商机和人气。

　　社区商业产品的定位

　　主题定位

　　档次定位

　　客群定位

　　对不同类别消费者进行研究

　　功能定位

　　TIPS

　　业态定位主要考虑因素：

　　1、租金收益的最大化，位置较好的铺位优先考虑承租能力较高的业态；

　　2、是否具有招商的可执行性，符合项目实际情况；

　　3、能否在项目目前条件下开业经营，培育商业氛围；

　　4、符合商铺建筑设计技术指标；

　　5、前期业态重点通过核心主力店吸引人流，促进主力业态招商，消化不良铺位；

　　6、主力店选择考虑经营特色、经营主体与项目整体统一，并以相对优惠租金吸引客户。

　　重庆常见社区商业类型：

　　★★★居住区商业★★★

　　通常坐落于居民密集的地方，以满足商圈内居民的零售需求和对生活方式的追求。生活型中心作为多用途休闲目的地的显著特征，休闲氛围浓厚。如鲁能新城商业街。

　　★★★社区商业中心★★★

　　与邻里中心相比，社区中心提供更多种类的服装和其他软性商品。最普遍的主力店包括超级市场、大型杂货店和折扣百货商店。这类中心通常依据规模和设计延伸为L型或U型。如金辉世界城。

　　★★★邻里商业中心★★★

　　主要为邻近的消费者提供日常便利性消费服务。几乎一半的邻里中心以超级市场作为主力店，约有三分之一都设杂货店为主力店。提供药品、杂货、零食和个人服务的小店铺是主力店的补充。如新牌坊商业街。

　　文|师惠婧

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