5月14日，万达集团与万科集团宣布签署了战略合作协议，合作方向包括共同拿地开发、轻资产运营与金融创新、社区消费O2O等方面。消息公布后，引发了广泛热议。有人认为，万达和万科联手可以提升获取项目的能力，也有人称，这有利于促进“轻资产”化转型。这些说法有一定的道理，但笔者以为，“双万”此番合作还有另外两大原因：分工协作的需要和社区商业的兴起。
万达很早就开始推行“去住宅化”战略，逐渐将业务重心转移到商业地产上面来，据了解，其最近几年的财报中几乎见不到住宅项目的踪影。万科则一直致力于大众住宅项目的开发，虽然2010年其开始涉足商业地产领域，但仍保持了自身一贯的“短周期”风格，倾向于项目开发完成后便出售物业经营权。
商业地产和住宅地产开发的要求差异很大。比如，商业地产一般以租获利，其难点是资金投入大，回报周期长，招商运营较为不易；住宅地产则是向居民销售，虽然开发周期短，但项目收益也较低，房价和销量都受宏观政策和行业环境的影响。
万达和万科分别是国内商业地产的霸主和住宅地产的“老大哥”，如今在房地产行业不景气、土地资源越发稀缺和昂贵的情况下，双方合作无疑能极大地提高效益。首先，如果联合在土地市场竞标拿地，再以住宅和商业的类别进行分工开发，则可以在整体上降低二者的拿地成本，并形成优势互补，提高产品吸引力。其次，对于各自的存量地块，双方也可以实现互利互惠：万科可以将住宅区中的商业用地转售给万达，而不必再进行复杂的物业开发、转售等一系列运作；万达则得以将房地产项目的住宅建设任务外包给万科，以专注于商业物业的开发和运营。
除此之外，万达和万科进行战略合作的另外一个背景是，国内社区商业逐渐兴起。数据显示，自2013年开始，社区商业已经跃升为商业地产的主角。例如，2013年郑州市社区商业体的销售金额占到了该市全部商业地产销售金额的60%以上。对此，业内人士认为，社区商业的最大优势就是贴近消费者，未来社区商业将在城市商业的发展中扮演越来越重要的角色。
社区商业兴起的原因有很多，首先，近年来国内电子商务迅猛发展，网上购物不仅价格便宜，而且方便快捷，使购物中心“距离远、人流多、停车难”等缺点越发突出。其次，在以往的城市规划中，常常将住宅区、商业区分割开来，造成了人们奔波于睡觉、办公以及购物地，既带来了生活不便，也加重了交通负担。第三，随着服务业的发展以及人们消费水平的提高，餐饮、休闲、购物乃至医疗、教育等服务必将更多地融入社区环境。此外，在城市郊区或新城区大量建设的新住宅，也需要很多的商业配套设施，小型购物中心将成为这些新社区的标配。
文 胡雨
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