整治“囤地”应多管齐下
- 来源:投资者报
- 关键字:囤地
- 发布时间:2010-09-06 12:58
根据上市房企2009年度的公报，土地储备排名在前十名的恒大、碧桂园、雅乐居等房企手中的土地储备面积超3.5亿平方米，规模超过国土资源部这次公布榜单上面积的总和。由于国土资源部对囤地的界定主要以“是否为开工”作为标志，很多只打个桩、挖个坑的项目基本上未计入榜单。如果算上这些项目，全国土地囤积的面积或将超过10亿平方米。
这份名单的背后，隐藏着无法见光的利益链条，让一切的监管政策和法规在执行过程中大打折扣。
无论是为获增值而进行的违法囤地，还是由于政府规划造成的被动积压，闲置土地问题已成为影响土地供应和助推房价的原因之一。
要遏制囤地势头，土地供应制度还得进行大力改革。除了严格“收回”政策外，限制贷款和融资、收取税费等措施可从源头上减少房企囤地的发生。
管住“带头大哥”
房企规模越大，囤地越多。
以泛海建设为例，此前被媒体曝光仅北京朝阳一地块就“囤”出了228亿元暴利。事实上，在北京，包括金隅集团、金融街、远洋地产、中关村、中石油、和记黄埔、香江国际、华润、新世界在内，都进入了“黑名单”，它们累计囤地逾百万平方米，平均地价仅为895元／平方米，但土地闲置时间都在3~5年左右，均超过国务院规定的“两年不开发可无偿收回”的时间期限。
另外，据中原地产对国内12个城市的土地监测数据显示，万科等40家知名地产商2003年以来获得的开发土地，有57%尚未入市，其中27%的土地处于待开发状态，30%处于规划在建状态。
在囤地现象屡禁不止的背后，是开发商趋利诉求。从2003年开始，土地供应制度发生了根本性变化，土地由多渠道供应转向地方政府供应。土地垄断导致的涨价预期让开发商囤地热情倍增。
更为关键的因素在于，现有的财税体制下，地方政府与开发商的经济利益趋同。正是对土地收入的依赖性，使得地方政府对开发商的囤地之举“睁一只眼闭一只眼”。
此前政策失灵的经验表明，围绕土地的利益关系盘根错节，有关部门需要对其认真厘清。否则，游离于表面的举措只会是“雷声大、雨点小”，难以触碰到问题的实质。
值得注意的是，尽管国土部门公布了“黑名单”，但真正的“囤地大户”还“逍遥法外”。要整饬土地市场，杜绝囤地，就必须要下大力气整顿几个严重破坏房地产市场秩序的“带头大哥”。
切断囤地“财路”
对于闲置土地，除了“收回”之外，通过限制贷款和融资、收取税费等手段提高闲置土地的成本，也是遏制囤地现象的可行手段。
国土部应与金融机构联手，对违法用地项目及企业审慎批准贷款和上市融资。政策趋紧可给新增土地市场带来威慑，开发商拿地前不得不考虑今后不能按时开发的风险，依靠土地价值增值的盈利之路才会被逐渐封堵。
在土地供给方式上，有关部门可采取灵活措施打破土地供给的垄断机制，让建筑用地灵活流转。同时，土地供给的信息应当更加公开透明，将每宗建筑用地的开发、使用进程公之于众，充分发挥出社会监督的力量。
实际操作过程中，政府应建立统一的土地闲置认定标准，如以实际开发建设面积或已完成投资所占比重，作为认定是否闲置土地的具体标准，未达到规定比重，即使部分开工建设也视同闲置土地依法处置，使清理闲置土地更具有可操作性。
此外，对于不少由于规划调整而导致的土地闲置，无论是开发商还是政府原因出现的规划修改，为预防闲置，必须要提高规划效率。应进一步完善闲置土地收回的操作程序，严格“规划调整”的程序和条件，适当引入听证制度，追究有关部门和人员不合理“规划调整”的责任，不给违法企业以可乘之机。
学习日本对囤地征税
靠囤地赚钱，并不只发生在中国。上世纪80年代末，日本囤地严重也让政府非常头疼。于是，日本从1992年开始征收特别地价税。
具体做法是每年对土地升值情况进行评估，并按照新的地价标准征收1.4%的持有税，大大增加了开发商持有土地的成本，迫使开发商及时开发土地，促进土地的有效利用，抑制过快上涨的房价。另外由于土地持有税属于国家税收，具有强制性，从而使得这个制度得以严格执行。
从实际效果来看，这一招非常见效，很快就平息了囤地现象，也为结束日本房地产泡沫立下了头功。对空地或闲置土地征收较高税率，其目的就是为了促进土地的有效利用，抑制过快上涨的房价。
另外，在创新土地登记机制方面，改变以往一律按照土地用途颁发相应年期土地证的做法，根据实际情况，对新出让的土地颁发临时的土地权证，一般为两年。临时土地权证只可以在金融机构抵押一次，该证因有效期短，一旦需要换证就必须接受土地部门的审核检查。这将改变土地部门被动监管的局面，也可提高土地部门的监管效率。
对囤地开发商“断粮”的政策已实施半年，终于看到了监管部门“动真格”。无论从清理力度，或是曝光数量来看，国土部此次整顿力度都是规模最大、最广的。不过，最为关键问题还是，能否严格按照已经出台的土地政策进行处罚，不要变成清而不查、查而不罚、罚而不痛的结果。但愿，这一次国土部门不再只是“作秀”。
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