安全購房的「雞蛋論」

　　兩會雖然如期閉幕，但其過程中與房地產有關的話題與疑惑，卻依然熱門、高燒不退。更「有趣」的是，有些觀點恰恰站在彼此的對立面。如無意外，近幾周將專門針對兩會期間關於房地產的議題與政策指導所可能引發的房地產走勢，表達個人觀點。

　　房屋是內需的主要組成部分

　　不少人認為二〇一五兩會圍繞「消費」主題，強調要「促進房地產市場平穩健康發展」，意味著我國樓市將進入由投機、投資為主導，向消費為主軸的方向轉型。其實這相當的「後知後覺」，早在二〇〇六年六月一日起，百分之五點五五全額營業稅起征時間點由三年延長為五年，就已經宣告房地產短期、短線投機炒作時代的基本終結。

　　至於兩會「穩定住房消費」的種種論述，事實上，是釋放重新確立「房地產是支柱產業」的政策信號（本文不探討此一施政方向的對與不對）。因為出口形勢嚴峻（外貿）、政府投資的不可持續性，無論互聯網、文創、電商、微商……等當前極夯的新興業別，都是以提振消費為主，而內需商品價格與拉動關聯產業（約六十種）之最者，非房地產莫屬矣。

　　適合自己的不一定是最好的

　　如同厲以寧所言：拉動經濟，沒有房地產是不行的。因此不難想見今年房地產相關救市措施將層出不窮，以達到三重效益。首先是協助開發商度過難關（以去庫存為主），其次是協助老百姓購房（首購與剛改），最重要的則是刺激經濟活力。姑且不論官方能否如願達成政策目標，至少對樓市而言，今年應可確定不至有政策壓制市場買氣的變數發生。

　　惟不可諱言，房地產已進入分化狀態，即使基於自住為購買目的，如何選擇以創造自己利益最大化？仍是門足以令購房經驗少之又少的多數消費者頭疼不已的大學問，而絕非部分專家所謂的：適合自己的，就是最好的。因為適合自己未必適合其他人，而房子通常不會住一輩子（根據統計，家庭存續期間搬家、換房頻率平均約四次），過度強調「個性化」的住宅，未來轉售將帶來困擾或增值力度不足，因此必須慎之又慎。

　　安全購房的「雞蛋論」口訣

　　此外，許多專家這幾年也一再倡導「一線城市購房安全論」（也包括我在內），但我自己也常感困惑，難道北、上、廣、深以外的居民必須始終保持等待狀態，不采取實質的買房行動嗎？顯然這是不接地氣且無助於問題解決的論點，因為「是人都有住房需求」。作為專家的責任，應是提供專業、淺顯、易懂的說法與意見，讓各線城市的消費者在購房時有所依循，故而經過一番推敲與濃縮、粹煉，我對於各線城市居民購房地段選擇的意見是這樣的：

　　一線城市炒雞蛋，蔥花就是地鐵站，買了肯定賺；二線城市是燉蛋，好料在內膽，精挑細選CBD之一；三線城市是荷包蛋，只能選擇蛋黃帶—市中心或具代表性、人口導入之絕對CBD板塊。當然這只是參考條件及觀察，消費者仍應按自己終極需求做出必要的抉擇。

　　救市最多只能避免崩盤

　　而與當前房地產困局氛圍極不協調的，是有些市場人士強調今年兩會是把年來首次未提「房地產調控」、「限購」等關鍵詞，這充分說明房地產業將迎來春天。我看以誤導、誤讀的成分居多。

　　必須要知道的是，不提調控與限購是因為已經不需要。就像柯達膠片、摩托羅拉手機不是你不賣了，是大家不買了。現在許多二線城市不就是如此？買氣都已經「捕抓」、「撲殺」困難了，何必重提令人傷心的「限購」！更何況如果政策能夠發揮強力主導市場動態的能量，那麼房價早就如溫總理所再三宣示的「向合理回歸」了。

　　因此我始終認為，政策可以部分引導，但無法完全主導市場走勢（除非是不計後遺症的強烈措施），否則就不會發生過去買氣暢旺階段，打壓措施出台，卻愈壓愈漲的窘境，同樣的，現在買氣渙散，也不會發生刺激措施出台，市場隨即迎來春天的美好願望。

　　蔡為民 《上海·樓市智典》月刊發行人暨總主筆，復旦大學地產運營研究所所長，衡明不動產行銷智庫負責人，兼大陸、台灣十多家知名媒體專欄主筆和特約評論員。

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