不动产登记出台促房产税落地 小产权房成争议焦点

　　意义一

　　建立信息共享平台 保护公民合法财产

　　虽然《条例》历经7年难产才一朝分娩，但是《条例》的出台是一种必然，意义重大。

　　在对不动产信息的管理方面，《条例》明确要求：国土资源部会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台，登记信息纳入此平台，以确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享；加强登记部门与管理部门的信息共享，要求登记信息与住建、农业、林业、海洋等部门的审批信息、交易信息等实时互通共享；国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等不同部门之间加强不动产登记有关信息互通共享。

　　对此，国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲认为，《条例》的出台和实施有三方面重要意义：一是有利于摸清家底，它使得我们国民经济的各项统计数据更为准确、清晰地呈现出来。二是有利于保护权益。不动产登记本身有一个确权过程，合法的不动产和不动产交易受到《物权法》等法律保护。三是使决策更为科学、精准，进一步提升国家治理体系和治理能力现代化水平。

　　对此，业界评论员指出，信息共享是不动产登记的关键，包括目前的房产登记在内，更多都是各县市实施，但是信息封闭，相互之间并不共享。实现共享之后，可以在全国层面查询任何一条不动产的登记信息。一旦明确个人名下的不动产数量，这就相当于为房产税的全面开征打开了一扇“门”。

　　著名财经评论员余丰慧则告诉《财会信报》记者，《条例》的目的在于整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益。使得人民群众可以依法规范登记、变更、转让、交易不动产，对保护公民合法财产能够起到重要作用。

　　“当然，房地产作为不动产的存在形式之一，是《条例》管理登记的重要内容。通过房地产登记，使所有公民合法房地产不动产得以保护，也使得所有公民房地产资产能够依法有据可查。”余丰慧说。

　　意义二

　　为房产税铺路 遏制房价

　　房产税在我国推行也是举步维艰，究其原因，与我国长期以来未建立不动产登记制度有密不可分的关系。此次《条例》的下发，无疑为房产税的开征又扫清了一道障碍。

　　南京工业大学房地产管理系主任吴翔华就曾表示，有关开征房产税的说法提出快10年了，至今仍杳无音信的重要原因在于，个人所拥有的不动产数量不仅缺乏统一登记，而且跨区域查询也很困难。实施不动产统一登记后，开征房产税的计税基础将更加精准。上海、重庆两地试点开征房产税后，对房地产市场的影响并不太大，主要原因还是由于不动产登记信息没有实现全国联网。将来全国实现不动产登记信息联网后，无论是为开征房产税，还是征收个人所得税，都将打下重要基础。

　　独立地产评论员顾海波在接受《财会信报》记者采访时明确指出，《条例》的出台主要是为房产税做铺垫。

　　余丰慧也认同上述观点。他说，《条例》出台的一大作用将是为未来推出房产税提供基础性平台和依据。《条例》出台后，将会加快房产税改革步伐。房产税一旦正式实施，必将增加住房持有成本，一定会促使公民的多套住房加速入市，增加市场供给。

　　“但是房产税怎么征？何时征？当局可能自己也不清楚，不到万不得已，不会征，因为，房产税一定会抑制房价疯涨，或者说白一点，房产税会让房价下跌。所以，提请消费者，房价大起不落时代已经结束，因为它掏空了资源、掏空了实业、掏空了百姓口袋。”顾海波说。

　　余丰慧还认为，《条例》的出台实施对目前中国畸形的房地产市场特别是高房价将带来最少两大方面的影响和冲击。

　　“在目前房地产低迷状态下，在目前住房库存畸高、去库存化压力巨大的情况下，加上公民的多套房入市，这对于遏制高房价无疑是一股重磅力量。主要表现在两个方面：一是促使百姓多套存量房集中入市，二是使得欲购住房的百姓开始犹豫甚至放弃。一句话，《条例》的出台将促使住房供给增加和需求减少。”余丰慧说，《条例》的出台不一定使得房地产这个泰坦尼克号撞上冰山，也不至于引发金融行业风险，但有一点是可以预期的，那就是高房价这只野马正在被降服，高房价的末日将会到来。

　　新浪微博网友“股市黄建”则表示，不单单是《条例》该出台，房地产行业该来的都会来。接下来房产税、遗产税等都会出台。只有这样，我们才能调控好住房供需，不至于在房子上有太多折腾；只有这样，才能促进住房合理流通，让住房真正被需要它的人居住。

　　意义三

　　虽未要求强制登记 但有相当约束力

　　笔者在对《条例》进行梳理后发现，《条例》只是对集体所有权，房屋等建筑物、构筑物所有权，森林、林木所有权，耕地、林地、草地等土地承包经营权，建设用地使用权，宅基地使用权，海域使用权，地役权，抵押权以及法律规定需要登记的其他不动产等十项需要办理登记的内容和范围进行了明确，却并未要求对不动产进行强制登记。

　　《条例》又规定，不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息等应当实时互通共享。因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。也就是说，不动产的交易信息是需要互通共享的，当事人在不动产交易过程中，需要申请不动产登记，即如果权利人不登记，其不动产交易安全将受到严重影响，甚至还会导致纠纷的出现。

　　一位不愿透露姓名的业界人士在接受《财会信报》记者采访时举了个例子。他说，假设甲将一套房屋卖给乙，两人签订了房屋买卖合同并且甲将房屋交付给了乙居住。但是，如果甲乙双方没有到不动产登记机构办理房屋所有权转移登记，虽然从法律层面说，甲乙签订的房屋买卖合同是合法有效的，但是，因未办理登记，所以房屋的所有权仍然是甲，而乙只是债权人。在这种情况下，倘若甲将房屋抵押出去，则会引起纠纷。

　　对此，业界评论员表示，虽然《条例》未要求当事人对不动产进行强制登记，但在各自现实问题约束下，当事人不得不进行登记了，其约束力可见一斑。

　　针对《条例》不强制要求不动产强制登记这一问题，国土资源部政策法规司副司长魏莉华解释称，不动产登记是服务于不动产交易，以保护不动产权利人的权利、维护不动产交易安全、提高不动产交易效率为目的的市场经济的基础性制度。不动产交易属于民事活动，民事活动应遵循的基本原则就是意思自治，即自愿原则。我国《民法通则》第四条明确规定，民事活动应遵循自愿原则。《合同法》第四条也规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”

　　争议

　　小产权房是否应该纳入不动产登记？

　　此次《条例》并未对小产权房的相关问题进行明确，此举引发了业界争议。

　　有业界人士认为，根据我国现有的法律，小产权房其实是没有产权的房屋，但人们非要给它冠以美名“小产权”，其实是表达了各种利益诉求。从法律意义上看，把“小产权房”纳入不动产统一登记制度，是没有依据的。但也有业界人士认为，理论上，小产权房无疑属于需要登记的“房屋等建筑物、构筑物所有权”，应将小产权房进行不动产登记。

　　但目前存在的问题是，即使“小产权房”属于“房屋等建筑物、构筑物所有权”，但由于目前我国政府并不承认小产权房的合法性，倘若在《条例》中规定“小产权房”登记，则无疑是承认了“小产权房”的合法性。

　　经济学家周其仁估计，中国有几亿人住在小产权房里。让几亿人处在非法状态，既不利于法律的权威，也不利于公平和效率。

　　业界人士建议，如果能借不动产登记的机会，允许小产权房申请登记，可以让数亿人摆脱非法居住的状态，让巨大无比的一笔财富得到更高效的利用，也为农村土地流转开出一条大路。如今政府大张旗鼓、广设人手搞不动产登记，如果回避小产权房这么巨大的、事涉几亿人的一块不动产，不动产登记意义何在？

　　天则经济研究所研究员程雪阳称，不动产登记可能会回避小产权房这部分，而是先登记“合法”不动产。经济学家党国英也如此猜测：“可能不给登记。或者暂缓登记。甄别后分类处理。”

　　建议

　　呼唤细则出台

　　博众投资顾问黄建认为，不管怎么说，《条例》的出台是件好事，至少我们应该弄清楚我们有多少住房；不断生老病死的人口尚且可以摸清得八九不离十，不动的房产却不知道是多了还是少了，确实有点儿说不过去。等一座座鬼城、空城拔地而起，等楼市低迷得像一滩烂泥怎么扶也扶不上墙时才知道这房子盖得太多，已为时已晚。

　　多数人对《条例》的出台都像“股市黄建”一样持乐观态度。但如何落实《条例》则成为公众重点关注的问题。

　　《条例》明确规定，由国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。对此，有专家指出，当前各地跨部门领域的不动产登记面临一些技术和利益问题，比如农业、海洋、林业等领域的不动产登记涉及到各自的特殊性和部门利益，如果由国土部门来统一登记，专业性方面会有所欠缺，其他部门协调起来也比较难。

　　倘若想把《条例》落实得更加到位，避免出现政策落地难的问题，专家大都建议应尽快出台相关实施细则。

　　近日，记者从国土资源部获悉，国土资源部地籍管理司、国土资源部法律中心已起草完毕《不动产登记暂行条例实施细则》(以下简称《细则》)。

　　据悉，《细则(讨论稿)》共15章192条，包括了总则、一般规定、土地所有权登记、国有建设用地使用权登记等内容，以及登记资料的查询、保护和利用等信息。《细则(讨论稿)》还明确，不动产交易、互换、赠与等涉及的利害关系人有权查询相关不动产登记结果；社会公众可以查询不动产登记簿记载的自然状况部分信息，但涉及国家秘密和依法受到保护的商业秘密、个人隐私除外；人民法院、人民检察院、国家安全机关、公安机关和纪检监察机关有权查询与调查、处理案件有关的不动产登记结果和不动产登记原始登记资料。

　　对此，业界人士表示，希望《细则》能够广泛征求社会公众意见，早些出台，避免《细则》难产，为《条例》顺利实施保驾护航。

　　相关链接

　　《不动产登记条例》重要条款摘要

　　第二条 本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。

　　第五条 下列不动产权利，依照本条例的规定办理登记：集体土地所有权；房屋等建筑物、构筑物所有权；森林、林木所有权；耕地、林地、草地等土地承包经营权；建设用地使用权；宅基地使用权；海域使用权；地役权；抵押权；法律规定需要登记的其他不动产权利。

　　第六条 国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。

　　第八条 不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。

　　不动产登记簿应当记载以下事项：不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况；不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况；涉及不动产权利限制、提示的事项；其他相关事项。

　　第二十三条 国务院国土资源主管部门应当会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台。各级不动产登记机构登记的信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享。

　　第二十五条 国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享。

　　第二十七条 权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。

　　第三十一条 伪造、变造不动产权属证书、不动产登记证明，或者买卖、使用伪造、变造的不动产权属证书、不动产登记证明的，由不动产登记机构或者公安机关依法予以收缴；有违法所得的，没收违法所得；给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

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