房价的涨跌未来会更清晰

　　在宏观紧缩与行业调控的大背景下，国内楼市却呈现“价格平稳运行，而交易量与总金额均创出历史新高”的局面。而另一边厢，极少数主要热点城市则交易量继续回落，交易价格基本停滞。

　　很显然，三四线城市房价、交易量微幅小升，购房主力多为一二线城市限购后之后的挤出效应，所制造的回乡购房，和基于生活品质提升的改善性住房需求。

　　当今，无论我们是买新房，还是改善住房均会选择更高端、更大面积的房子。比如，在北京、上海、深圳等一线城市，一些高端别墅、豪宅的价格不降不升，在市场上很是抢手。而那些中高端的公寓类项目房产，则是降价的主力。

　　这与中国住房特点有直接关系。中国的城市主流房产属于高层公寓式住宅，我们没有车库文化，后院文化，花园文化。所以，只能用“换大面积住房”的方式，来弥补提高基本居住品质的不足。因此，改善性需求在中国的各级大中小城市中还是非常有市场的。特别是放弃一二线大城市购房梦的回乡购房人群，把在二三四线城市的实际购房面积和数量，都做了明显的增加。

　　部分一二线大城市都在进行房贷利率的上调，这不是件小事。其实，房贷款利率上调是银行应对资金成本上升和防范低偿付能力者购房借贷风险的自然选择。而从现实的角度来看，银行会更挣钱，“房奴们”会增加还贷压力，炒房者自然也就会更少了。

　　现实生活中，人们通常会以房子的买入价作为房产的成本价，但这不是正确的，因为这不是购房的最终支付金额。比如150万的房子，贷款100万，20年，实际20年里购房人总计要支付约250万。那么多支付的约100万利息就是银行这20年里的经营利润。

　　截至6月末，我国个人房贷余额超过20万亿，简单估算就是在未来20年里，“房奴们”要再多支付20万亿的利息给银行。那么平均来看，银行每年也要有1万亿的利润。所以，银行才是房地产行业的最大经营受益者。如果能再上调5－10个点的利息，那就可以每年多收500到1000亿呢。这才是中国房地产市场炒作之风的最大风险。

　　中国的三四线城市房价和交易量出现小幅双升在消化有限的中国购房需求，会增加未来二手房的供给和房价压力。2017年，新楼供给还在增速开盘，但需求增速却停滞甚至在下滑，这就出现了一些楼盘卖5年也卖不完，甚至卖到后来老板都跑了，只能最后由当地政府和银行委托法院拍卖。

　　房地产投资的另一个重要考虑是流动性的问题。如果房地产市场活跃，买卖积极，那还好，房产持有者可以根据资金的使用时间需要，随时卖房变现。但是，当前一二线城市限购和交易量锐减，而三四线城市二手房交易远不如新房交易流畅，这就造成了部分囤房者的套现困难。房产抵押贷款要容易一些，但如果本来就是贷款购房的，或自身还背负其它一些债务的话，房产持有者对现金流的需求迫切，反而会增加自己的债务杠杆。

　　当前，中国楼市二手市场交易相对偏弱，各城市限购政策的延续，和银行房贷利率上调，还会进一步增加中国房产的变现难度。因此，再过几个月，中国房价的涨跌会更清晰的。

　　《金融理财》杂志出版人 石东

关注读览天下微信， 100万篇深度好文， 等你来看……