真想买房？再等几个月吧
- 来源:投资者报
- 关键字:买房
- 发布时间:2010-09-06 12:58
而今年5月，冯先生在与记者聊天时曾表示，房价不跌个30%~50%自己是不会考虑再次出手购买的。但近期，面对铺天盖地的打折、促销，还有充斥耳畔的开盘“一日光”的报道，他却陷入了极度犹豫。
“买吧，说实话房价没降多少，和自己原本的预期差很远，不买吧，又怕一旦错过了现在的机会，房价接着再涨更后悔。”冯先生在电话中向记者坦言自己的苦恼。
其实陷入这种纠结的不仅是冯先生一个人，据搜房网最近的一项调查显示，有意购房者与继续观望者出现了旗鼓相当的比例，这说明近期市场整体在是否可以出手买房这一问题上也表现出很大的分歧。而据记者对接下来房价走势的调查发现，对众多消费者来说，再等几个月应属上策。
房价走势还需观望
“从中长期看，房价下降15%就值得出手了，毕竟国内未来十年还是处于城市化的加速期，房地产整体会一直保持向上，但从短期看，因为调控政策未来走向还有不明确的地方，房价也有可能再出现进一步的下降，但空间估计不会太大。”中原地产研究中心高级研究主任易虹这样对记者分析。
易虹认为，目前楼市的确处在因供给的持续增长而给房价带来的下行压力中，但另一方面，供给增长也打开了销售量环比增长的空间，一旦销售量出现明显反弹，房价上涨的压力则又会开始显现，如果排除政策因素，眼下就应当是出手购房的一个时机。但现实情况是，一旦房价露出上涨的苗头，楼市再次遭遇政策调控的风险便会陡增，又会再次打压房价，因此未来房价走势还有待进一步观望。
莫尼塔投资发展有限公司房地产分析师王沛则认为，楼市真正的低点会在明年一、二季度出现。
届时，持续增加的供给会导致房价出现大幅下降。“今年接下来的几个月里，考虑到购房者和开发商的预期依然相对乐观，流动性总体水平依然在高位徘徊，同时开发商的资金紧张状况并不严重，因此房价下行的幅度可能比较有限。”王沛说。
但他认为，今年的这一现象将继续引发政府调控力度的加大，进入明年，随着全国范围内加强预售款监管和进一步紧缩开发贷款，还有大量保障房将陆续上市，持续的高供给会引起一次房价的大幅下跌，楼市也会因此出现快速见底。如果依据这一判断，那么再观望半年自然是值得的。
盲目跟风不可取
对于搅动不少消费者心绪的“抢购风”，中国指数研究院中房研究副总监何田表示，消费者大可不必因此而随波逐流。“现在的开发商在每一个项目开盘前都会做大量的预售工作，比如办理会员卡、签意向等，基本上销售要做到完全有保证后才会开盘，因此新房上市才会出现很火爆的销售情况。”何田坦言。
记者采访的我爱我家一位门店经理也表示，盲目跟风并不足取。“适不适合买房，什么时候买，这要看什么人、买什么楼盘、买什么房、经济能力怎么样等等，要因人而异。”这位经理称。
他认为，对于那些改善置换型购房者，现在可以卖掉老房子买新房。因为如果你选择了正确的房子，房价一旦上涨的话，你新买的房子房价会涨得更高；反之，如果房价下跌，原来居住的老房子会跌得更多。这种方法可以说实现了对冲。而对那些基本需求者，则应当谨慎入市。因为目前判定什么时候是房价底部有一定难度。
判断供需是关键
但对于投资或投机的人来说，据记者采访的多位专家观点，大多都认为现在还不是一个好的入市时机。这一判断的主要依据是：政策面没有发生根本的改变，这是一切投资行为的风向标。在国家的调控方向、政策、力度都非常明确的情况下，累计叠加效应总要在市场上得以体现。一旦时机把握错了，投资者损失的不仅仅是时间成本。
其中一些专家认为，房价的变化方向事实上不难判断，真正难以判断的是其变化的幅度。中长期来看，一个特定市场内房价的高低取决于整体经济和流动性水平，以及该区域内的资源禀赋条件，比如人口的多寡、交通的便利程度等。但短期上看，房价的变化主要由楼市的供求关系决定。
其实，回顾2008年以来的楼市起伏，近几年间楼市的供求关系变化趋势也不难判断。
2008年楼市经历大调整，使整体房地产市场库存大增，于是2008 年下半年后开发商一直减少开工，缓慢推盘，项目建设进入滞缓期。
2009年市场回暖及成交反弹，经过一整年的活跃销售，至2009 年底，大多数开发商又都面临新增供应不足的问题，部分城市甚至无盘可卖，这一供求矛盾也加剧了房价的上涨。另外，2008年底至今实施极度宽松的货币政策，新增贷款数量连续两年超过或者接近往年数量的一倍，这样的货币政策也将房价推上了高位。
但当前，这两个因素都在发生着变化。2010年楼市的供应情况将是前低后高，因为上半年调控政策密集出台，市场持续低迷，因此不少开发商选择豪赌下半年，楼市的供求关系正在逆转。
另外还有一个重要因素就是未来将有大量保障房陆续入市，计划中580万套保障房也将使楼市天平倒向买方。本轮调控，大规模建设保障性住房是重点之一，其目的一方面是要改变过去十年我国住宅市场化开发为主导的单一模式、挤压投资需求，另一方面是引导并转移部分需求到民生住房，以期改变目前市场供不应求的态势，从而实现市场的供需平衡。
今年，计划住宅供地面积18万公顷，是去年的2.35 倍，是过去5 年年度平均的3.29 倍。而住宅用地供应总量的激增主要源于保障性住房、棚改房、中小套型普通商品房等三类民生用地总量的大幅增加，超过全年供地计划的7成。
虽然短期来看，由于目前各地保障性住房和棚改房受惠群体有限，一旦大规模的保障性住房进入建设使用阶段，政府转移需求的目的逐步实现，其对商品房带来的冲击不言而喻。眼下，保障房建设提速的声音不绝于耳，民生住房用地供应的增加将给地价及房价带来显著的下行压力。
投资讲的是时机、效率和回报。耐心等待入市时机的到来，学会等待是投资者的基本素质。从现在的情况看，对投资者来说，多等待一时更为可取。
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