不动产登记上线 房价会否应声而落？

　　从3月1日起，由国务院发布的《不动产登记暂行条例》(以下简称《条例》)开始正式实施。《条例》共6章35条，对不动产登记机构、登记簿、登记程序、登记信息共享与保护等作出了规定。《条例》提出，要建立统一的不动产登记信息管理基础平台，各级不动产登记机构登记的信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台，国家、省、市、县四级登记信息可以实时共享。

　　那么，究竟不动产统一登记制度的施行会对我国的楼市产生怎样的影响？房价又是否会如网络上传言的那样出现剧烈下跌？不动产统一登记制度和即将酝酿出台的房产税政策之间有着怎样的关系？《条例》在施行过程中将面临怎样的问题？对此，笔者采访了业内资深专家，让我们听听他们是怎么说的。

　　不可高估《条例》施行对楼市、房价的影响

　　首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池在接受《财会信报》记者的采访时表示，《条例》的实施对楼市不会有太大的影响。赵秀池向记者解释说，由于楼市的价格走势主要受到供求关系的影响，而《条例》只是我国政府对不动产登记制度的完善，对市场供求影响不大，对楼市价格影响也就不大。

　　赵秀池针对这个问题作了进一步解释，《条例》的影响主要集中在完善制度方面。市场能对资源进行最优化的配置，在这样的环境下，其必将起着决定性作用。而市场发挥主体作用的关键是对相关制度的完善。市场制度包括很多外部环境因素，产权明晰、信息完全就是其中两个重要的条件。《条例》第一条便开宗明义，指出颁布《条例》的目的在于：整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益。因此，《条例》实施的主要着眼点，在于方便群众，保护产权。通过不动产统一登记，使原来分散登记的各类不动产进行整合、联网，也提高了政府的管理效率和管理水平。通过《条例》的实行，产权会更加明确。

　　赵秀池表示，不动产登记实际上是解决以下两个问题，一是明确产权，保护产权人的利益；再一个就是信息完备。通过实行不动产统一登记，在明确产权状况的同时，也可以使国家摸清存量房的家底，便于全面掌握全国不动产的信息，为将来的科学决策打下坚实基础，避免决策的盲目性，使资源的配置更加有效，也使未来的宏观调控更加有理有据。

　　而对于目前在网络上盛传的“不动产登记条例施行后，房价将会迎来大跌”的消息，赵秀池指出，就房价而言，《条例》的实施不会直接影响房地产的供求关系，更不会令房价应声而落。房价是由供求关系决定的，不动产统一登记的实施，是否对房价造成影响，取决于《条例》是否对房地产供求关系造成影响。不动产统一登记的实施，会对一些贪腐分子起到一定威慑作用，或许会逼出一些“房爷”“房叔”“房姐”手上握有的房产，但这个数量相对而言还是少数，不会对整个房地产市场形成较大的冲击。各地房价的走势最终还是取决于各地房地产市场供应与需求的平衡。

　　而在打击腐败方面，《条例》的实施也并不会成为像很多媒体所极力渲染的那种“反腐利器”。通过查询某人拥有的房产数量确实可以暴露出一些问题，但是反腐涉及到很多方面，不仅仅只是查房产这样简单的问题。尤其在我国的信用体系不完备、个人各方面的信息没有联网的情况下，恐怕“以人查房”很难完全落到实处。此外，不动产登记信息平台也并不是任何一个人都有权限查看的，而只能由相关部门去操作。

　　国土资源部不动产登记中心副总登记师、产权登记处处长刘燕萍也表示，只有权利人和利害相关人才能够查询信息；相关部门，如司法部门、司法机关虽然也可以查询相应信息，但必须提供查询目的和查询的证件。

　　《条例》施行和开征房产税不能混为一谈

　　赵秀池还提到了不动产统一登记制度与开征房产税之间的关系，并表示不能把二者混为一谈。从目前看，《条例》实施确实为征收房产税打下了基础。从有关部门现在晒出的不动产证书来看，在内容上新增了购买价格、使用期限等详细信息，原来的房产证上并没有标明详细的交易价格。增加了价格和使用期限之后，就会有利于下一步进行房产税的征收，一套房子是否升值、升值了多少，就能更好地和当初的价格进行比较。

　　但即使如此，也不应该把《条例》的施行当做征收房产税的理由。是否征收房产税，不只取决于技术问题，还要取决于我国未来房地产税收体系的整体设计情况。不动产登记制度只是一个基础性工作，对于要不要征收房产税还要根据具体情况进行分析。

　　有观点认为，房产税可以取代限购手段，成为抑制房价上涨的重要措施。但实际上房产税既不能代替限购手段，也不能抑制房价上涨。在卖方市场的条件下，例如重庆和上海，作为试点城市开征了房产税，但房价并没有降低，房产税不仅没有起到调控房价的作用，反而成了房价上涨的推手。原因在于，在住房供不应求的状态下，房产税是可以转嫁给购房者的，征收房产税反而会推高房价。而如果是在楼市低迷的条件下征税，房产税实质上会起到助跌的作用，楼市会随之更加低迷。

　　对此，住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌也认为，不动产登记制度并不直接影响房价，只是会对以它为基础的房产税、遗产税产生影响。但全部不动产完成登记还需几年时间，房产税、遗产税的征收办法也尚未形成。从事税务工作的人士也表示，税务机关肯定已经开始研究房产税了，但对房产税的研究是一个漫长的过程，从征集意见到不断落实还需要好几年的时间。

　　操作细则是《条例》执行的难点所在

　　据悉，目前《不动产登记暂行条例》实施细则正由中央编办、财政部、住建部等八家不动产登记工作相关成员单位进行研讨，并征求各方意见，争取在近期推出。

　　有业内人士称，3月1日起实施的《不动产登记暂行条例》更多的是原则性与方向性方面的内容，是不动产统一登记的框架性指导意见。因而，在实施细则中应该明确相关制度与操作办法，包括登记人员与登记程序，使《条例》能够更具操作性，更有利于基层不动产统一登记工作的铺开。

　　对于这一问题，赵秀池表示，现在《条例》具体的实施细则还没公布，但预计不动产统一登记制度的实施细则在具体操作上不会有太大的突破。因为当前所开展的登记工作已经很明确，对此的进一步细化应该集中于阐明不动产登记主要包括哪些种类，哪些需要登记、哪些不需要，还有就是一些操作性的规定。

　　除此之外，还应该考虑在不动产登记过程中的制度安排的问题。不动产登记分好几种，包括土地、房子、宅基地等等，要做好不同权属部门的协调问题，对相关部门的职责要进行梳理，理清不同部门的管辖归属问题。在《条例》施行之前，这些工作都有相应的部门管辖；《条例》施行后，这些机构之间的具体关系，在实际操作中应该怎样去做，新旧制度、新旧机构之间的转换以及权责的规定方面，都是应予以细化的问题。同时，这些方面也是《条例》实施的难点所在。

　　赵秀池还提到了《条例》执行的另一个难点。她说，现在的新房子交易应该是没什么问题的，因为原来也是实行网上交易，相关的细节很容易掌握。人们去办理房屋产权证的时候，一般要拿着合同去，而合同上已经标明了价格；比较关键的一点是对存量房、旧房子来说，究竟老百姓要不要去主动进行登记。不动产登记实行自愿原则，人们通常会认为，已经持有旧的房产证，如果不进行交易的话就不需要更换不动产权证书。这种情况下，可能国家对于存量房，对于原来已经交易过的房子，要掌握其具体情况还是比较困难的，拿不到相应的信息。

　　因此，不动产登记制度将是一个长效机制，是在为将来出台的一系列制度打基础，为国家制度的不断完善、政府职能的逐步转变、市场经济的进一步发展营造一个良好的环境。

　　与此同时，也有基层房地产监管部门的人士指出，《条例》实施后，各类登记将进行整合统一，各类登记的大厅和窗口也将逐步统一。人们通过一个窗口就能办理一系列相关业务，大大地提高了办事效率。但在利民预期的背后，相关部门工作职能的合并也自然会成为不动产登记工作推进过程中的最难之处。职能的重新界定，人员的调配等比较复杂的问题都需要一段时间才能完全解决。而且从另一方面来看，《条例》施行后，各地区的房产登记信息需要接入国家统一的信息平台进行合并。要想保证合并期间房产登记工作的平稳过渡，这个过程还需要花费更长的时间。

　　文 国炜

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