2000万套新房将致供求格局突变
- 来源:投资者报
- 关键字:供求格局突变
- 发布时间:2010-09-06 12:57
搜房网数据监控中心统计数据显示：截至今年8月23日，北京9月计划开盘的普通住宅项目已达46个，其中22个纯新盘几乎是集中扎堆面市。在此之前的5月~8月四个月预售入市楼盘仅分别为21个、27个、27个、18个。同时，北京市房地产交易管理网数据显示，截止到8月30日，北京市一共有近十万套商品住宅可售，待售商品房比5月初增加了1万多套。
而在上海，中原集团研究中心统计，仅8月最后一周就有59万平方米的商品房入市，这一数字是之前一周的两倍多，也超过了7月份整月供应量的一半，同时9月份计划推盘的商品房也呈现出逐级递增态势。
二线城市南京，下半年计划开盘的楼盘将有80多家，推出大约5万套新房源，这一数字是当地上半年总成交量的2.5倍。南京房地产开发建设促进会秘书长张辉分析，到年底南京待售商品房将从目前的2.5万余套骤升至5万套左右。
这一现象绝非这几个城市独有，在全国各地，无论是一线、二线还是三线及更小些的城市里，对新增商品房“放量入市”、“开闸供应”等描述近期已经是随处可见。
再观察一组数字更会发现，眼下出现的楼市供应骤增局面绝非偶然。国家统计局数据显示：2009年国内房屋新开工面积为11.54亿平方米，2010年1~7月房屋新开工面积为9.22亿平方米，而同样数据在2006年为6.4亿平方米和2007、2008年都大约为7.5亿平方米，这表明近一年半来新开工的房屋约等于之前三年的总和。
房地产业内统计，房屋从新开工到预售一般相隔时间为一年左右，鉴于今年4月以后房地产销售因调控大幅下降，这意味着从2009年至今超过20亿平方米的开工房屋大部分将在接下来的半年到一年内集中转化为销售供应，再加上政府计划中的580万套保障房工程，滚滚而来的“供给洪峰”正给楼市带来一阵阵如地震来临前出现的丝丝颤动，在这一中国最具争议的市场内，因调控政策形成的僵局势必因此而打破。
或正如8月21日，万科董事长王石在出席旗下杭州西溪蝶园楼盘的开盘现场所言，目前观望的低谷已经过去，一线城市房价下调的空间也就10％-15%左右。
标杆房企加大售房力度
“下半年公司年推盘量将占全年总量的75%，约为200万平方米。”金地集团董事会办公室这样答复《投资者报》记者的采访。
有类似推盘计划的不仅是金地集团，地产龙头万科早在其中期业绩说明会上就已表示，下半年万科的推盘量会比上半年有所上升，并力争出现单月销售过百亿的超级销售业绩。招商地产高管在8月份的一次券商调研中也坦言，“9、10、11这三个月的推盘量将达全年推盘量的70%。”保利、复地、富力、华润、绿城、雅居乐、中海等其他标杆房企也均在不同场合表达了加大供应量的计划。
中原地产研究中心高级研究主任易虹介绍，从2009 年二季度开始，市场的反弹促使全国房地产开工及投资均进入加速增长，2010 年一季度的同比增长达35%，为近两年来的最高增速。“尽管在新政压力下，开发商或将选择降低推盘速度、调整开工节奏、延长开发周期等手段捂盘惜售，但政府正在陆续出台各种手段以迫使开发商及时推盘。开发商很难再像2008 年底时那样，拥有调整推盘节奏的充分自由。因此经过一年多的建设，这些去年新开工的房屋都会从今年下半年起如期转化成市场供给。”易虹称。
据其监测，若按2009 年全国商品住宅投资额增长率18%预计，2010年仅前述的十家标杆房企新增供应面积就将达到2034万平方米以上。今年上半年，中原监测的十家标杆房企新增供应总面积已达到800万平方米，按此推测，则下半年的推盘量将达到1200万平方米，即每月平均供应面积将达200万平方米以上。
标杆企业一举一动在市场上的示范效应在近期的供应爆发上也得到了充分显现。数据显示，上半年超过九成的房地产企业未能完成今年销售目标的五成，然而，不但没有开发商明确下调销售目标，相反却有房企上调销售目标。例如7月12日，恒大地产便宣布上调今年销售业绩目标至400亿元，比年初360亿元的目标提高10%以上。
加速出货缓解资金压力
调控政策出台之后，房企的推盘策略也伴随市场变化而迅速调整：新政出台之初，大部分房企选择观望态度，坚守价格，放缓供应，导致原本应处于供应旺季的5、6月新增供应量大幅回落，买卖双方的僵持一直持续至今。以十家标杆房企为例，今年上半年，这十家标杆房企总成交面积为1295万平方米，同比2009 年上半年缩减17%，销售金额约1444 亿，同比2009 年上半年减少18%。
僵持导致的结果是开发商库存迅速上升，据沪、深两市的86家主营地产业的上市公司披露的半年报显示，截至8月21日，这些房企6月底存货已达6088亿，较去年同期的3970亿大增53%。
库存上升的同时，不少大型房企还在趁着土地市场的回落大举拿地。新政出台以后，尽管住宅市场大幅降温，但由于各地政府均有优质地块推出，有资金实力的开发商均未完全停止购地。
易虹介绍称，从中原地产研究中心监测的全国各地土地市场表现来看，上半年大部分重点城市的流标率仍处在较低的水平。而十大标杆房企今年上半年的购地金额更是达到857亿元人民币，高出了2009年同期水平的3倍，总可建面积达2381万平方米，其中保利、万科、中海、富力、绿城土地支出较高。但近期政策对土地出让金缴费方式日益严厉，致使这些房企购地的资金需求及成本也随之大幅增加。
销售冷却、推盘放缓严重影响着房企的收入，而购地支出加大又致使那些本来殷实的房企也很快“荷包”见瘪，越来越多的开发商开始面临着净资产负债率飙升的局面。
房地产开发本就是一个对于外部融资的依赖性非常高的行业，这种“进少出多”的情况更使房企融资需求大增，但随着时间的推移，调控政策没有出现任何松动迹象，一项项陆续出台的收紧政策使众多房企融资途径遭遇围堵。尽管政策迄今尚未对上市公司的各类国内融资途径全面封锁，但对于土地储备消化时间较长的那些房企而言，靠信贷来融资以补充资金链的出路已经无异于告停。
这一点，从今年来各家房企纷纷选择非常规渠道融资的行为就可见一斑。根据中原地产研究中心监测情况来看，新政之后各大房企一方面积极寻找海外合作伙伴、与外资银行签订贷款，一方面通过高息公司债手段确保顺利融资，国内上市的公司也尝试与各投资机构成立基金的形式觅得资金支持。但这些办法的效果并不明显，以十大标杆房企为例，数据显示，2010 年上半年这十家企业共计融资额为323 亿元人民币，仅占去年全年融资额的25%。因此，今年最后4个月里，靠自身加大供给来回收资金的重要性更加凸显。
供求关系悄然逆转
超过20亿平方米的累积供给量、推迟销售、资金紧张，这种种因素的纠结让刚进入9月的楼市，其“供给潮”便有山雨欲来之势。但这只是天量供给开始释放的开始。
莫尼塔投资发展有限公司房地产分析师王沛认为，由于在2009年的楼市周期中，新开工面积的大规模爆发性增长开始于2009年8月，因此其对应的集中上市时间将在今年的7、8月之后，而今年的供给高峰将出现在四季度。“根据我们的测算，今年三季度的潜在供给环比增长能够达到15%，四季度更是高达35%，远远高于今年二季度5%左右的供给环比增长。”王沛说。不仅如此，据其分析，这样一种高供给态势到明年上半年都会保持延续。
供应量增大产生的聚集效应势必引发价格竞争，中国指数研究院9月1日发布的百城价格指数显示，经该院对国内100个城市的全样本调查数据汇总分析，2010年8月，全国100个城市住宅平均价格为8305元/平方米，与上月基本持平，深圳、武汉、广州、重庆、南京、成都、杭州、北京、天津、上海十大城市8月的平均价格为15135元/平方米，环比下跌了0.76%。
“虽然跌幅很小，但这是一个重要的信号，意味着市场中的供需关系正在渐渐出现变化。”中国指数研究院中房研究副总监何田分析。他认为，随着潜在供应量的逐步释放，在一些2009年开工较为集中的地区已经开始出现局部的买方市场。“像这个月北京大兴地区出现的新盘集中上市就是一个典型的例子，因为新上市楼盘多，面积也很大，开发商竞相打折促销的局面就非常明显。”何田称。
根据中原地产研究中心判断，在一线城市中，由于房企总体在广州土地储备较高，有4 家标杆房企可售量分别在200万平方米以上，将会引发激烈的竞争。另外上海作为房企的战略要地，是国内唯一一个十家标杆房企均有土地储备的城市，下半年各企业间的竞争也会较为激烈，这两个城市价格下行的幅度都将因此而增加。二线城市中，成都、重庆、天津、西安、佛山、武汉等都是供给压力较大的城市，有可能率先出现价格下降。
莫尼塔投资发展有限公司房地产分析师王沛则认为，房价下行压力明显增大的时间点迄今还没有正式到来。“从 10 月开始，随着供给的快速增长，房价可能重新进入下行周期。和前几轮周期不同，未来几个季度内的价格下跌过程是源于供求关系的自然逆转。”王沛称。
王沛分析，去年新开工增长最快的阶段是在10 月，按照楼盘平均11个月至一年的从新开工到正式销售的时间周期，供给增长高峰将开始于今年的9 月，而后期不断增长的供给将进一步减弱房价“不跌反涨”的风险，他估算本轮周期中房价下行的幅度在10%~25%左右，并在今年四季度和明年上半年完成一轮‘价跌量升’的软着陆历程。
降价即将开始，但降价能否提振需求？瑞银证券分析师章海云并不乐观。“只要银行坚持收紧三套房贷并且连申请二套房贷也更加困难，住宅销售，尤其是高档项目或大户型的销售将依旧疲软。到2010年底，一线城市、杭州和海南的房价或将下跌25%，二线城市跌10%，其他中小城市房价将保持稳定。”他在报告中这样表示。
实际上，通过简单估算一下消化潜在供应所需的资金，未来楼市供求关系状况几乎可以一目了然。以2009年至今新开工的20多亿平方米房屋做为潜在供应，鉴于百城市房屋均价约为8000元/平方米，即使按照这一均价的60%进行测算，即5000元/平方米，消化一年来累积供应量所需的资金就要10万亿元以上。以目前的信贷环境来看，满足这个数字的难度不言自明。
另外，以目前全国月均销售面积8000万~1亿平方米估算，20多亿平方米的房屋库存，起码要消化近3年。因为，这其中尚不包括580万套保障房计划。而当投资和投机需求逐渐消退之时，仅靠刚性需求显然短期难以消化掉这2000万套商品房和保障房。
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